¿Desea abrir una tienda de «ladrillo y mortero» y necesita alquilar una propiedad comercial? Al revisar el costo de alquilar un espacio de oficina, es posible que note NNN en el contrato de arrendamiento. Tal vez te estés preguntando, «¿Qué es NNN?»
Si no está familiarizado con el término arrendamiento de red triple, está en el lugar perfecto. Si usted es un inquilino interesado o en la inversión inmobiliaria, este post es para usted!
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¿Qué es NNN?
NNN es un tipo de facilidad de bienes raíces comerciales llamado arrendamiento de red triple (NNN). Todos los arrendamientos comerciales tienen un monto de alquiler base que cobra a un inquilino por pie cuadrado al año.
Sin embargo, un edificio arrendado de red triple hará que el inquilino sea responsable de pagar los gastos de operación. La cantidad neta de callos es generalmente menor que la cantidad base.
Por ejemplo, un propietario anuncia un alquiler de 3 30 NNN por cuadrado. ft. El NNN indica que es un arrendamiento de red triple. Por lo tanto, la cantidad de alquiler base por año para un espacio de 1,000 pies cuadrados es de 3 30,000 al año o 2 2,500 al mes.
Cantidad = Alquiler por pie cuadrado x Cuadrado de material de archivo = $30/sqft x 1.000 pies cuadrados = $30.000 dólares por año o $2,500 por mes
sin Embargo, un NNN cantidad por año de $10 produciría $10.000 por año ($10/sqft xsqft000 sqft) o alrededor de $833 un mes.
Por lo tanto, el alquiler mensual total para el inquilino es de aproximadamente $3,333 ($2,500 + $833).
Como otro ejemplo, un propietario anuncia una superficie disponible de 2.500 metros cuadrados. ft. espacio en uno de sus edificios de oficinas. El alquiler es de 2 20 NNN por cuadrado. ft. El monto de arrendamiento neto triple es de 8 8 por cuadrado. ft.
El monto del alquiler básico se calcula en 5 50,000 al año (2 20 x 2,500) o alrededor de 4 4,166 al mes. La cantidad neta triple se calcula en 2 20,000 al año (8 8 x 2,500) o alrededor de 1 1,666 al mes.
Por lo tanto, el alquiler mensual de esos 2.5000 metros cuadrados. ft. ¡el espacio es de unos 5 5,832 al mes!
¿Qué incluyen los Gastos de NNN?
NNN significa Net Net Net. Los gastos de NNN están designados para pagar los impuestos de propiedad, el seguro de propiedad y el mantenimiento de áreas comunes (CAM).
La LEVA generalmente incluye el mantenimiento del área exterior, como la remoción de nieve y el mantenimiento del estacionamiento. El propietario puede incluir los servicios públicos como parte de los gastos. Por lo tanto, siempre es importante revisar la letra pequeña del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, un propietario utiliza estos gastos netos para determinar cuánto debe ser la cantidad NNN.
Por ejemplo, un inversionista de propiedad comercial tiene que pagar 8 8,000 en impuestos inmobiliarios, 2 2,000 en seguros de propiedad, 2,000 en mantenimiento al año, expenses 12,000 en gastos netos totales al año. Por lo tanto, la cantidad neta triple para un SF 2,000. el espacio es de 6 6 / pie cuadrado al año ($12,000 / 2,000 pies cuadrados).
Sin embargo, si hay varios espacios de edificios comerciales, la cantidad neta triple sería menor porque el propietario divide los gastos netos entre los inquilinos y los pies cuadrados que alquilan.
Por ejemplo, los gastos netos totales de una propiedad de 3,000 pies cuadrados son de $12,000. Por lo tanto, el monto neto total del arrendamiento es de 4 4/pie cuadrado por año. En el caso de que haya tres inquilinos, cada uno alquilando 1000 pies cuadrados, cada inquilino tendrá un gasto NNN de $1.30/pie cuadrado al año.
¿Existe un Arrendamiento Neto Único o un Arrendamiento Neto Doble?
Un arrendamiento neto único es cuando el inquilino acepta pagar el monto del alquiler base y los impuestos a la propiedad.
Por otro lado, un arrendamiento neto doble es cuando un inquilino paga dos de los NNN. Por ejemplo, un inquilino cubrirá los impuestos de propiedad y el seguro de propiedad, pero no el mantenimiento del área común.
¿Cuáles son los beneficios de NNN?
Las propiedades comerciales con arrendamientos de triple red tienden a tener un riesgo relativamente bajo. Aunque el propietario es responsable en última instancia de pagar los impuestos de bienes raíces, el seguro de construcción y el mantenimiento del área común, el monto de NNN paga esos gastos.
Cuando se trata de una inversión en bienes raíces residenciales, algunos inversores representan todos los gastos operativos, incluidos impuestos, seguros e hipotecas. Una buena inversión tiene un ingreso bruto de alquiler que cubre todos sus costos y produce cierto flujo de efectivo, que comúnmente es de commonly 100 por propiedad.
Por esta razón, la inversión en bienes raíces comerciales parece más atractiva que la inversión en bienes raíces residenciales.
Los propietarios comerciales se refieren a este tipo de inquilinos como inquilinos «llave en mano» porque pagan todos los gastos.
Llave en mano implica que no se realiza ningún trabajo adicional. En cuanto a la inversión residencial y no hay trabajo de rehabilitación, los inversores llaman a una propiedad propiedad llave en mano porque el inquilino residencial puede mudarse desde el primer día.
En cuanto al inquilino, el costo adicional es insignificante debido a la ubicación privilegiada de la propiedad. La ubicación proporcionará oportunidades para alimentar el negocio del inquilino y cubrir este gasto.
Arrendamiento Neto absoluto vs. Arrendamiento bruto modificado
Los propietarios y los corredores de bienes raíces a menudo intercambian el término arrendamiento neto triple con un arrendamiento neto absoluto. Sin embargo, hay una diferencia en los detalles entre un arrendamiento neto absoluto verdadero y un arrendamiento bruto modificado.
Un arrendamiento neto absoluto verdadero es cuando una propiedad comercial es relativamente nueva. Por lo tanto, los inquilinos reciben la responsabilidad de pagar el mantenimiento del edificio.
Sin embargo, con el tiempo, el propietario asumirá la mayoría de los gastos. Este tipo de arrendamiento se llama arrendamiento bruto modificado.
Algunos inversores venden su propiedad comercial antes de que finalice el arrendamiento neto absoluto. Esta estrategia les permite evitar aceptar un arrendamiento bruto modificado en el momento de la renovación.
¿Cuáles son los riesgos de un Arrendamiento NNN?
Por lo general, un inquilino de una propiedad comercial será una empresa conocida, como CVS o Starbucks, y pagará el monto de su arrendamiento por adelantado. Sin embargo, a veces hay una «tienda de mamá y papá» que quiere alquilar espacio en el edificio de oficinas.
Independientemente de la propiedad de inversión (comercial o residencial), los propietarios siempre deben hacer su debida diligencia cuando se trata de aceptar un inquilino. Todavía queremos dar una oportunidad a las personas y a las pequeñas empresas, pero tenemos que sopesar los pros y los contras.
Por ejemplo, tuve un solicitante interesado en una de mis propiedades. Sin embargo, después de hacer una verificación de antecedentes sobre ellos, descubrí que tenían un puntaje de crédito bajo y dos desalojos como parte de su historial de alquiler.
Sin embargo, después de hacer más diligencia debida, descubrí que uno de los desalojos era un error en el informe. En cuanto al otro desalojo, el solicitante era garante de su abuela, que no cumplió con el contrato de arrendamiento.
Acepté su solicitud. Sin embargo, hice que los nuevos inquilinos agregaran más apariencia al juego pagando cuatro meses de alquiler por adelantado.
Conclusión
Un arrendamiento triple neto (NNN) es cuando los inquilinos cubren gastos adicionales además de su alquiler base, como impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento de áreas comunes. Los propietarios a menudo se refieren a este tipo de inquilinos como inquilinos «llave en mano» porque asumen la mayoría de los costos.
Estos costos no pagan los que ayudan a operar el edificio, como una empresa de administración de propiedades.
Si usted es un inquilino que desea firmar un contrato de arrendamiento de bienes raíces en una propiedad comercial, asegúrese de leer la letra pequeña y comprender qué gastos está cubriendo.
Si es propietario, debe aceptar que la propiedad no siempre es una propiedad de arrendamiento triple neto absoluto. ¡Aún necesita tener una estrategia de salida, ya sea cobrar o hacer un intercambio 1031 y reemplazarlo con otra propiedad comercial!
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