Un proceso de desalojo de Connecticut puede diferir de un condado a otro, pero todos siguen más o menos el mismo proceso:
- Enviar una notificación clara por escrito
- Llenar los formularios
- Hacer la entrega legal al inquilino
- Asistir al juicio
- Esperar el fallo
Los desalojos dependen mucho del contrato de arrendamiento firmado entre el inquilino y el propietario. Este artículo detalla un resumen que los propietarios pueden consultar al desalojar a un inquilino. Alternativamente, un propietario puede pedir ayuda legal a un abogado si desea obtener más información sobre las regulaciones de alquiler y el proceso de desalojo.
Razones de desalojo
El propietario no puede comenzar a solicitar el proceso de desalojo sin primero proporcionar un aviso de desalojo por escrito que esté a la par con los requisitos de aviso dictados por la ley de Connecticut.
Falta de pago del alquiler o falta de pago del alquiler
La razón más común para el desalojo es la falta de pago del alquiler. Un propietario puede desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler a tiempo.
Para los inquilinos con un arrendamiento de 1 semana, el alquiler se considera tardío en Connecticut 4 días después de su vencimiento. Un ejemplo de esto es que si los pagos de alquiler vencen el día 20 y el inquilino no ha podido pagar el alquiler para el día 24, el pago se considera tardío.
Para otros alquileres, el alquiler se considera atrasado 9 días después de su vencimiento. Por ejemplo, si los pagos de alquiler vencen el día 2 y el inquilino no ha podido pagar el alquiler para el día 29, el pago del alquiler se considera tardío.
Se le puede dar un período de gracia al inquilino si está establecido en el contrato de arrendamiento.
Antes de que un propietario pueda comenzar con una acción de desalojo por pago tardío del alquiler, debe darle al inquilino un aviso de desalojo llamado Aviso de 3 Días para Dejar de fumar. Esto informa al inquilino y / o a los inquilinos que tienen 3 días para cumplir con el pago del alquiler o desalojar el local.
Si un inquilino no puede cumplir con el pago oportuno del alquiler, el propietario puede continuar presentando el proceso de desalojo.
Cometer una violación del contrato de arrendamiento
Los términos del contrato de arrendamiento/alquiler varían de un inquilino a otro. Describe las responsabilidades de cada parte durante toda la duración de la estadía del inquilino. Ambas partes deben respetar los términos del contrato de arrendamiento en todo momento.
Un inquilino puede enfrentar el desalojo por cometer violaciones del contrato de arrendamiento. Antes de que un propietario pueda comenzar a desalojar a un inquilino, debe proporcionar un Aviso de 15 Días para Dejar de fumar/Cumplir. Esto le da al inquilino 15 días para resolver su violación o salir del local.
Las violaciones de arrendamiento en un desalojo de Connecticut incluyen:
- Daños en la unidad de alquiler
- Fumar en áreas para no fumadores
- Alojar a una mascota en una unidad de alquiler sin mascotas
- No cumplir con los códigos de seguridad de materiales/salud
Los ejemplos de violación del código de seguridad/salud de materiales incluyen:
- No tirar la basura por largos períodos de tiempo, invitar a insectos y/o roedores
- Dañar el cableado eléctrico de una unidad
- Arruinar los accesorios de plomería de una unidad
Si un inquilino no puede resolver la violación dentro del período de aviso, el propietario puede continuar presentando una demanda de desalojo.
Realizar actividades ilegales
En el estado de Connecticut, un inquilino que haya participado en actividades ilegales en el local de alquiler puede ser juzgado en una demanda de desalojo. El propietario tiene que darle al inquilino un Aviso de 15 Días para que renuncie antes de presentar una demanda de desalojo.
Los ejemplos de actividad ilegal incluyen, entre otros, los siguientes:
- Prostitución
- Robo, violencia, agresión
- Ser una molestia grave
- Participar en la creación, distribución o consumo de una sustancia controlada
- Amenazar la seguridad física del propietario y otros inquilinos dentro del local de alquiler
Si el inquilino fue condenado por prostitución o juego ilegal dentro de la unidad de alquiler, entonces el propietario no está legalmente obligado a proporcionar un aviso por escrito. Si ese no es el caso, el propietario solo puede proceder a presentar una demanda de desalojo después de que expire el período de aviso.
Uso descontinuado de la propiedad de alquiler
El propietario podría decidir retirar la propiedad de alquiler del mercado de alquiler. Esto significa que ya no quieren alquilarlo.
Si es así, deben emitir un Aviso de 3 Días para Renunciar antes de presentar una demanda de desalojo. Los inquilinos no tienen más opción que mudarse si el propietario decide interrumpir el uso de la propiedad de alquiler.
Si el inquilino permanece en la propiedad de alquiler después de 3 días, el propietario puede continuar solicitando el proceso de desalojo.
El inquilino no acepta cambios de alquiler
Hay casos en los que el propietario decide subir los precios del alquiler por una buena razón. Si el aumento en las tarifas de alquiler es razonable y claramente permitido en el contrato de arrendamiento, pero el inquilino se niega a aceptarlo, entonces el propietario debe darle al inquilino un Aviso de 3 Días para Dejar de fumar.
Si el inquilino permanece en la propiedad de alquiler después de tres días, el propietario puede continuar solicitando el proceso de desalojo contra el inquilino.
La propiedad de alquiler debe ser utilizada por el propietario
A veces, un comprador puede tener un interés en la propiedad de alquiler, pero no desea que se alquile. O el propietario cambia de opinión y decide que quiere quedarse en la propiedad en su lugar.
En cualquier caso, el propietario debe darle al inquilino un Aviso de 3 Días para que se retire. Si el inquilino permanece en la propiedad de alquiler después de 3 días, el propietario puede continuar presentando una demanda de desalojo.
No renovación del contrato de arrendamiento después del final del período de alquiler
Un proceso de desalojo de Connecticut no permite que un propietario presente un caso de desalojo contra un inquilino sin una buena causa. Siempre y cuando el inquilino no viole ninguna regla del contrato de arrendamiento, puede quedarse hasta que finalice el plazo de su contrato de arrendamiento. Sin embargo, si el inquilino se convierte en un inquilino «remanente», el propietario puede comenzar a presentar un procedimiento de desalojo.
Un inquilino remanente es una persona que se queda más de lo previsto en su contrato de arrendamiento sin solicitar una renovación. Un propietario puede desalojar a un inquilino que se quede en la propiedad incluso un día después de que finalice su contrato de arrendamiento por escrito (y no haya acordado una renovación del contrato de arrendamiento).
Este tipo de desalojo solo se aplica si el propietario no desea renovar el contrato de arrendamiento del inquilino. El aviso requerido es un Aviso de 3 Días para Dejar de fumar, independientemente del tipo de arrendamiento o arrendamiento del inquilino.
Si un inquilino permanece en la propiedad de alquiler incluso después de que finalice su período de aviso, el propietario puede llevar el caso a los tribunales para comenzar el proceso de desalojo.
Presentar una queja
El siguiente paso en un proceso de desalojo es presentar el proceso sumario de desalojo. El propietario debe esperar a que pase el período de aviso antes de que pueda comenzar a presentar la solicitud. Las tarifas de presentación para el estado de Connecticut son de $175.
Pasos para presentar una acción de desalojo
- Vaya a la Corte de Vivienda o a la Corte Superior a la que pertenece la propiedad de alquiler
- Llene los formularios de la corte y entréguelos al secretario de la corte. Asegúrese de que toda la información escrita es correcta.
- Pagar los costos de presentación
Cronograma
Se necesitan de tres a quince días, dependiendo del motivo del desalojo, para que un propietario pueda presentar una queja.
Entrega legal al inquilino
Después de presentar una queja legal, el siguiente paso en los casos de desalojo es entregar la Citación y la Queja al inquilino. Los propietarios no deben hacer la entrega legal de los documentos por sí mismos.
La citación y sus documentos de apoyo deben contener información como la fecha y hora del caso de desalojo en la corte.
Connecticut permite que el alguacil, el agente de policía o cualquier otro oficial haga la entrega legal de estos documentos. Deben entregarse al inquilino al menos 12 días antes de que comience el proceso de desalojo.
Cómo hacer la entrega legal de documentos a un inquilino
La citación y la demanda deben entregarse a través de uno de los siguientes métodos:
- Entrega en persona: La Citación y la Queja se entregan al inquilino en persona.Entrega formal alternativa: Se deja una copia de la Citación en el lugar de residencia del inquilino. No es necesario enviar una copia por correo si el funcionario elige este servicio.
Después de entregar la Citación y la Demanda
De acuerdo con el sistema judicial del estado de Connecticut, los inquilinos deben presentar una comparecencia ante el tribunal para que puedan asistir a los procedimientos de desalojo en el tribunal. Esta respuesta por escrito sirve para informar a la corte y al propietario de que el inquilino está al tanto del proceso de desalojo.
Junto con la presentación de la comparecencia, los inquilinos también deben presentar su respuesta por escrito si quieren disputar las reclamaciones del propietario en su contra. Tienen 2 días a partir de la fecha indicada en la citación para presentar una comparecencia y una respuesta por escrito.
De lo contrario, el propietario puede pedirle a la corte que dicte un fallo por falta de comparecencia a su favor sin necesidad de una audiencia de desalojo. Si el inquilino solo presentó una comparecencia sin una respuesta por escrito, el propietario aún puede solicitar a la corte un fallo por incumplimiento. El inquilino también recibe formalmente esta moción.
Si el inquilino no responde a la Queja 3 días después de que el propietario presenta la moción de fallo por incumplimiento, no se celebrará una audiencia y el propietario gana automáticamente el caso.
Cronograma
La Citación y la Demanda deben entregarse al menos 12 días antes de que se programe el caso en la corte. Los inquilinos deben presentar una comparecencia y una respuesta por escrito dentro de dos a cinco días.
Pedir Posesión
Presentar una Moción para Obtener un Fallo y obtener un Fallo por Posesión
Para recibir un Fallo por Posesión, el propietario tiene que proporcionar un argumento sólido respaldado por pruebas sólidas contra sus inquilinos. Si los inquilinos no se presentan a la audiencia o no presentan una comparecencia y una respuesta por escrito, el propietario puede ganar por defecto.
Un inquilino puede apelar el fallo dentro de los 5 días posteriores a la emisión de la Ejecución Sumaria de Posesión a favor del propietario.
Siguiente procedimiento si el inquilino no estuvo de acuerdo y presentó una respuesta
Presentar una respuesta y una comparecencia es necesario para que se celebre o programe una audiencia de desalojo. Si el inquilino no presenta una comparecencia y una respuesta por escrito, la audiencia se cancela y el propietario recibe un fallo por falta de comparecencia.
Sin embargo, si ambas partes están presentes, el propietario tiene que apoyar su reclamo con pruebas y mostrarlo al funcionario judicial. Esto incluye, entre otros, lo siguiente:
- Copia de la escritura y el contrato de arrendamiento/alquiler
- Recibos de alquiler
- Libros de contabilidad de alquiler
- Extractos bancarios
- Declaraciones de testigos
- Documentación con fotografía y video de las violaciones cometidas por el inquilino
El inquilino puede contrarrestar estas acusaciones durante la audiencia y proporcionar su propia evidencia contra el proceso de desalojo.
Cronograma
Se programará una audiencia para una acción de desalojo después de que el inquilino presente una comparecencia y una respuesta por escrito. Una vez que la corte reciba ambos, la audiencia se programará dentro de 7 a 10 días. El inquilino puede apelar el fallo en un plazo de 5 días.
Obtener la posesión
Después de que el propietario gane el caso y obtenga un Auto de Ejecución
Una vez que el propietario gane el caso y, siempre que el inquilino no presente una apelación o reconsideración, el tribunal emitirá un Auto de Ejecución 5 días después de que el propietario gane el caso.
La Orden de ejecución es una orden judicial que informa al inquilino que debe mudarse de su vivienda en la propiedad o ser desalojado por la fuerza. De acuerdo con la ley estatal de Connecticut, los inquilinos tienen 5 días para dejar la unidad de alquiler por su propia voluntad antes de recibir la Orden de Ejecución.
Proceso de mudanza
El paso final en los desalojos es mover al inquilino fuera del apartamento o unidad de vivienda. La ley de Connecticut le da al inquilino 24 horas para mudarse una vez que reciba la Orden de Ejecución o se publique en la unidad doméstica de alquiler.
Si permanecen dentro de las instalaciones del hogar 1 día después de recibir la orden, un agente de la ley puede desalojarlos por la fuerza. La única excepción a esto es si el inquilino ha solicitado una suspensión de la ejecución. La suspensión más larga de la ejecución puede ser de 6 meses.
A menos que los desalojos sean algo que se describe a continuación, cualquier inquilino puede solicitar una suspensión de la ejecución hasta seis meses:
- El inquilino era una molestia grave
- El inquilino era un ocupante ilegal
- Falta de pago del alquiler
En los casos de falta de pago del alquiler, el inquilino puede solicitar un máximo de 3 meses para su suspensión de la ejecución.
Solo un agente de la ley, como un alguacil del estado, puede desalojar al inquilino por la fuerza. Un propietario no puede recurrir a un desalojo de autoayuda.
Línea de tiempo
La Orden de ejecución se emite 5 días después de que el propietario gane el caso. El inquilino debe desocupar la propiedad dentro de las 24 horas posteriores a la recepción de la Orden, a menos que solicite una suspensión de la ejecución, que es de 3 a 6 meses adicionales.
Cronología de desalojos de Connecticut
| Pasos del Proceso de Desalojo | |
|---|---|
| Emisión de un Aviso oficial | 3-30 días |
| Emisión y notificación de Citaciones y quejas | Unos días |
| El inquilino Presenta una respuesta | 3-30 días |
| Audiencia y fallo en la Corte | Unos pocos días a unas pocas semanas |
| Emisión de la Orden de expulsión | de inmediato a 5 días |
| Devolución de la Unidad de alquiler | 24-36 horas |
Se tarda un promedio de 4 a 7 semanas para los desalojos completos en Connecticut.
Mostrar evidencia
Las audiencias de desalojo se programan dentro de 7-10 días una vez que el inquilino presenta una respuesta y la corte la recibe.
Cómo mantener buenos registros
Si el inquilino no está de acuerdo con la solicitud de desalojo y responde a la corte, es importante que mantenga registros extremadamente buenos de todo para que pueda proporcionar pruebas al juez y ganar su caso. Esta parte puede hacer o anular toda su solicitud de desalojo en caso de una disputa.
Puedes quedarte organizado por:
- Mantener un rastro físico en papel: esto es MUY difícil de buscar, ocupa mucho espacio de almacenamiento y podría perderse, dañarse, robarse o quemarse en un incendio.
- Escanear documentos: Escanee todos los documentos en su computadora. Un gran escáner es el Brother ADS-1700W por menos de $200 o el Fujitsu ScanSnap iX1500 por 4 400.Copias de seguridad de
- : Almacene y realice copias de seguridad de todos los archivos mediante Dropbox, Google Drive, OneDrive o cualquier otra opción que sea fácil de buscar.
- PMS: Utilice un software de administración de propiedades para guardar todo, desde contratos de arrendamiento, documentos firmados, infracciones, correos electrónicos, notas, facturas, pagos, recordatorios, solicitudes de mantenimiento, imágenes, videos y todo lo que pueda imaginar. Esto se usa mejor cuando también escanea todos los documentos en su software.
Evidencia para mostrar por no pagar el alquiler
Si el inquilino no paga el alquiler y disputa esa reclamación, es importante que le muestre al juez lo siguiente:
- Su contrato de arrendamiento: Muestra los términos del contrato, cuándo vence el alquiler y cualquier penalización por pago atrasado.
- Todos los pagos: Muestra todos los pagos anteriores, cómo se hacían normalmente (cheque, tarjeta de crédito, ACH, etc.) y en qué fecha se pagaban normalmente.
- Cualquier devolución de pago: Si su cheque rebotó, su cuenta bancaria no tenía fondos suficientes o si tuvo una disputa de devolución de cargo en su tarjeta de crédito, muéstrele esto al Juez. También muestre cualquier tarifa que su banco le haya cobrado y cualquier penalidad que se le deba de acuerdo con su contrato de arrendamiento.
- Todos los mensajes: Si enviaste recordatorios de pago manuales o automatizados a tu inquilino por mensaje de texto, correo electrónico, carta o correo, es importante que lo muestres. Si bien por lo general no es necesario, es bueno demostrar que estaban al tanto de la situación y se les dio tiempo para curar y hacer el pago. Es por eso que siempre es mejor tener todo por escrito en lugar de cualquier llamada telefónica o reunión cara a cara.
Evidencia para mostrar por violaciones de arrendamiento
Si está desalojando al inquilino por violaciones de arrendamiento, por ejemplo, quejas por ruido, mascotas no autorizadas o daños a la propiedad, es importante mostrar pruebas de cualquiera de los siguientes métodos:
- Cámaras de seguridad: Si tiene un sistema de vigilancia que puede mostrarles que cometieron el delito o violaron el contrato de arrendamiento, es seguro decir que normalmente ganará esta disputa.
- Video: Si no los atrapó en el acto, lo mejor es grabar un video con su teléfono de cualquier daño o violación del contrato de arrendamiento.
- Imágenes – dicen Que una imagen vale más que mil palabras. En este caso, una imagen podría valer miles de dólares. Incluso si tomas un video, es importante que también le muestres al Juez las fotos, ya que generalmente es más fácil verlas por correo electrónico o impresas.
- Términos de arrendamiento: Una vez más, muestre al tribunal qué término violaron en su contrato de arrendamiento. No se preocupe si no tiene todos los términos detallados en su contrato de alquiler. Si la violación es lo suficientemente grave, es posible que no sea necesario escribirla. Sin embargo, como una buena práctica, comience a agregar todas las razones potenciales para desalojar a un inquilino en su acuerdo.
Desalojos de autoayuda
¿Qué es un desalojo de autoayuda?
Ejemplos de desalojos ilegales de «autoayuda» incluyen cambiar las cerraduras, llevarse las pertenencias del inquilino, quitar la puerta principal o apagar la calefacción o la electricidad. Muchos estados especifican cuánto dinero puede demandar un inquilino si el propietario ha intentado desalojar ilegalmente al inquilino a través de algún tipo de medida de autoayuda. Algunas leyes estatales también estipulan los costos judiciales del inquilino y los honorarios de abogados (si el inquilino demanda con éxito al propietario) y/o le dan al inquilino el derecho a permanecer en la unidad de alquiler.
¿Puedo obligar a un inquilino a mudarse a Connecticut?
En casi todos los estados de los Estados Unidos, está prohibido que un propietario desaloje por la fuerza a un inquilino de la propiedad. El inquilino solo puede ser retirado de una unidad de alquiler después de que el propietario haya ganado con éxito una demanda de desalojo. Incluso entonces, la única persona autorizada para destituir al inquilino es un alguacil o agente de policía. La ley de Connecticut ha hecho ilegal que un propietario retire personalmente al inquilino de la unidad de alquiler.
¿Cuáles son las posibles sanciones por un desalojo de autoayuda?
De acuerdo con el Código Civil de Connecticut, usted puede ser responsable de los Costos Judiciales del Inquilino & Honorarios de abogados. El estatuto también le da al inquilino el derecho a quedarse.
Un inquilino puede demandarlo por daños reales más violaciones. Los inquilinos pueden solicitar una orden judicial que prohíba cualquier otra violación durante la acción judicial.