Oferta y demanda: el mercado de la vivienda

Para la mayoría de las personas, una casa (o piso) es lo más valioso que jamás tendrán.

Es importante comprender el papel que desempeñan los precios de la vivienda en la economía y el impacto que tienen.

El Banco de Inglaterra supervisa los cambios en el mercado de la vivienda para evaluar los riesgos para el sistema financiero y la economía en general. El mercado de la vivienda emplea a un gran número de personas en la construcción, las ventas, los muebles y los accesorios, y representa un porcentaje considerable del valor del PIB. El mercado está estrechamente vinculado al gasto de los consumidores y, por lo tanto, es un sector de la economía de vital importancia.

Los conceptos de oferta y demanda se pueden aplicar para comprender los cambios en los precios de la vivienda y los impactos en la economía.

¿Qué es el mercado de la vivienda?

El mercado de la vivienda reúne a diferentes partes interesadas, como propietarios de viviendas que venden sus propiedades, personas que buscan comprar una propiedad, inquilinos, inversores que compran y venden propiedades únicamente con fines de inversión, contratistas, renovadores y agentes inmobiliarios, que actúan como facilitadores en el proceso de compra o venta de una propiedad.

En el Reino Unido, dos tercios de los hogares son propietarios de la propiedad en la que viven, y el tercio restante de los hogares son inquilinos, divididos de manera bastante equitativa entre el alquiler privado y el social. Así podemos dividir a la gente en:

• Propietarios de viviendas, ya sean propietarios directos o con una hipoteca;
• Inquilinos privados, personas que alquilan a propietarios privados;
• Inquilinos sociales, personas que alquilan a autoridades locales y asociaciones de vivienda.

Hay muchos determinantes de la demanda y la oferta en el mercado de la vivienda, muchos de los cuales están relacionados con factores demográficos. Estos factores incluyen el tamaño del mercado, la tasa de matrimonios, divorcios y muertes. Sin embargo, también son importantes factores como los ingresos, la disponibilidad de crédito, las tasas de interés y las preferencias de los consumidores.

¿Por qué es importante el mercado de la vivienda para la economía?

Los cambios en el mercado de la vivienda siempre tienen tanta importancia debido a la relación que tienen los precios de la vivienda con el gasto del consumidor. Los cambios en los precios de la vivienda y el número de ventas afectan la cantidad de dinero que la gente tiene que gastar. Dado que el gasto de los hogares representa dos tercios de la actividad económica total de Gran Bretaña, es probable que cualquier cambio en el consumo tenga un impacto importante en la economía en general. Observar el mercado de la vivienda nos ayuda a evaluar la demanda general de bienes y servicios.

Cuando los precios de la vivienda aumentan, los consumidores que poseen sus propias casas ahora se han mejorado, ya que sus casas valen más. Este «efecto de riqueza» aumenta la confianza de los propietarios de viviendas, lo que a su vez aumenta el consumo. Algunos de estos propietarios decidirán adquirir préstamos adicionales contra el valor de su casa. Los préstamos se gastan en la economía en bienes y servicios, lo que aumenta la demanda agregada y el PIB.

Sin embargo, cuando los precios de la vivienda bajan, los propietarios pierden la confianza, ya que su casa ahora vale menos que antes. Esto se convierte en un problema importante si los precios han disminuido lo suficiente como para que su casa valga menos que el resto de la hipoteca no pagada, conocida como «patrimonio negativo». Por lo tanto, los propietarios reducirán su consumo y será menos probable que tomen nuevos préstamos.

La gran mayoría de los propietarios de vivienda habrán contratado una hipoteca para comprar su casa. Las hipotecas son la mayor fuente de deuda para los hogares en el Reino Unido. Más del 70% de los préstamos de los hogares son deudas hipotecarias. La mitad de todos los propietarios que viven en la casa que poseen todavía están pagando su hipoteca. Por lo tanto, los hogares podrían de repente retener sus gastos en tiempos de incertidumbre porque comienzan a preocuparse por pagar sus deudas. Esto tiene un efecto en cadena en el resto de la economía, y un pequeño problema puede convertirse de repente en uno grande.

Además de afectar al gasto general de los hogares, la compra y venta de viviendas también afecta directamente a la economía. La inversión en vivienda es una parte pequeña pero impredecible de la producción total de la economía. Hay dos formas diferentes en que la compra y venta de casas afecta al PIB.

El primero es cuando se compra una nueva construcción. Esto contribuye directamente al PIB a través de la inversión en el terreno para construir la casa, la compra de materiales y la creación de puestos de trabajo. Una vez que los propietarios se mudan, también contribuyen a la economía local, es decir, a comprar en tiendas locales.

El segundo es cuando se compra o vende una casa existente. La compra de una vivienda existente no tiene el mismo impacto en el PIB. Sin embargo, sigue contribuyendo al PIB, es decir, desde los honorarios de agentes inmobiliarios y abogados y los gastos de mudanza hasta la compra de muebles nuevos.

Por qué cambian los precios de la vivienda: demanda y oferta

Demanda: la demanda de vivienda se puede definir como la cantidad de propiedades que los compradores de vivienda están dispuestos y pueden comprar a un precio determinado en un período de tiempo determinado. Los factores que afectan a la demanda de vivienda incluyen:

• Ingresos reales: Si los ingresos reales aumentan, la demanda de vivienda aumenta debido a un aumento del nivel de vida.
• El costo de una hipoteca: Si hay un aumento de las tasas de interés en la economía, es probable que las tasas de interés hipotecarias también aumenten. Esto hace que el costo de financiar un préstamo sea más caro y, por lo tanto, verá una disminución en la demanda.
• Disponibilidad de crédito: Cuantos más bancos prestamistas y sociedades de construcción estén dispuestos a proporcionar, más personas pedirán prestado y gastarán en vivienda y, por lo tanto, los precios de la vivienda serán más altos.
• Crecimiento económico: Cuando la economía se encuentra en las etapas de recuperación y auge del ciclo económico, los salarios aumentan. Esto aumentará la demanda de viviendas.
• Población: Cuando aumenta la población o aumenta el número de hogares unipersonales, aumenta la demanda de vivienda.
• Empleo / desempleo: Cuanto mayor sea el nivel de desempleo en una economía, menos personas podrán costearse una vivienda.
• Confianza: Si los consumidores se sienten optimistas sobre el estado futuro de la economía, es más probable que sigan adelante con la compra de una casa, aumentando así la demanda. Los precios de la vivienda tienden a subir si la gente espera ser más rica en el futuro.

Suministro: El suministro de vivienda se puede definir como el flujo de propiedades disponibles a un precio determinado en un período de tiempo determinado. La oferta de viviendas incluye tanto viviendas de nueva construcción como propiedades existentes. Los factores que afectan el suministro de vivienda incluyen:

• Costos de producción: Cuanto mayor es el costo de producción, menos casas se construyen, lo que reduce la oferta de casas que llegan al mercado. Ejemplos de costos incluyen: costos de mano de obra, terrenos para desarrollo y materiales de construcción.
• Política del Gobierno: Si el gobierno aumenta los impuestos y/o reduce los subsidios para nuevos desarrollos de viviendas, se construirán menos casas nuevas.
• Número de empresas constructoras: Dependiendo de sus objetivos, cuantas más empresas de construcción haya, más probabilidades habrá de que aumente la oferta de viviendas. La industria de la construcción representa alrededor del 7% del PIB del Reino Unido.
• Tecnología e innovación: Con la tecnología y la innovación mejoradas en la industria de la construcción, las casas se vuelven más baratas y fáciles de construir, aumentando así la oferta.
• Gasto público en la construcción de nuevas viviendas sociales: El gobierno tiene la capacidad de influir en la oferta de viviendas aumentando el gasto en nuevas viviendas sociales.

Elasticidad de la oferta en función del precio

El suministro de viviendas nuevas a corto plazo es inelástico en función del precio. La razón principal de esto es el tiempo que se necesita para construir un nuevo hogar. La producción de una casa puede llevar muchos meses, desde el proceso de planificación hasta la finalización del proyecto. La oferta también depende del acceso a una mano de obra cualificada y de la disponibilidad de determinados materiales de construcción.

Debido a la oferta inelástica, es probable que cualquier cambio en la demanda tenga un efecto significativo en el precio. Esto se ilustra en el diagrama, que muestra un aumento proporcional mayor en el precio que en la cantidad cuando la demanda aumenta de D1 a D2.

El actual mercado inmobiliario del Reino Unido

A pesar del clima económico actual y de los efectos de las restricciones de bloqueo en los consumidores, los precios de la vivienda han aumentado y las ventas se han reanudado. Rightmove, que anuncia el 95% de las viviendas en venta, afirma que el mercado de la vivienda ha visto su mes más activo en más de 10 años en julio. Durante el verano, el mercado de la vivienda por lo general ve una pausa en la actividad. Sin embargo, desde la flexibilización del bloqueo, ha habido una oleada de actividad de compradores y vendedores. Desde julio de 2019, los precios de la vivienda han aumentado un 1,7%, según la Nationwide Building Society.

London estate agency, Hamptons, afirma que los propietarios de viviendas ahora están adelantando sus planes de mudanza, ya que la experiencia de lockdown los ha animado a buscar más espacio. El mercado hipotecario también es muy favorable en este momento en términos de tasas de interés, y la demanda de alquiler continúa aumentando en todo el Reino Unido.

El aumento de la actividad en el mercado también se ha visto favorecido por el anuncio de un «feriado» del impuesto de timbre hasta marzo de 2021. De este modo, el umbral por encima del cual se paga el impuesto de timbre aumenta de £125 000 a £500 000. La agencia inmobiliaria Savills también ha visto un aumento en el número de nuevos compradores que se registran con su servicio, más del doble del número registrado en julio de 2019. Se cree que, junto con los ahorros fiscales del impuesto de timbre, las experiencias de las personas en el encierro les han hecho evaluar su espacio de vida actual y reconsiderar sus necesidades de vivienda.

Sin embargo, dado que la economía está experimentando su recesión más profunda registrada, existe preocupación sobre cuánto tiempo puede resistir el mercado las fuerzas económicas que bajan los precios.

Históricamente, la caída de los precios de la vivienda ha sido tanto causa como consecuencia de las recesiones económicas. Durante la crisis financiera de 2008, los precios de la vivienda cayeron alrededor de un 30%. Como se mencionó anteriormente, para la mayoría de las personas, una casa es lo más valioso que jamás poseerán y, por lo tanto, los consumidores están extremadamente interesados en su valor. La confianza de los consumidores es uno de los factores clave que afectan a la demanda de vivienda. Si los consumidores se sienten pesimistas sobre el estado futuro de la economía, será menos probable que sigan adelante con la compra de una casa, disminuyendo así la demanda. La Oficina de Responsabilidad Presupuestaria de Gran Bretaña, el organismo de control fiscal del país, pronostica que durante esta caída los precios caerán un 5% este año y un 11% en 2021.

Varios planes gubernamentales puestos en marcha para ayudar durante el encierro están empezando a llegar a su fin. El principal, el plan de permisos, que sustituyó al 80% de los ingresos de los trabajadores elegibles, finaliza en octubre. Se prevé que las condiciones del mercado de trabajo se debilitarán considerablemente en los próximos trimestres y que el desempleo aumentará para el resto del año. Si estas predicciones se materializan, es probable que disminuya la actividad de la vivienda una vez más.

Conclusión

Las fluctuaciones en los precios de la vivienda y las transacciones tienden a amplificar la volatilidad del ciclo económico. Por lo tanto, es crucial que entendamos qué influye en tales cambios. Comprender cómo los factores de oferta y demanda influyen en el mercado de la vivienda puede permitir a las partes interesadas clave hacer mejores predicciones sobre la actividad futura y planificar en consecuencia. El mercado actual ha experimentado un crecimiento desde la flexibilización de las restricciones, pero existe la preocupación de que esto haya sido impulsado por la demanda acumulada. Por lo tanto, las perspectivas de los precios de la vivienda son inciertas y aún no se han realizado todos los efectos de una recesión económica.

Artículos

• ¿Cómo afecta el mercado de la vivienda a la economía?

Banco de Conocimientos del Banco de Inglaterra

• Economía del Mercado de la vivienda (Presentación de revisión)

Tuto2u

• Incentivos de vacaciones con impuesto de timbre en los mudadores de casas

Financial Times, James Pickford (7/8/20)

• El mercado de la vivienda misteriosamente robusto de Gran Bretaña

Financial Times, Editorial (20/8/20)

• El mercado de la vivienda ha tenido el mes más activo en más de 10 años

The Guardian, Hilary Osborne (17/8/20)

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