Développement immobilier. Nous l’avons tous vu se faire facilement sur nos téléviseurs, mais est-ce vraiment aussi simple qu’ils le font paraître? Être un promoteur immobilier vous conviendra-t-il même? Et si c’est le cas, comment devenir promoteur immobilier? Tout sera révélé dans ce post!
Avant de nous pencher sur la façon de développer une propriété au Royaume-Uni, passons d’abord en revue ce que devenir un promoteur immobilier implique réellement.
Que fait un promoteur immobilier?
La définition de base d’un promoteur immobilier est simple: quelqu’un qui gagne sa vie en construisant une nouvelle propriété ou en rénovant des maisons existantes pour ensuite les vendre à profit. Assez simple.
Pourquoi devenir promoteur immobilier?
Malgré la morosité de la presse nationale sur l’état du marché immobilier, le fait est que le pays a besoin de plus de logements. Beaucoup plus. Que cela se présente sous la forme de maisons neuves, de maisons transformées en appartements ou simplement d’une meilleure utilisation de l’espace existant n’est en grande partie pas pertinent. Ce qui compte, c’est que les gens ont besoin d’endroits où vivre, et le public acheteur (ainsi que les locataires) deviennent de plus en plus exigeants chaque année qui passe. Tout cela signifie que devenir un promoteur immobilier peut être extrêmement gratifiant, à la fois financièrement et émotionnellement.
L’autre avantage énorme est qu’à peu près tout le monde peut développer des biens. Bien sûr, il y a une barrière à l’entrée pour certains qui peuvent avoir des problèmes financiers, mais en termes de qualifications formelles et de formation, rien ne vous arrête.
Le développement immobilier me conviendra-t-il?
Bien qu’il n’y ait peut-être aucune qualification requise pour le développement immobilier, il serait sage de vous mettre à l’épreuve avant de commencer votre parcours en tant que promoteur immobilier. Certaines choses clés à vous demander incluent:
- Comment vas-tu avec l’argent?
- Pouvez-vous bien communiquer avec différents types de personnes?
- Pouvez-vous gérer la pression?
- Êtes-vous intéressé par les affaires?
- Quelle est votre aversion au risque?
Soyez honnête en répondant à ces questions, car il peut revenir vous mordre si vous ne le faites pas.
Quels sont les risques?
De toutes les questions ci-dessus, c’est généralement la dernière qui sépare ceux qui le veulent de ceux qui le devraient. Le développement immobilier peut être une entreprise risquée, vous devez donc en être conscient avant de plonger la tête la première.
Il y a un certain nombre de choses qui pourraient fonctionner contre vous, y compris:
- Variations des taux d’intérêt
- Augmentations des coûts de construction (pièces et main-d’œuvre)
- Litiges juridiques coûteux
- Changements du marché immobilier ou de l’économie au sens large
- Entrée en vigueur de nouvelles réglementations
- Mauvais temps arrêt des travaux pendant de longues périodes
- Faire des erreurs (Ça arrive! D’acheter au mauvais prix à dépenser de l’argent pour rénover des zones de la propriété qui n’augmenteront pas la valeur globale)
Bien sûr, il existe des moyens de réduire les risques associés au développement immobilier, mais ce ne sera jamais une entreprise entièrement sans risque. Même les rénovations simples prennent du temps, et plus les choses prennent, plus les chances sont grandes que les choses vont à l’encontre de vous.
Cela étant dit, pour ceux qui choisissent de continuer à développer une propriété, les récompenses peuvent être grandes. Vous devez juste être conscient que, malgré ce que les producteurs de télévision veulent que vous croyiez, développer une propriété n’est pas comme avoir votre propre arbre d’argent dans la cour arrière.
Comment devenir promoteur immobilier
Vous avez donc passé notre test rapide, vous avez reconnu le risque encouru et vous avez toujours l’impression que le développement immobilier est le bon chemin de carrière pour vous. Très bien! Il est maintenant temps de voir comment devenir un promoteur immobilier un peu plus en détail.
Connaissez votre stratégie de sortie, connaissez votre plan
Au lieu de commencer par le début, quand il s’agit de développer une propriété, c’est toujours une bonne idée de commencer par la fin. Qu’entendons-nous par là? Eh bien, tout simplement, vous devez savoir exactement ce que vous voulez de votre nouveau développement avant de commencer. De cette façon, vous serez pleinement conscient des chemins que vous devrez emprunter pour atteindre votre objectif final.
Il y a deux questions clés que vous devez vous poser avant de commencer:
- Une fois terminé, la propriété sera-t-elle vendue ou détenue en location?
- Envisagez-vous de construire à partir de zéro ou d’acheter un « fixateur-supérieur »?
Connaître ces deux choses vous permettra de planifier à la fois votre stratégie de sortie et l’itinéraire que vous devez emprunter pour y arriver.
Rédiger un plan d’affaires
Avec ce qui précède pris en charge, il est temps d’élaborer un plan d’affaires immobilier. Traiter les deux réponses aux questions ci-dessus comme vos objectifs généraux vous permettra de travailler en arrière et d’aider à formuler votre plan d’affaires de développement. Soyez précis et brisez ces grands objectifs autant que possible.
Dans votre plan d’affaires – ce qui est essentiel même si vous construisez une propriété comme un projet parallèle plutôt qu’une entreprise à temps plein -, vous devrez aborder les points suivants:
- Analyse SWOT (Forces, Faiblesses, Opportunités, Menaces)
- Étude de marché
- Comment vous financerez l’entreprise
- Quels seront vos rendements projetés
- Qui est impliqué dans le projet (en fait, la structure de votre entreprise)
- Comment vous allez acquérir la propriété ou le terrain
- Quelle est votre stratégie de développement
- Comment vous trouverez des entrepreneurs
- Qui s’occupera du côté administratif
- Comment vous gérerez les ventes et le marketing
- Votre stratégie de sortie
Élaborez votre stratégie de sortie
financement
Avec un plan d’affaires solide en place, vous pouvez ensuite passer à la question de l’obtention du financement de votre projet. Il y a un certain nombre d’avenues que vous pouvez emprunter, et certaines seront plus viables que d’autres, mais les plus courantes sont les suivantes:
Prêt relais – Pour ceux qui ont besoin de financement en attendant de l’argent d’ailleurs.
Prêt non garanti – Les prêts personnels peuvent être utilisés pour de petites rénovations, mais assurez-vous d’emprunter à bon escient.
Prêt garanti – Utile si vous avez besoin d’une injection d’argent importante, mais peut s’avérer coûteux et mettra également votre propriété en danger si vous ne parvenez pas à rembourser.
Prêt hypothécaire résidentiel – Idéal pour ceux qui envisagent de vivre dans la propriété qu’ils développent.
Hypothèque à louer – Pour ceux qui envisagent de louer la propriété une fois terminée.
Hypothèque commerciale – C’est la voie de financement à prendre si votre entreprise se traduira par une propriété pour entreprise, c’est-à-dire des restaurants, des magasins, etc.
Faites vos devoirs
C’est quelque chose que quiconque achète une propriété devrait faire, mais c’est absolument essentiel pour les développeurs. Certains domaines fonctionnent mieux que d’autres pour le développement, et certains peuvent avoir des opportunités juste au coin de la rue qui pourraient augmenter considérablement leur valeur si vous entrez au bon moment (pensez à Crossrail comme un excellent exemple).
Faire ses devoirs ne s’arrête pas à évaluer la région et à élaborer vos données démographiques clés, cependant. Il vaut également la peine de se renseigner sur les zones de conservation, les règles des autorités locales et tout ce qui pourrait vous opposer à votre objectif final.
Connaissez votre public cible
Cela est lié à la fois à votre objectif final et aux devoirs que vous aurez faits sur la zone dans laquelle vous avez l’intention d’acheter, et il est de la plus haute importance d’obtenir cette partie de votre plan. Connaître votre public cible vous permettra de développer votre propriété pour eux, et ce faisant, vous attirerez naturellement le bon groupe de personnes lorsque viendra le temps de vendre ou de louer votre nouveau développement.
Un autre avantage de savoir exactement à qui vous avez l’intention de commercialiser votre propriété une fois qu’elle est terminée est que vous serez mieux en mesure d’évaluer avec précision les coûts impliqués. N’oubliez pas que vous ne transformez pas la propriété pour vous-même, mais pour ceux qui relèvent de votre recherche démographique.
Bien acheter
Aussi évident que cela puisse paraître, votre capacité à bien acheter est ce qui fera ou brisera votre entreprise de développement immobilier. Beaucoup supposent à tort que c’est la partie de développement qui est la plus importante, mais acheter au bon prix est ce qui vous tiendra vraiment en bonne place.
Une autre chose dans laquelle les nouveaux développeurs sont souvent pris est le buzz de l’activité. Jongler avec plus de projets que ce que vous pouvez gérer peut être passionnant, mais, dans l’ensemble, c’est une route vers la ruine. Tirez le meilleur parti de ce que vous avez et n’ayez pas peur de l’attendre si la bonne opportunité ne vous est pas offerte lorsque vous le souhaitez. Cela viendra, mais vous devez toujours être dans le jeu pour en profiter quand c’est le cas.
Prendre des risques inutiles peut signifier que vous n’aurez plus jamais cette opportunité, alors ne le faites pas!
Avoir une vision
Il est essentiel lorsque vous regardez une propriété dans laquelle investir pour le développement que vous:
- Connaître votre objectif final
- Avoir une vision claire de la façon d’y parvenir
Le moyen le plus simple pour quiconque développe une propriété d’atteindre son objectif final est d’ajouter de la valeur à la propriété qu’il acquiert. Encore une fois, cela semble évident, mais c’est une compétence à ne pas prendre à la légère.
Perfectionnez votre capacité à repérer les opportunités d’ajouter de la valeur en consultant de nombreuses propriétés et en essayant de déterminer exactement ce que vous pourriez faire pour apporter plus à cette maison particulière. Bénéficierait-il d’une conversion de loft? A-t-il des terres de réserve sur lesquelles construire? Serait-il préférable de l’abattre et de recommencer? Cette maison peut-elle être transformée en appartements?
Les questions que vous pouvez poser sont à peu près infinies, mais vous devez vous poser les bonnes questions au bon moment pour être un promoteur immobilier prospère.