En surface, l’entreprise de stockage en libre-service et ce qu’il en coûtera pour construire des unités de stockage semblent si simples. D’autres entreprises ont des commandes de produits, des stocks de stockage &, des problèmes de détérioration, d’obsolescence, de dotation en personnel, de planification, de responsabilité du fait des produits, des consommables d’équipement &, etc. etc. etc. la plupart d’entre eux ne font pas partie de l’équation de l’auto-stockage. Mais, les eaux sont encore profondes et sauter dans le stockage en libre-service, car cela semble facile, peut provoquer plus d’éclaboussures
que ce à quoi vous êtes préparé.
Premièrement, « construisez-le et ils viendront » ne fonctionne pas ici. Une bonne campagne publicitaire et de bons prix
ne créeront pas de « besoin » là où il n’y en a pas. Les gens peuvent être convaincus qu’ils « manquent
« s’ils n’ont pas le dernier gadget, la meilleure pizza, la moto la plus rapide ou le parfum
le plus séduisant ….mais leur dire qu’ils doivent payer des frais mensuels pour stocker des choses qu’ils n’ont pas ne fonctionnera pas à
, peu importe le prix attractif ou le prix attractif de l’installation.
L’entreposage en libre-service est si polyvalent en termes de construction et si simple à utiliser par rapport à la plupart des
entreprises, les particuliers qui ont un terrain ou qui veulent créer une entreprise pour des raisons personnelles, sont tentés
de se lancer avec un minimum de recherche. Une partie de la responsabilité de ceux d’entre nous dans l’industrie est d’aider les gens à voir la situation dans son ensemble. Le self-stockage est une ENTREPRISE et doit être évalué dans les mêmes termes que toute autre entreprise.
Coût de construction d’unités de stockage – Modèle commercial de stockage en libre-service
La principale question à laquelle il faut répondre pour déterminer si le stockage en libre-service fonctionnera pour vous est la suivante:
L’argent que votre installation devrait générer sera-t-il suffisant pour couvrir tous vos coûts et dépenses
, et vous fournira-t-il le revenu de profit que vous désirez pendant la période
dont vous avez besoin? Il y a donc quatre facteurs déterminants. (1) Combien pouvez-vous espérer gagner
en ventes (loyers + marchandises). (2) Combien cela coûtera-t-il pour construire et exploiter votre installation, et (3)
de combien de bénéfices avez-vous besoin pour en faire un investissement rentable? (4) Quelle est votre stratégie de sortie
(l’objectif à long terme ou ultime de l’investissement)?
Répondre à la première question est une combinaison de deux facteurs. Combien de chaque produit (tailles d’unités,
types) avez-vous de la place sur votre terrain, et quel tarif pouvez-vous facturer pour chacun d’eux? La question du taux
est généralement plus facile que la question du produit, il suffit d’un peu de recherche. En règle générale, vous pouvez facturer
ce que facturent vos concurrents pour des produits similaires. Si votre installation est plus agréable ou plus
pratique que les concurrents, vous pourrez peut-être facturer un peu plus. Les gens préfèrent généralement
entreposer les affaires familiales le plus près possible de chez eux, ou dans un endroit pratique pour les routes
qu’ils empruntent pour se rendre au travail ou dans d’autres endroits qu’ils voyagent régulièrement. Ainsi, la plupart de vos clients viendront
à quelques kilomètres de votre installation ou du trafic sur les routes commerciales à proximité de votre installation. Ce sont
les zones dans lesquelles vous devez vérifier les tarifs et l’occupation de vos concurrents.
Établissement de la portée du concours
Il est nécessaire de visiter le concours en personne pour voir comment votre installation proposée se situera par rapport à la leur et si leurs entreprises semblent prospérer ou non. Si vos concurrents ne sont pas
bien occupés, la zone peut avoir atteint un point de saturation et il n’y a tout simplement plus de base de clients
à partir de laquelle puiser. Ne construisez pas en pensant que si vous avez une installation plus agréable, ils se déplaceront vers la vôtre, ils
ne le feront pas. C’est de l’inertie; un objet au repos a tendance à rester au repos. C’est l’une des raisons pour lesquelles le self storage
fonctionne. Obtenez autant d’informations que possible grâce à des questions et des observations, puis faites un suivi avec des appels téléphoniques
pour remplir les blancs. Vous ne pourrez peut-être pas obtenir les informations dont vous avez besoin grâce à l’approche directe
. Soyez prêt à faire un peu de recherche, si nécessaire, pour déterminer vos tarifs unitaires potentiels et l’occupation des concurrents
.
Site & Mélange d’unités
L’étape suivante consiste à déterminer votre mélange d’unités. La détermination du mélange unitaire est un art / une science avec quelques lignes directrices générales
. Plus la population est dense, meilleures seront les petites unités vendues; l’inverse est vrai pour les unités
plus grandes. Une combinaison d’unités est plus commercialisable que des unités de même taille, et les locataires commerciaux
ont tendance à utiliser des unités plus grandes que les clients résidentiels. Bien que de nombreux types de bâtiments métalliques puissent
être reconfigurés si nécessaire, il faut faire très attention à la détermination du mélange d’unités. L’espace aérien
divisé par les murs est votre seul produit. Plus la configuration des unités correspond aux besoins de vos clients potentiels
, meilleures seront vos ventes. Si vous souhaitez cibler un marché de niche comme les disques ou le stockage de vin
, il peut s’agir d’un domaine dans lequel vous choisissez de demander l’avis d’un expert à travers une étude de faisabilité
. Vérifiez auprès de plusieurs entreprises pour voir quels services elles offrent ainsi que leur structure tarifaire.
Assurez-vous que ce que vous payez n’est pas seulement une information recueillie, mais fournit en fait les réponses
que vous recherchez. Lorsque le mix d’unités et les taux ont été établis, vous pouvez calculer votre revenu locatif potentiel. Si vous proposez des ventes de marchandises ou d’autres services auxiliaires, des estimations de ce revenu sont ajoutées aux loyers pour calculer votre revenu potentiel brut. Une fois les revenus établis, les coûts et les dépenses doivent être prévisionnels.
Préparation du site
La préparation du site est souvent l’élément de construction le plus coûteux et est complètement individuelle à
chaque emplacement. La plupart des constructeurs peuvent citer des estimations « dalle et au-dessus » des coûts de construction. Les frais de conception
et une pléthore de frais d’approbation gouvernementaux toucheront également considérablement votre portefeuille. En plus du coût de construction de l’installation
, vous aurez besoin d’un capital d’exploitation suffisant pour exploiter votre installation
pendant la phase de location.
Location
La phase de location est la période allant du jour où vous ouvrez les portes au jour où vous avez
suffisamment de revenus de location et de vente de marchandises pour couvrir les frais de possession du magasin. Les charges de propriété
comprennent les charges mensuelles d’exploitation (charges des employés, services publics, entretien,
etc.), le service de la dette sur le prêt à la construction ou l’hypothèque, les taxes et l’assurance responsabilité civile (biens, pas le contenu de l’unité
). Pour estimer la quantité d’argent de location que vous devrez emprunter (généralement dans le cadre de
votre prêt à la construction), déterminez le pourcentage de votre superficie locative nette que vous pouvez raisonnablement
vous attendre à avoir loué chaque mois. La différence entre la superficie brute et la superficie locative nette
est que la superficie brute comprend les couloirs, les entrées, etc., et la superficie locative nette
est uniquement l’espace qui peut être loué. Multipliez la superficie locative nette par votre loyer moyen
par pied carré, ce qui vous donnera votre revenu potentiel total.
La prochaine « zone grise » à laquelle vous faites face consiste à faire une hypothèse sur la superficie en pieds carrés que vous attendez de
à louer chaque mois. Dans la plupart des régions du pays, les locations commencent avec un coup d’éclat au printemps, tiennent assez bien
pendant l’été, puis diminuent pour l’automne et gèlent presque en hiver. Cependant, les économies locales
peuvent influer de manière significative sur cette tendance. Si vous êtes dans une ville universitaire, vous pouvez charger des fournitures pour enseignants
et des effets personnels des étudiants de mai-juin à août-septembre et effectuer un marketing intensif
le reste de l’année pour faire avancer les choses. Si possible, lisez des magazines spécialisés pour trouver des taux de location dans
votre région ou parlez aux opérateurs locaux des tendances, puis établissez votre estimation du pourcentage de revenus locatifs
que vous prévoyez gagner chaque mois.
Si vous prévoyez louer trois pour cent de votre superficie locative nette le premier mois et trois
le deuxième mois, vous pouvez vous attendre à 3% de votre revenu locatif net le premier mois et 6% le deuxième
mois, etc. Pendant les premiers mois, vous n’aurez probablement pas beaucoup de déménagements, mais après 3 à
6 mois, vous devrez également soustraire le revenu en pieds carrés perdu pour déménager pour avoir une bonne estimation
du revenu brut réel pour le mois. Soustrayez les dépenses estimatives du revenu brut estimatif
pour déterminer le revenu net estimatif. Tant que ce numéro de revenu net est un nombre négatif,
vous devez emprunter de l’argent pour couvrir les dépenses. C’est « lease carry ». Une fois que vos revenus couvrent
dépenses, vous avez atteint l’équilibre et n’avez plus besoin d’emprunter. C’est-à-dire, à moins que vos dépenses
n’incluent pas une accumulation de taxes et d’assurances. Les taxes et les assurances n’ont généralement pas
à payer sur une base mensuelle, mais elles ne peuvent jamais être oubliées – ayez un plan pour les couvrir également.
Retours sur investissement en libre-service
Une fois que toutes vos dépenses sont couvertes, le revenu que vous recevez de votre installation est un profit. Le dernier facteur déterminant
pour construire ou non votre magasin est de savoir si le profit que vous recevrez
de cet investissement est égal ou supérieur au profit que vous pouvez réaliser en investissant dans quelque chose
d’autre. Un facteur supplémentaire à considérer est de savoir si vous souhaitez ou non vendre l’installation à un moment donné, ou si
ont simplement un flux de revenus dans un avenir prévisible. Voulez-vous retourner la propriété aussi vite que
pour obtenir plus d’argent pour des investissements supplémentaires? Voulez-vous garder l’installation jusqu’à ce que les enfants
soient prêts pour l’université, puis vendre pour avoir des fonds pour l’université? Ou, voulez-vous le conserver pour un revenu de retraite
? C’est votre stratégie de sortie; vous devez choisir l’investissement qui répond le mieux aux objectifs futurs
ainsi qu’aux objectifs immédiats.
L’attrait du self-stockage est réel, c’est une entreprise unique et simple, mais c’est toujours une entreprise. Avant que
d’autres décisions ne soient prises, vous devez décider si c’est l’entreprise qui atteindra
vos objectifs. Ensuite, vous pouvez choisir le look que vous voulez, appartement ou tout simplement bureau, couleurs, quelles portes
acheter, système de sécurité, clôtures, revêtements de sol, etc.