No estás solo. Si bien más del 30% de las hipotecas estaban bajo el agua en el apogeo de la Gran Recesión, casi el 21% de los propietarios de viviendas todavía deben más que el valor de mercado de sus casas, según el Informe de Plusvalía Negativa Zillow® del tercer trimestre.
«Todo el problema de estar bajo el agua es que solo es un problema si tiene que vender absolutamente», dice Cliff Perotti, un experto certificado en propiedades en subasta en Corte Madera, California.
Pero a diferencia de otros titulares de hipotecas, algunos miembros del servicio que enfrentan órdenes de cambio permanente de estación no pueden esperar a que el mercado se recupere antes de vender sus casas.
Propietarios accidentales
A medida que la marea creciente del mercado de bienes raíces ha acercado el valor de las casas a los valores del mercado, muchos titulares de hipotecas submarinas están eligiendo alquilar sus casas, al menos por un tiempo, cuando siguen adelante.
» Hay una multitud de propietarios accidentales que no pueden vender, pero pueden alquilar sus casas y estar a mano», dice Perotti.
Algunas personas están refinanciando para acercar su hipoteca a las tarifas de alquiler, reduciendo la carga financiera.
«Más familias están eligiendo alquilar sus casas por menos y refinanciar para compensar la diferencia», dice Katie Savant, subdirectora de relaciones gubernamentales de la Asociación Nacional de Familias Militares.
Los programas ofrecen Alivio
Muchos programas gubernamentales creados durante la recesión para ayudar a los propietarios de viviendas en dificultades no se aplicaron a segundas viviendas o propiedades de alquiler inicialmente, pero algunos se han ampliado para incluir esas casas, como el Programa de Refinanciación de Viviendas Asequibles o HARP.
HARP se creó en marzo de 2009 para ayudar a los propietarios de viviendas subacuáticas y casi subacuáticas a refinanciar sus hipotecas sin pagar el principal. Por lo general, para ser elegible, debe tener un préstamo respaldado por Freddie Mac o Fannie Mae, haber tomado el préstamo a más tardar el 31 de mayo de 2009, tener una relación préstamo-valor superior al 80% y estar al día en los pagos durante el año pasado.
Los préstamos del VA no son elegibles porque el VA tiene su propio programa de refinanciación, que requiere que usted haya vivido anteriormente en la casa, pero no necesita estar viviendo en ella ahora.
HARP acepta solicitudes hasta diciembre. 31, 2015.
El Programa de Modificación Asequible para el Hogar, o HAMP, también puede ayudar a que los pagos hipotecarios sean más asequibles. Ampliado en junio de 2012, el programa ahora incluye a los propietarios que solicitan una modificación en una casa que actualmente está alquilada o que el propietario tiene la intención de alquilar.
Los miembros del servicio también pueden ser elegibles para HAMP si están desplazados debido a pedidos de PCS; planean alquilar la casa y regresar a ella en algún momento en el futuro; y estaban ocupando la casa como residencia principal inmediatamente antes del desplazamiento.
La inscripción en HAMP finaliza en diciembre. 31, 2015.
Tomar la pérdida
Decidir alejarse de una casa con pérdida o transferir la propiedad a la compañía hipotecaria es una gran decisión que no debe tomar solo. Hable con un consejero de vivienda gratuito o un asesor financiero para sopesar sus opciones, que pueden incluir una venta corta y una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Una venta corta es cuando la compañía hipotecaria acepta permitirle vender su casa por una cantidad que se queda «corta» de lo que debe. Y una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es donde la compañía hipotecaria le permite transferir la propiedad de nuevo a ella.
Savant explica que las ramificaciones de estas opciones pueden ser costosas y de gran alcance, especialmente para los miembros del servicio. «Las familias de militares realmente tienen que tener cuidado con las ventas cortas y las ejecuciones hipotecarias porque las decisiones que toman podrían afectar la autorización de seguridad. Si los militares pierden su autorización de seguridad, podrían perder su trabajo.»
Los problemas financieros se citan en muchos casos de autorización de seguridad revisados por la Oficina de Audiencias y Apelaciones de la Defensa.
La forma en que una venta corta o ejecución hipotecaria afecta el crédito de un prestatario depende de si se mantuvieron los pagos del préstamo. Si lo fueran, el puntaje de crédito podría tener una caída a corto plazo de 150 puntos, dice Perotti. «Si el prestatario no ha hecho pagos durante varios meses o años, la puntuación se puede reducir en 300 puntos o más y tardará más en recuperarse», agrega. Incluso si se mantiene al día en sus pagos y hace una venta corta, no podrá comprar otra casa por al menos unos años, dice Perotti.
Las personas con una ejecución hipotecaria o un incumplimiento similar en su informe de crédito generalmente pueden esperar que su puntaje comience a recuperarse después de un par de años, según Craig Watts, director de asuntos públicos de FICO, la compañía que creó el puntaje de crédito más utilizado, el puntaje FICO. Esto supone que el prestatario se mantiene al día con los pagos en todas las demás cuentas de crédito.
Si realmente no tiene otra opción que vender con pérdida, el programa de Alternativas a la Ejecución Hipotecaria Asequible puede ayudarlo a eliminar un poco de la picadura de una venta corta o escritura en lugar de la ejecución hipotecaria.
Una venta corta de HAFA lo libera de su deuda hipotecaria después de vender la propiedad para que no sea responsable de la diferencia entre el precio de venta y la cantidad que debe. Una venta corta de HAFA o escritura en lugar también tiene un efecto menos negativo en su puntaje de crédito que una venta corta tradicional o ejecución hipotecaria. También puede proporcionar hasta $3,000 para gastos de mudanza.
Saber Antes de ir
Finalmente, vale la pena decir: Puedes pensar que estás bajo el agua, pero no lo estás.
«Es posible que se sienta al revés, pero verifique primero», dice Mark Burrage, director de consejos para el hogar de USAA. «La gente va a sitios web de bienes raíces que generalmente son muy conservadores para valorar. Evalúe su casa. Usted puede encontrar que no está bajo el agua en absoluto. El mercado se ha recuperado y las valoraciones en línea pueden estar retrasadas.»
Una tasación de una casa puede costar solo unos cientos de dólares, pero le ahorrará aún más si descubre que no está bajo el agua.
Algunas personas también confunden estar bajo el agua con no poder pagar los costos de cierre y los honorarios del agente de bienes raíces asociados con la venta de una casa, que generalmente ascienden al 7% al 10% del precio de venta.
«Muchos prestamistas tienen opciones para ayudar a cubrir esos costos», dice Burrage. «También puede considerar un’ para la venta por el propietario'», donde actúa como su propio agente de bienes raíces.