Vous êtes prêt à acheter une maison, mais vous l’achetez avec d’autres personnes. Pouvez-vous tous mettre vos noms sur l’hypothèque? Cette question n’a pas de réponse facile — voici ce qu’il faut considérer.
Combien de noms peuvent figurer sur une hypothèque?
Il n’y a pas de limite légale quant au nombre de noms pouvant figurer sur un seul prêt immobilier, mais il peut être difficile d’obtenir qu’une banque ou un prêteur hypothécaire accepte un prêt avec plusieurs emprunteurs.
Environ 90% des prêts hypothécaires aux États-Unis sont soutenus par le gouvernement via Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae. Fannie Mae, en particulier, prend en charge un outil de souscription automatique appelé « Desktop Underwriter. »C’est ce que la plupart des grandes banques utilisent pour approuver ou refuser des prêts. Les prêteurs branchent vos informations, qui sont ensuite traitées et analysées par cet outil, pour déterminer votre admissibilité.
Selon Fannie Mae, le souscripteur de bureau ne prend en charge que quatre emprunteurs. S’il y a plus de quatre personnes sur le prêt, le prêteur devrait souscrire manuellement l’hypothèque. De nombreuses grandes banques ne le font pas, donc vos options seraient plus minces, et vous devrez peut-être vous adresser à une caisse populaire ou à une banque communautaire.
» Quicken Loans permet à un maximum de quatre clients d’effectuer une seule opération de prêt « , explique Bill Banfield, vice-président exécutif des marchés des capitaux chez Quicken Loans. « L’exception à cette règle est les prêts VA. Les lignes directrices nationales sur les prêts AV permettent uniquement au vétéran et à son conjoint d’être sur l’hypothèque. »
Bien que Fannie Mae ne limite pas le nombre de noms sur une note, elle exige que tous les emprunteurs soumettent leurs cotes de crédit, leurs informations sur le revenu et leurs antécédents professionnels pour évaluation dans le processus de souscription. Gardez cela à l’esprit lorsque vous considérez qui ajouter au prêt.
Raisons d’inclure plus d’un nom sur une hypothèque
Il y a quelques raisons pour lesquelles un emprunteur pourrait vouloir inclure plus d’un nom sur une hypothèque:
- Faire une demande auprès d’un co-emprunteur pourrait faciliter l’admissibilité à un prêt. Si le co-emprunteur a un bon crédit et un revenu stable, par exemple, cela peut aider à renforcer votre demande et à améliorer vos chances d’être approuvé.
- Faire une demande auprès d’un co-emprunteur vous permet d’inscrire le nom du co-emprunteur sur le titre. Ceci est important si vous envisagez de posséder conjointement la maison. (Notez qu’il existe également une autre façon d’ajouter quelqu’un au titre si vous voulez éviter de passer par le processus de souscription: un acte de réclamation après la clôture).
Rappelez-vous que les co-emprunteurs sont tous deux entièrement responsables des paiements des prêts. Si un emprunteur cesse de payer sa part du prêt, l’autre doit continuer à payer pour éviter d’endommager son crédit ou de perdre la maison.
Comment vous protéger
Avant d’accepter une hypothèque avec d’autres personnes, protégez-vous et consultez un avocat commercial ou immobilier qui peut vous expliquer vos options et décrire les risques auxquels vous êtes confronté.
« Contactez un avocat pour déterminer quel type d’entité va prendre le titre de propriété de la propriété. Cela peut être une LLC, une société, une fiducie ou un partenariat « , explique Jim Finn, avocat chez Clark, Hunt, Ahern & Embry à Cambridge, Massachusetts. « Une fois que vous avez décidé ce qui fonctionnerait le mieux pour votre situation particulière, l’avocat peut rédiger les documents juridiques. »
Si vous entrez dans un immeuble de placement avec quelques amis ou membres de votre famille, la création d’une LLC peut protéger les membres de la responsabilité en cas de litige ou de poursuite, ou si quelqu’un cesse de payer l’hypothèque ou souhaite vendre la propriété.
« S’il s’agit d’un investissement, je suggérerais qu’ils fassent une LLC parce que cela leur protégera de leur responsabilité personnelle », explique Finn. « Ils auraient un accord d’exploitation qui expliquerait comment ils vont diviser le produit et partager les coûts. »
Avant de former une LLC, cependant, assurez-vous que votre prêteur est ouvert à donner des prêts hypothécaires à des sociétés à responsabilité limitée ou à des entités similaires, dit Finn.
« Certains prêteurs ne veulent pas que les fiducies ou les sociétés à responsabilité limitée soient sur l’hypothèque; ils veulent des particuliers », explique Finn.
Comment supprimer un nom d’une hypothèque
Il est possible de supprimer un nom d’une hypothèque, mais cela ne signifie pas que c’est facile. La plupart des prêteurs ne seront pas ravis de retirer le nom de quelqu’un du prêt, car cela signifie qu’il y a maintenant une personne de moins pour rembourser le prêt.
Si le prêteur est prêt, cependant, vous devrez probablement requalifier le prêt par vous-même. Si vous avez un prêt assumable, ce processus peut être un peu plus facile.
Une autre option consiste à refinancer l’hypothèque sans le co-emprunteur. Bien sûr, vous devrez être admissible à un refinancement, comme tout autre prêt hypothécaire.
Si vous n’êtes pas attaché à la propriété, vous pouvez également essayer de vendre la maison. Vous êtes alors libre d’acheter une autre maison sans co-emprunteur.
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