Usted tiene los ojos puestos en ser propietario de vivienda. Pero las casas en estos días son muy caras–tanto que tal vez tratar de ahorrar para un pago inicial lo suficientemente grande o solicitar una hipoteca ha sido un desafío.
En este punto, elegir una casa de alquiler con opción a compra (o de arrendamiento con opción a compra) puede sonar como una buena alternativa a comprar una casa por la ruta tradicional. Pero los programas de alquiler con opción a compra pueden ser riesgosos, especialmente para los compradores.
Para ayudarlo a tomar una decisión inteligente en su viaje como propietario de vivienda, le explicaremos exactamente cómo funcionan las casas de alquiler para ser dueñas y lo ayudaremos a sopesar los pros y los contras.
¿Qué Son Las Casas de Alquiler con Opción a Compra?
Un programa de alquiler con opción a compra se refiere a un tipo de contrato en el que usted acepta arrendar una casa por un período de tiempo específico (meses o años) antes de adquirir la propiedad.
Durante ese tiempo, el vendedor acepta retener una cantidad designada de dinero de cada pago de alquiler para destinarla a su patrimonio (la parte de la casa que poseerá en lugar de lo que deberá) cuando la compre.
¿Cómo funciona el Alquiler con opción a Compra?
Los programas de arrendamiento con opción a compra son diferentes al proceso típico de compra de una casa porque retrasan la propiedad de la vivienda para aquellos que no están listos para comprometerse con la compra de una casa, y permiten que ese posible comprador viva en la casa como inquilino mientras tanto.
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Estos son los pasos básicos sobre cómo funciona un programa de alquiler con opción a compra:
Negociar un Precio de Compra Antes o Después del Alquiler
El contrato de alquiler con opción a compra especificará cómo y cuándo se decide el precio de compra. El precio podría basarse en el valor actual de la casa, o en uno previsto.
En algunos casos, el precio se hace oficial cuando el comprador y el vendedor firman el contrato. En otras situaciones, el precio de compra no se decidirá hasta que expire el contrato de arrendamiento.
Determine si los Pagos de Alquiler Incluyen Dinero Reservado para la Compra
Como parte del contrato, usted aceptará pagar una cierta cantidad de alquiler cada mes. Estos pagos suelen ser más altos que los precios de alquiler en el área porque un porcentaje de cada pago se reserva como crédito para su compra futura de la casa.
Pregunte si las Reparaciones y el Mantenimiento son Su Responsabilidad Mientras Alquila
En un acuerdo de alquiler con opción a compra, el vendedor puede pedirle que cubra costos como reparaciones, mantenimiento, tarifas de HOA e impuestos a la propiedad mientras alquila.
Usted podría estar en el gancho para todo, desde paisajismo hasta una unidad de aire acondicionado rota.
Es por eso que es tan importante revisar el contrato con un abogado que pueda explicar claramente de qué es responsable cada parte.
Pague una Tarifa por Adelantado para Asegurar Su Opción de Comprar la Casa
Debe pagar al vendedor una tarifa única no reembolsable, generalmente conocida como dinero de opción, tarifa de opción u opción de consideración.
Esto le da la oportunidad de comprar la casa, y en algunos casos, el vendedor estará de acuerdo en asignar esta cantidad a su plusvalía en la casa.
No hay una cantidad de dinero de opción estándar, por lo general es un porcentaje del precio de compra de la casa.
Acuerdan un Plazo de Arrendamiento Que Conduce a la Compra
Usted y el vendedor acordarán un plazo de arrendamiento específico en el contrato. Por lo general, hay dos tipos diferentes de contratos de alquiler con opción a compra:
- Contrato de opción de arrendamiento. Esto le da la opción de comprar la casa después del período de tiempo acordado.
- Contrato de arrendamiento con opción de compra. Este le obliga legalmente a comprar la casa después de que termine el plazo de arrendamiento.
Por otro lado, si no puede calificar para financiamiento, la opción de compra podría caducar.
Transición Del Alquiler a la Compra de la Casa
A menos que ahorre suficiente dinero en efectivo para comprar la casa directamente mientras alquila, necesitará obtener financiamiento al final del plazo del arrendamiento si planea comprar la casa.
En ese momento, su prestamista hipotecario establecerá una fecha de cierre en la que se le dará la propiedad de la propiedad como comprador. Dependiendo de los términos del acuerdo, se le acreditará el porcentaje del dinero del alquiler reservado para su compra y/o el dinero de la opción.
Tenga en cuenta: Todo es Negociable Con Casas de alquiler con opción a compra
Debido a que el proceso de alquiler con opción a compra está menos regulado que un proceso típico de compra o alquiler, no hay un contrato estándar de alquiler con opción a compra. Los términos son completamente negociables.
Si está participando en un programa de alquiler con opción a compra, debe hablar con un agente de bienes raíces de confianza y un abogado en el front end para asegurarse de que comprende y está de acuerdo con los términos de su contrato único.
Es de Alquiler con una Buena Idea?
Los programas de alquiler con opción a compra pueden sonar como una buena idea para los compradores que aún no pueden calificar para una hipoteca, pero quieren poner su pie en la puerta, ¡literalmente!
La desventaja es que las casas de alquiler con opción a compra vienen con grandes riesgos a considerar. Así que profundicemos en los pros y los contras antes de que decidas conseguir uno.
Pros para Compradores
Usted construye un Pago Inicial A Lo Largo del Tiempo
En lugar de tener que desembolsar un pago inicial significativo cuando se muda, construye capital durante un período de tiempo específico pagando un alquiler más alto.
Puede Evitar la Competencia de compradores
Al final del contrato de alquiler con opción a compra, no se enfrentará a otros compradores por la propiedad.
No tiene que Calificar para una Hipoteca de Inmediato
Es posible que se sienta atraído por un programa de alquiler con opción a compra porque aún no puede permitirse comprar una casa. Tal vez todavía esté pagando una deuda o no tenga ahorrado un pago inicial.
Mudarse a una casa sin calificar para una hipoteca puede parecer la respuesta. Pero aquí está la verdad: Las posibilidades de que su contrato de alquiler con opción a compra se caiga aumentan mucho si ya está en un lío financiero.
Contras para Compradores
Su alquiler Será más Caro
Incluso si su contrato está configurado para que parte de su alquiler se destine a la equidad en la casa cada mes, los precios de su alquiler serán más altos debido a eso.
¿Por qué no alquilar un lugar por menos dinero y guardar el dinero que está reservando para un pago inicial en su propia cuenta bancaria en lugar de la del propietario?
Tendrá que Pagar Más por las Tarifas y reparaciones
Recuerde: tendrá que pagar esa tarifa por adelantado (consulte el número 4 anterior) para tener la opción de comprar la casa en el futuro. Probablemente no lo recuperes si el trato no funciona.
Y no lo olvide, es posible que sea responsable de todas las reparaciones y el mantenimiento, incluso durante el alquiler. Las emergencias inesperadas pueden hacer un agujero serio en su bolsillo, ¡para una casa que ni siquiera es suya todavía!
Podría Pagar Más de Lo Que Vale la Casa
Si tiene un contrato de alquiler con opción a compra por un par de años, no tiene forma de saber lo que el mercado inmobiliario o la economía local podrían hacer durante ese tiempo.
Claro, el valor de su casa podría subir, pero también podría caer. El precio de compra que se fija al inicio del contrato generalmente se infla para tener en cuenta el aumento del valor de las casas.
¡Eso significa que podría terminar pagando más de lo que realmente vale la propiedad!
Pierde Dinero si Decide No Comprar la Casa
Digamos que obtiene un nuevo trabajo que requiere que se reubique. O tal vez aún no pueda calificar para una hipoteca al final del plazo del contrato. Quizás decidas que esta casa no es para ti.
Si tienes un contrato de opción de arrendamiento, puedes abandonar el contrato. Pero, ¿qué pasa con todo el dinero que gastaste en alquileres más altos y dinero de opción? Que miles de dólares no volver.
El Contrato favorece al Vendedor
Algo tan pequeño como un cheque de alquiler tardío o no pagar una reparación de «manera oportuna» podría liberar al propietario de cualquier obligación de cumplir con el contrato. No habrá un caballero de brillante armadura que se dirija hacia ti para salvar el día o tu contrato.
Usted podría Perder el Capital Que Construyó
Si la situación financiera del propietario cambia y la casa entra en ejecución hipotecaria, esa casa va al banco, no a usted.
O si el vendedor simplemente cambia de opinión después de haber firmado un contrato de alquiler con opción a compra, tomaría costosas acciones legales para hacer cumplir el contrato en ese escenario. Es un costo que tal vez no puedas (o no quieras) pagar.
En pocas palabras: ¿Vale la Pena el Alquiler con opción a Compra?
Si bien un acuerdo de alquiler con opción a compra es un documento jurídicamente vinculante, tiene demasiadas lagunas para ser una garantía. Además, pierdes mucho dinero en el proceso si el trato se estropea.
Así que mantenga su dinero en su propia cuenta bancaria y evite los contratos de alquiler con opción a compra—¡no valen la pena!
Alternativas al Proceso de Alquiler con opción a compra
Cuando se trata de casas de alquiler con opción a compra, los contras superan a los pros. Si desea tomar una decisión inteligente para su futuro, es simple: Evite una situación de arrendamiento con opción a compra, incluso si eso significa que tiene que esperar para mudarse.
Confíe en nosotros, vale la pena comprar una casa de la manera inteligente. Si necesitas tiempo para limpiar tus finanzas, está bien.
Esto es lo que debe hacer:
- Sigue alquilando. No hay vergüenza en alquilar mientras pagas la deuda y ahorras un fondo de emergencia. De hecho, ¡es lo mejor que puedes hacer!
- Sigue ahorrando. Después de que sus finanzas estén en orden, comience a ahorrar para un gran pago inicial. ¡No compre una casa, ni firme un acuerdo para comprarla, cuando no tenga dinero!
Lo entendemos. Limpiar su desastre financiero y ahorrar un pago inicial no es fácil. Se necesita trabajo duro y sacrificio. Pero vale la pena!
Cuando se mude a su nuevo lugar, tendrá la tranquilidad de saber que tomó una decisión que bendecirá a su familia en los próximos años.
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