Las leyes de desalojo de Colorado varían de un condado a otro en términos de procedimientos judiciales y honorarios. A pesar de eso, todos siguen el mismo proceso general de desalojo:
- Envíe una notificación clara por escrito
- Llene los formularios
- Haga la entrega legal al inquilino
- Asista al juicio
- Espere el fallo
Cada proceso de desalojo es diferente y depende del contrato de arrendamiento/alquiler firmado por el inquilino y el propietario. Siempre es mejor mantener meticulosamente los archivos para evitar errores que el inquilino pueda explotar.
Este artículo detalla un resumen al que los propietarios pueden referirse al desalojar a un inquilino. Confirme los procedimientos con su condado para evitar errores y confusiones.
Razones de desalojo
Falta de pago del alquiler a tiempo
El alquiler generalmente se considera un día después de la fecha de vencimiento. Un período de gracia puede estar disponible si se indica en el contrato de arrendamiento/alquiler.
Antes de que un propietario pueda iniciar el proceso de desalojo, debe darle al inquilino una notificación oficial por escrito para Pagar. Esto también se conoce como una Demanda de Cumplimiento.
La cantidad de tiempo que los propietarios dan a sus inquilinos para pagar depende de su arrendamiento:
| Tipo de alquiler | Explicación | Aviso |
|---|---|---|
| Contrato de residencia | Cualquier otro arrendamiento que no esté incluido en las categorías anteriores | Aviso de pago de 10 Días |
| Acuerdo Residencial Exento | La propiedad es una de las cinco (o menos) propiedades de alquiler propiedad del propietario | Aviso de pago de 5 Días |
| Contrato de Vivienda proporcionado por el empleador | El empleador del inquilino les proporcionó vivienda | Aviso de 3 días para pagar |
Si el inquilino paga el alquiler dentro del período de preaviso, el proceso de desalojo no continúa. Si el inquilino no puede pagar, el propietario puede proceder con el proceso de desalojo.
Véase Colo. Apo. Stat. §§ 13-40-104 (d) y (e)
Violación del contrato de arrendamiento/alquiler
El contrato de arrendamiento tiene que ser confirmado por el inquilino y el propietario durante toda la duración de la estadía del inquilino. Los acuerdos pueden variar de un inquilino a otro y deben estar claramente establecidos en el contrato de arrendamiento.
Si un inquilino viola cualquier término del contrato de arrendamiento, el propietario debe emitir un Aviso por escrito para Cumplir informando al inquilino de su violación y especificando cuánto tiempo tiene que cumplir.
El tiempo que un inquilino tiene para resolver el problema o abandonar el local depende de su tipo de arrendamiento:
| Tipo de alquiler | Explicación | Aviso |
|---|---|---|
| Contrato de residencia | Cualquier otro arrendamiento que no esté comprendido en las categorías anteriores | Aviso de 10 Días para cumplir |
| Acuerdo Residencial Exento | La propiedad es una de las cinco (o menos) propiedades de alquiler propiedad del propietario | Aviso de 5 Días para Cumplir |
| Acuerdo de Vivienda proporcionado por el empleador | El empleador del inquilino les proporcionó vivienda | Aviso de 3 Días para Cumplir |
Si el inquilino resuelve los problemas a tiempo, el proceso de desalojo no continúa.
Las infracciones de arrendamiento pueden incluir:
- Propiedad de alquiler perjudicial
- Mantener a las mascotas en propiedades sin mascotas, etc.
- Permanecer más tiempo del indicado en el contrato de arrendamiento
- Superar el número máximo de residentes permitidos que viven en la propiedad de alquiler
Si el inquilino no resuelve las violaciones a tiempo, el propietario puede continuar con el desalojo.
Realizar actividades ilegales
Si un inquilino ha participado en un comportamiento ilegal dentro de la propiedad, el propietario debe emitir un Aviso de 3 Días para Desalojar.
Ejemplos de actividades ilegales son:
- Participación en la creación, distribución o consumo de drogas ilegales
- Agredir a cualquier persona en o cerca de la propiedad de alquiler
- Condena de cualquier acto criminal que conlleva al menos una pena de 180 días
- Robo, violencia, asalto
Los clientes acusados de este tipo de violación no tienen la opción de «corregirla». Tienen que mudarse antes de que termine el período de preaviso. Si continúan en las instalaciones, el propietario puede continuar con el proceso de desalojo.
Véase: CO Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
No renovación del contrato de arrendamiento después de que finalice el período de alquiler
En Colorado, los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos ni obligarlos a desalojar la propiedad sin causa probable. Siempre y cuando el inquilino no viole ninguna regla, puede quedarse hasta que finalice su período de alquiler.
Pero si el inquilino se queda en la propiedad incluso un día después de que finalice su contrato de arrendamiento/alquiler y no ha acordado la renovación, los propietarios pueden emitir un Aviso para dejar de fumar. Los propietarios no están obligados a recordar a sus inquilinos que renueven a menos que se indique en el contrato de arrendamiento/alquiler.
El tiempo que un inquilino recibe antes de desocupar la propiedad depende de la duración de su contrato de arrendamiento/alquiler.
| Contrato de arrendamiento/Alquiler | Aviso para recibir |
|---|---|
| Un año o más | Aviso de 91 Días para dejar de fumar |
| De seis meses a un año | Aviso de 28 días para dejar de fumar |
| Aviso de un mes a seis meses | 21 Días para dejar de fumar |
| A voluntad y de una semana a un mes | Aviso de 3 días para dejar de fumar |
| Menos de una semana | 1 Día de aviso para dejar de fumar |
Presentación de una queja
Cómo presentar una queja
El proceso de desalojo solo puede comenzar después de la emisión del Aviso de Desalojo. El propietario debe haber dejado pasar suficiente tiempo antes de presentar la solicitud de desalojo.
El proceso de desalojo es el siguiente:
- Diríjase al tribunal del condado de la propiedad de alquiler a la que pertenece
- Presente los documentos necesarios
- Pague las tarifas. En Colorado, las tarifas de presentación comienzan en 8 85-1 135, dependiendo del tipo de desalojo
Cronograma
Se tarda de 1 a 91 días desde el Aviso para Pagar o Dejar de emitir, dependiendo de la razón del desalojo y el acuerdo de arrendamiento antes de que se pueda presentar una queja legal.
Sirviendo el Inquilino
Cómo Servir un Inquilino
Una copia de la citación y la demanda se sirve para el inquilino. Debe entregarse al menos 7 días antes de la audiencia.
Hay varios métodos para lograr esto:Entrega en persona (
- ) – Se entrega una copia de la citación y la queja al inquilino en persona (
- ) Entrega sustituida (Si el inquilino no está disponible, un familiar suyo mayor de 18 años puede recibir los documentos. Si ninguna de las opciones anteriores está disponible, se puede dejar una copia en el lugar de trabajo del inquilino.
- Publicación: El servidor deja una copia de los documentos en un lugar seguro y visible junto a la entrada de la propiedad.
Al utilizar el método de envío, el servidor tiene la responsabilidad adicional de enviar los documentos por correo de primera clase.
Los propietarios no pueden entregar los documentos al inquilino por sí mismos. Tienen que pedirle a alguien que no esté involucrado en el caso que lo haga por ellos.
La persona encargada de entregar los documentos puede ser alguien de la oficina del sheriff o un servidor de procesos profesional (se pueden cobrar cargos de servicio adicionales para cualquiera de las opciones).
Si el propietario decide elegir a otra persona, debe no estar involucrado en el caso, conocer las reglas de servicio y tener al menos 18 años de edad.
Después de entregar la Citación y la Demanda
El inquilino tiene al menos 7 días para prepararse para la audiencia.
No se requiere una respuesta por escrito del inquilino, pero debe presentar una el día de la audiencia. Si no lo hace, el juez puede fallar a favor del propietario, independientemente de la asistencia del inquilino a la audiencia.
Cronograma
La audiencia de desalojo está programada de 7 a 14 días después de que se presente la queja.
Los documentos deben entregarse al inquilino al menos 7 días antes de que se programe la audiencia.
Solicitar la Posesión
Presentar una Moción para Obtener un Fallo y obtener un Fallo por Posesión
El propietario tiene que proporcionar un argumento sólido respaldado por pruebas sólidas contra el inquilino. Si el inquilino no se presenta a la audiencia, el propietario gana por defecto y el proceso de desalojo continúa.
Siguiente procedimiento si el inquilino no estuvo de acuerdo y respondió
En el estado de Colorado, no es necesaria una respuesta del inquilino para programar una cita en la corte. Solo necesitan proporcionar una respuesta por escrito o una reconvención en la audiencia de desalojo o antes de ella.
El juez también podría requerir que el inquilino y el propietario asistan a una sesión de mediación con un mediador capacitado antes de cualquiera de las audiencias.
Si no se llega a un acuerdo, la responsabilidad de proporcionar pruebas recae en el propietario. El propietario necesita apoyar el reclamo y mostrarlo durante la audiencia.
Esto podría incluir, entre otros, lo siguiente:
- Copia de la escritura y el arrendamiento
- Recibos de alquiler y libros de contabilidad
- Extractos bancarios
- Testigos
- Documentación fotográfica y en video de las violaciones, correspondencia, etc.
Sin embargo, se programará una audiencia de seguimiento para continuar discutiendo el caso si el inquilino presenta una respuesta por escrito.
Cronograma
Una audiencia está programada de 7 a 14 días a partir de la presentación de la queja. Si el propietario presentó todos los documentos apropiados y proporcionó una razón legal para el desalojo, se puede emitir un Juicio sumario a favor del propietario.
Obtener la posesión
Después de que el propietario gane el caso
Siempre que el inquilino no apele la reconsideración, se emitirá una Orden de Restitución al menos 48 horas después de que el propietario gane el caso.
El inquilino tiene un máximo de 48 horas para desocupar la propiedad. Si siguen en la propiedad después de 48 horas, pueden ser trasladados por la fuerza.
Proceso de mudanza
El inquilino recibe 48 horas para salir del local con todas sus pertenencias. Si permanecen en la propiedad, el propietario puede programar una hora para el desalojo con el alguacil del condado.
El propietario no puede obligar al inquilino a mudarse. Solo una autoridad del departamento del sheriff está autorizada a hacerlo.
Si el inquilino deja sus pertenencias debido a un desalojo forzoso, el propietario debe comunicarse con el inquilino y darle 15 días para recuperar sus pertenencias.
Sin embargo, si el inquilino dejó las pertenencias voluntariamente, el propietario debe esperar 30 días antes de deshacerse de los artículos o almacenarlos.
Cronograma
El inquilino tiene 48 horas desde que el propietario gana el caso para mudarse de la propiedad.
Si el inquilino todavía está en la propiedad al final de las 48 horas, tiene hasta que el propietario programe un tiempo para el desalojo para mudarse. Esto podría llevar de unas horas a unos días, dependiendo de la disponibilidad del propietario.
Línea de tiempo de desalojo de Colorado
A continuación se muestra la línea de tiempo promedio para un proceso de desalojo completo. Este cronograma puede cambiar dependiendo de las complejidades del caso, como una segunda audiencia.
| Aviso recibido por los inquilinos | Plazo medio | Cosas importantes para recordar |
|---|---|---|
| Período de aviso inicial | 1-91 días | Dé a su inquilino un Aviso por escrito de Pago o un Aviso de Cumplimiento antes del proceso de desalojo. |
| Emisión y Publicación de Citación y Queja | Al menos 7 días antes de la audiencia | Asegúrese de que no se cometieron errores en el proceso de presentación. |
| Fallo Judicial sobre el Desalojo | 7-14 días | Si gana el caso, el juez le otorgará una Orden de Restitución. |
| la Emisión de la Orden de Restitución | 48 horas | El inquilino tiene 48 horas para desocupar la propiedad. |
| Devolución de posesión | De unas horas a unos pocos días | No se le permite ser el que desaloje al inquilino por la fuerza. Deja ese trabajo a los oficiales autorizados. |
En promedio, un proceso de desalojo completo tardaría entre 10 y 107 días.
Mostrar evidencia
Cómo mantener buenos registros
Si el inquilino no está de acuerdo con la solicitud de desalojo y responde a la corte, es crucial que mantenga registros extremadamente buenos de todo para que pueda proporcionar pruebas al juez y ganar su caso. Esta parte puede hacer o anular toda su solicitud de desalojo en caso de una disputa.
Puedes quedarte organizado por:
- Mantener un rastro físico en papel: esto es muy difícil de buscar, ocupa mucho espacio de almacenamiento y podría perderse, dañarse, robarse o quemarse en un incendio.
- Escanear documentos: Escanee todos los documentos en su computadora. Un gran escáner es el Brother ADS-1700W por menos de $200 o el Fujitsu ScanSnap iX1500 por 4 400.Copias de seguridad
- : Almacene y realice copias de seguridad de cada archivo mediante Dropbox, Google Drive, OneDrive o cualquier otra opción de búsqueda fácil.
- PMS: Utilice un software de administración de propiedades para guardar todo, desde contratos de arrendamiento, documentos firmados, infracciones, correos electrónicos, notas, facturas, pagos, recordatorios, solicitudes de mantenimiento, imágenes, videos y todo lo que pueda imaginar. Esto se usa mejor cuando también escanea todos los documentos en su software.
Evidencia para mostrar por no pagar el alquiler
Si el inquilino no paga el alquiler y disputa esa reclamación, es importante que le muestre al juez lo siguiente:
- Su contrato de arrendamiento: Muestra los términos del contrato, cuándo vence el alquiler y cualquier penalización por pago atrasado.
- Todos los pagos: Muestra todos los pagos anteriores, cómo se hacían normalmente (cheque,tarjeta de crédito, ACH, etc…. ), y en qué fecha se les pagaba normalmente.
- Cualquier devolución de pago: Si su cheque rebotó, su cuenta bancaria no tenía fondos suficientes o si tuvo una disputa de devolución de cargo en su tarjeta de crédito, muéstrele esto al Juez. Además, muestre cualquier tarifa que su banco le haya cobrado y cualquier penalidad que se le deba de acuerdo con su contrato de arrendamiento.
- Todos los mensajes: Si enviaste recordatorios de pago manuales o automatizados a tu inquilino por mensaje de texto, correo electrónico, carta o correo, es esencial que lo muestres. Si bien por lo general no es necesario, es bueno demostrar que estaban al tanto de la situación y se les dio tiempo para curar y hacer el pago. Es por eso que siempre es mejor tener todo por escrito en lugar de cualquier llamada telefónica o reunión cara a cara.
Evidencia para mostrar por violaciones de arrendamiento
Si está desalojando al inquilino por violaciones de arrendamiento, por ejemplo, quejas por ruido, mascotas no autorizadas o daños a la propiedad, es importante mostrar pruebas de cualquiera de los siguientes métodos:
- Cámaras de seguridad: Si tiene un sistema de vigilancia que puede mostrarles que cometieron el delito o violaron el contrato de arrendamiento, es seguro decir que normalmente ganará esta disputa.
- Video: Si se los perdió en el acto, lo mejor es grabar un video con su teléfono de cualquier daño o violación del contrato de arrendamiento.
- Imágenes – dicen Que una imagen vale más que mil palabras. En este caso, una imagen podría valer miles de dólares. Incluso si tomas un video, es importante que también le muestres al Juez las fotos, ya que generalmente es más fácil verlas por correo electrónico o impresas.
- Términos de arrendamiento: Una vez más, muestre al tribunal qué término violaron en su contrato de arrendamiento. No se preocupe si no tiene todos los términos detallados en su contrato de alquiler. Si la violación es lo suficientemente grave, es posible que no sea necesario escribirla. Sin embargo, como una buena práctica, comience a agregar todas las razones potenciales para desalojar a un inquilino en su acuerdo.