Si tiene problemas para hacer los pagos de la hipoteca o bajo el agua de su casa, es posible que pueda buscar una venta corta, lo que le permite vender su casa por menos de la cantidad que aún se le debe en su préstamo mientras se le perdona el resto. Sin embargo, después de una venta corta, obtener otra hipoteca no será fácil. Es probable que tenga un período de espera mínimo antes de calificar para otro préstamo, y también es posible que deba mejorar su puntaje de crédito y ahorrar para un pago inicial.
Las consecuencias de una venta en corto
A menudo, una venta en corto es una forma para que un propietario de vivienda en dificultades evite la ejecución hipotecaria, lo que puede tener implicaciones financieras más graves. Tanto una ejecución hipotecaria como una venta corta pueden dañar su crédito, pero esta última puede ser menos dañina.
«Las razones pueden ser variadas, pero una venta corta a menudo ocurre porque el vendedor pagó demasiado o pidió prestado demasiado por la propiedad, o el mercado ha caído y el valor de mercado de la propiedad es menor que el saldo de la hipoteca», explica Abe Kahan, presidente de Préstamos hipotecarios en Laurel Road, una plataforma de préstamos con sede en la ciudad de Nueva York y una marca de KeyBank.
» Por lo general, el banco o prestamista acepta una venta corta para recuperar una parte de lo que se le debe», dice Kahan.
Debido a que está obligado a pagar completamente su hipoteca, usted y su prestamista tienen que aceptar la venta corta antes de que pueda continuar, dice Suzanne Hollander, abogada y profesora de bienes raíces en la Universidad Internacional de Florida en Miami.
«La cláusula de’ vencimiento a la venta ‘de una hipoteca es un tipo de cláusula de aceleración que requiere que el prestatario pague la totalidad de la deuda en el momento de la venta de la propiedad», dice Hollander. «Es por eso que un prestatario debe solicitar formalmente el permiso del prestamista para vender la propiedad por menos del monto del préstamo a través de una venta corta.»
Hollander advierte que los prestamistas tienen políticas o procedimientos específicos que deben seguirse para perseguir una venta corta. El proceso generalmente toma mucho tiempo, y muchos prestamistas rechazan las solicitudes de venta corta o no responden en absoluto.
Cómo obtener una hipoteca después de una venta corta
La buena noticia es que usted puede calificar para una nueva hipoteca después de una venta corta, pero puede ser difícil y consume más tiempo. Su próximo préstamo también puede costar más.
«Cuando intente obtener otra hipoteca, tenga en cuenta que los prestamistas van a ser más cautelosos», dice Steve Nakash, director de Préstamos Directos al Consumidor de Blue Spot Home Loans, una división de Cherry Creek Mortgage, en Greenwood Village, Colorado. «Ahora tiene un historial de no poder pagar, y los prestamistas analizarán su crédito después de una venta corta para asegurarse de que pueda realizar los nuevos pagos.»
Kahan señala que una venta corta puede reducir su puntaje de crédito entre 50 y 200 puntos, lo que puede poner muchos préstamos fuera de su alcance. Los préstamos convencionales generalmente requieren un puntaje de crédito mínimo de 680, mientras que los préstamos de la FHA requieren un puntaje de al menos 500 si realiza un pago inicial del 10 por ciento, o al menos 580 con un pago inicial del 3.5 por ciento.
Puede trabajar para mejorar su puntaje de crédito al mínimo necesario, pero hacerlo requerirá tiempo y esfuerzo.
«Ahorrar un pago inicial más alto que el mínimo que requiere el prestamista también puede acelerar el proceso», dice Raisul Islam, agente de bienes raíces y contador público de Howladar Yunus & Co., una firma corresponsal de Grant Thornton International Ltd., y director de Hadee Lutful & Co.
Período de espera mínimo para obtener una hipoteca después de una venta corta
Dependiendo del tipo de préstamo, hay períodos de espera mínimos antes de buscar una nueva hipoteca después de una venta corta. Tenga en cuenta que estos son requisitos generales y pueden variar según su situación financiera personal.
| Tipo de préstamo | Período de espera mínimo |
|---|---|
| Convencional | 2-4 años con excepciones |
| FHA | 3 años con excepciones |
| USDA | 3 años |
| VA | 2 años con excepciones |
| No calificable (no QM) | Sin requisitos |
- Préstamo convencional: Podría calificar para un préstamo convencional en tan solo dos años después de una venta corta, pero es probable que necesite tener un pago inicial del 20 por ciento y demostrar «circunstancias atenuantes» que llevaron a la venta, como la pérdida de empleo. Si tiene menos del 20 por ciento de cuota inicial, tendrá una espera más larga: generalmente cuatro años con un 10 por ciento de cuota inicial y siete años con menos del 10 por ciento de cuota inicial.
- Préstamo de la FHA: Para un préstamo de la FHA, es probable que tenga que esperar tres años para obtener una hipoteca después de una venta corta, a menos que pueda probar circunstancias atenuantes, lo que podría acortar la espera a un año. También es posible que pueda solicitar una hipoteca sin esperar en absoluto si no estaba en mora en su hipoteca anterior en el momento de la venta y la pagó a tiempo en el año anterior a la venta.
- Préstamo del USDA: Con un préstamo del USDA, generalmente tendrá que esperar tres años para solicitar una nueva hipoteca, incluso si las circunstancias atenuantes contribuyeron a la venta corta.
- Préstamo de VA: A los dos años, los préstamos de VA tienen el período de espera más corto, e incluso puede que no haya espera en absoluto si realizó los pagos a tiempo antes de la venta.
- Hipoteca que no califica (no QM): Para una hipoteca que no califica, es posible que no haya un período de espera, pero tenga en cuenta que estos préstamos pueden requerir un pago inicial más grande y cobrar tasas de interés más altas que otros tipos de préstamos.
Reconstruir el crédito después de una venta corta
No se equivoque: Una venta corta puede dañar su crédito. Si desea comprar una casa en el futuro, tendrá que reparar su crédito para ser elegible para las mejores tasas de interés y programas de préstamos posibles.
«Si una venta corta es el único defecto en su informe de crédito, debería poder reconstruir su crédito con relativa rapidez durante su período de espera», dice Nakash.
Sin embargo, si su informe de crédito muestra más problemas, es posible que deba trabajar más para mejorar su puntaje, incluidos estos pasos:
- Revise su informe de crédito en AnnualCreditReport.com, y corrija cualquier error o problema que encuentre.
- Pague su deuda existente lo mejor que pueda.
- Evite hacer pagos atrasados y mantenga su uso de crédito bajo, por debajo del 30 por ciento si es posible.
- Evite solicitar dos o más cuentas de crédito en un corto período de tiempo. Es mejor separar sus solicitudes por unos meses para que su crédito no se vea afectado por múltiples consultas.
- No cierre tarjetas de crédito sin usar. También puede considerar solicitar otras líneas de crédito nuevas, pero solo si tiene la intención de realizar los pagos a tiempo y usarlos de manera responsable. Si te deniegan, puedes intentar solicitar una tarjeta de crédito asegurada o convertirte en un usuario autorizado en la tarjeta de crédito de otra persona.
- Determine cuánto tiempo le llevará ahorrar para el pago inicial mínimo necesario para su próximo préstamo y trabaje diligentemente para lograr ese objetivo.
- Busque cuidadosamente préstamos entre varios prestamistas y compare las tasas y los términos a fondo.
Qué considerar
Tenga en cuenta que el hecho de que pueda solicitar una hipoteca poco después de una venta corta no significa necesariamente que deba hacerlo.
«Es importante demostrar estabilidad financiera antes de solicitar otra hipoteca», dice Islam, «y debe comprometerse a administrar el dinero adecuadamente para no enfrentar una venta corta nunca más.»
Una de sus metas podría ser aumentar sus ahorros de emergencia para que pueda estar preparado para lo inesperado en el futuro.
» A veces le pasan cosas malas a la gente buena: se producen quiebras, la gente pierde su trabajo y la gente se enferma. Es por eso que siempre es inteligente tener a mano seis meses de fondos de emergencia para hacer frente a este tipo de situaciones», dice Nakash.
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