Usted se atrasó con su préstamo hipotecario y luego trabajó diligentemente con su prestamista para reparar con éxito el incumplimiento con la ayuda de una modificación del préstamo. De alguna manera, de alguna manera has terminado de vuelta en la vieja silla de estrés de nuevo: meses de retraso en los pagos o días de estar allí. Usted no está solo: muchos propietarios de viviendas son aprobados para modificaciones antes de recuperarse por completo de las dificultades financieras que conducen a pagos perdidos en primer lugar o, de lo contrario, han experimentado circunstancias nuevas y no relacionadas que limitan su capacidad de pago.
Hágase estas preguntas al solicitar o decidir si necesita solicitar una modificación de préstamo hipotecario secundario:
¿Es posible o será más difícil obtener otra modificación?
Sí, es posible obtener una segunda modificación de préstamo, aunque estadísticamente es obvio que es menos probable que obtenga una segunda modificación si ha tenido una primera y una tercera si tuvo la suerte de obtener una segunda. Sin embargo, es posible. De hecho, la mayoría de los propietarios de viviendas que actualmente solicitan modificaciones ya han tenido algún tipo de opción de ejercicio y un número decente de ellos son aprobados. Mientras quiera conservar la casa y tenga la estabilidad y los ingresos para pagar pagos razonables, no hay razón para no aplicar si se está atrasando en los pagos modificados y no puede ponerse al día a través de los métodos convencionales.
Además, aunque las opciones secundarias pueden no ser tan automáticas como la primera vez, el proceso real de obtener una decisión puede ser drásticamente menos difícil, especialmente si originalmente trabajó con su prestamista en los primeros años de la crisis hipotecaria. Mientras que en años anteriores, los centros de servicio se caracterizaban correctamente por la desorganización, los departamentos modernos de mitigación de pérdidas ahora tienen el beneficio de la experiencia aplicable para ayudar a un proceso más estandarizado y responsable. Además, los propietarios de viviendas ahora se benefician al recibir más atención individual, ya que hay menos competencia, ya que los números de ejecuciones hipotecarias nacionales han disminuido en los últimos meses.
¿Una nueva modificación mejorará mi situación?
Aquí es donde las cosas pueden variar mucho dependiendo de su situación y donde la necesidad de reunirse con un consejero de prevención de ejecuciones hipotecarias certificado por HUD es mayor. En algunos casos, las modificaciones pueden proporcionar beneficios de pago e intereses, un objetivo real de la mayoría de los administradores, ya que los pagos más bajos y los intereses reducidos conducen naturalmente a un mayor nivel de retención. Dicho esto, en otros casos es muy predecible que una reelaboración de los términos de la hipoteca conduciría a un aumento real de la tasa y / o los pagos.
Por ejemplo, si fue aprobado inicialmente a través del programa federal de modificación de HAMP y se le proporcionaron términos «especiales» como tasas de interés por debajo del mercado, plazo de vencimiento alargado (amortización a 40 años) y cualquier nivel de aplazamiento de principio, entonces hay casi una certeza de que una conversión a un «mod tradicional» vendría con una tasa y un pago elevados cuando se reconfigurara utilizando términos estándar refundidos a la tasa de mercado sin aplazamiento parcial, todo mientras se refuerza el saldo al agregar pagos atrasados recientes. Además, incluso con modificaciones que inicialmente no utilizaban términos especiales, las tasas de mercado hoy en día son casi un punto más altas que cuando estaban hace solo un año.
Por otro lado, si anteriormente calificó para una modificación tradicional y tiene una hipoteca elegible para el programa HAMP con también una dificultad y un nivel de ingresos calificados, los términos pueden mejorar como resultado, ya que se consideraría una necesidad para la asequibilidad. De todos modos, es importante antes de los pagos faltantes de cualquier hipoteca, mucho más si se trata de una hipoteca modificada previamente, que un consejero de HUD revise sus términos actuales para ver lo que puede resultar mucho antes de que dependa de la re-modificación. Idealmente, esto lo inspiraría a buscar otras soluciones presupuestarias y evitar verse obligado a aceptar términos menos ventajosos si perder la casa simplemente no es algo que usted está dispuesto a dejar que suceda.
¿El proceso de aprobación es diferente la segunda vez?
Sí, el proceso de solicitud puede ser más profundo que la primera vez. En muchos casos, los prestamistas aprobaron mods sobre la morosidad por primera vez basados en la observación de una dificultad incontrolable y con la evidencia de que los ingresos son actualmente suficientes para hacer pagos si el propietario de la vivienda priorizó la hipoteca en primer lugar. El programa HAMP es un ejemplo perfecto en el sentido de que si el pago de un propietario consumió más del 31% de los ingresos brutos, podría aprobarse independientemente de si el pago modificado se ajusta o no a otros gastos enumerados o deudas adicionales.
En modificaciones secundarias o tradicionales o aquellas que requieren el permiso de una aseguradora (FHA, ect), se puede aplicar mucho más escrutinio al presupuesto presentado que describe los gastos proyectados y los estados de cuenta bancarios necesarios para verificar la asequibilidad holística. Menos automática es la suposición de que solo porque está solicitando está listo, motivado y capaz de realizar pagos. Se tiene más cuidado en la suscripción de si es realista o no basado en datos objetivos para predecir mejoras futuras. En resumen, con segundas oportunidades es posible que necesite hacer más que solo desearlo, es posible que en realidad necesite documentar que puede tener éxito antes de ser aprobado.
Entonces, ¿cómo documenta eso?
Fácil, asegúrese de tener al menos tanto en ahorros como lo que podría ser un primer pago cuando solicite demostrar que tiene la capacidad de comenzar. A continuación, ahorre dinero progresivamente mensualmente para demostrar que puede mantenerse al día si los pagos vencidos se agregaron al principio. Por último, pregúntese «¿qué pensaría el prestamista» antes de realizar cada transacción como regla general, los aseguradores a menudo usan «¿y si fuera mi propio dinero?»
Lo creas o no, los prestamistas son recompensados por ofrecer modificaciones y obtener mayores ganancias al preservar los flujos de comisiones de servicio residuales de los inversores; sin embargo, también son penalizados por esos mismos inversores si las tasas de éxito de mitigación de pérdidas son inferiores a las estándar y solo sirven para arrastrar los incumplimientos inevitables mientras erosionan lentamente lo que queda por recuperar tras la liquidación. Algunos archivos se emiten decisiones automatizadas automáticas; sin embargo, muchos no coinciden perfectamente con las matrices de los inversores y necesitan el consentimiento de un gerente o suscriptor senior antes de su aprobación. No se necesita un doctorado para comprender que es más fácil obtener el apoyo de los tomadores de decisiones si está ahorrando dinero y utilizando la discreción con las compras de los consumidores en lugar de gastar dinero en artículos no esenciales a raíz de una posible ejecución hipotecaria.
Gastar en exceso en comidas fuera de casa, entretenimiento, compras de tabaco y licores mientras solicita una modificación puede costarle una aprobación si conduce a una falta de ahorros. ¿Por qué no debería? Los bancos existen para cuantificar los riesgos para la rentabilidad y apostar por alguien que ordena ropa para llevar, de pago por visión y de catálogo, mientras dicen que están haciendo todo lo posible para evitar la ejecución hipotecaria después de que los pagos faltantes conlleven probabilidades abismales. Sé lo que está pensando y no, retirar dinero en efectivo de su cuenta y usarlo para comprar las cosas que no desea que el prestamista sepa, en realidad no oculta sus actividades; peor aún, puede llevar a otros a sospechar que hay un problema de drogas o juegos de azar a la mano o simplemente una inestabilidad aburrida cuando el resultado final es una falta de ahorros y pagos.
Otras cosas a considerar:
A veces se necesita paciencia para aplicar.
Muchos inversores tienen reglas sobre cuánto tiempo puede aplicar después de la primera modificación. En algunos casos no importa, en otros debe haber transcurrido al menos 1 año desde la conversión al préstamo permanente y algunos inversores no permiten un segundo período de modificaciones. Al comunicarse con el administrador o al trabajar con un consejero de HUD, debe aprender cómo se aplica en su situación.
Las dificultades deben ser nuevas.
Muchos inversores requieren que haya una dificultad separada que implique una caída o interrupción involuntaria de los ingresos para calificar. En resumen, su despido de 2011 ya no funciona si ya fue modificado en 2012. Las dificultades deben ser involuntarias y afectar los ingresos.
No confíe en los ayudantes pagados.
He notado que algunos trajes de modificación de estafadores con fines de lucro comparan su valor y necesidad con los de los abogados de discapacidad. Afirman que contratar a un profesional por segunda vez es necesario para obtener el trato que se merece; sin embargo, los terceros pueden lastimarlo más de lo que ayudan, ya que agotan sus ahorros con sus tarifas.
A su vez, esto ilustra su incapacidad para pagar los pagos, en lugar de una capacidad para hacerlo. Nunca es prudente entrar en un acuerdo con un ayudante de modificación con fines de lucro, ya que no proporcionan ninguna ventaja real con un resultado potencial; sin embargo, puede ayudar a través de una agencia de vivienda de HUD de forma gratuita.
Nuestros asesores de vivienda certificados por HUD pueden ayudarlo a evaluar sus opciones sobre modificaciones de préstamos. Llámenos al 888.577.2227 para hablar con un consejero sobre cómo proteger su hogar. O visite nuestro sitio web.
El autor Tim Fischer es Consejero de Prevención de Ejecuciones Hipotecarias en LSS Financial Counseling.