Si vous êtes propriétaire d’un appartement, vous avez le droit de prolonger votre bail de 90 ans à un loyer nul. Il s’agit d’un droit individuel accordé à tous les propriétaires d’appartements s’ils remplissent certains critères.
Alternativement, vous pouvez coopérer avec d’autres propriétaires d’appartements dans votre immeuble et acheter la pleine propriété de l’immeuble (connu sous le nom de droit à l’émancipation collective).
Voici les questions et réponses sur le droit de prolonger le bail de votre appartement résidentiel.
Pour plus d’informations, consultez la FAQ sur l’achat en pleine propriété d’appartements avec d’autres locataires. Une fois la pleine propriété du bâtiment acquise, vous pouvez alors demander une prolongation de bail à accorder.
Quelle est la législation pertinente?
Loi de 1993 sur la Réforme du bail, le Logement et le développement urbain (la Loi).
Quels sont les critères de qualification ?
Les principales sont les suivantes mais il convient de noter qu’il existe un certain nombre d’exceptions:
- l’appartement doit être détenu dans le cadre d’un bail long, c’est-à-dire qu’il a été initialement accordé pour une durée de plus de 21 ans
- l’appartement doit vous appartenir depuis plus de deux ans. Cette date commence à partir du moment où vous êtes inscrit en tant que propriétaire au Registre foncier.
Il n’est pas nécessaire que vous ayez vécu à l’appartement. Il n’y a pas de qualification de résidence. Peu importe également que le bail soit détenu à votre nom personnel ou par une société que vous contrôlez.
Quelles sont certaines des exceptions?
Le bail est assujetti à un bail inférieur qui est lui-même un bail admissible ou un bail commercial ou le locateur est une fiducie de logement de bienfaisance. Sinon, si vous avez déjà fait une réclamation, vous ne pouvez en faire une nouvelle avant qu’au moins un an ne se soit écoulé.
Il y a d’autres exemptions, donc avant de continuer, vous devez nous contacter pour vérifier votre propre situation individuelle.
Pourquoi devrais-je prolonger?
Votre bail est un actif gaspilleur. À mesure que la durée du bail diminue, sa valeur diminue également. Les points particuliers à garder à l’esprit sont:
- vous paierez plus pour prolonger votre bail s’il vous reste moins de 80 ans. Cela pourrait être significatif. Il est normalement conseillé de prolonger avant que votre bail n’atteigne cette limite.
- les prêteurs n’aiment pas les baux résidentiels courts. Vous risquez de rencontrer des difficultés si vous souhaitez vendre votre appartement si la durée non expirée de votre bail est inférieure aux critères fixés par la plupart des prêteurs. Les différents prêteurs ont des critères différents, mais ils recherchent généralement une durée non expirée d’au moins 60 ans.
Combien de temps puis-je prolonger mon bail?
Vous pouvez ajouter 90 ans à ce qui reste sur votre bail existant. Par exemple, s’il vous reste 80 ans de bail, vous recevrez un nouveau bail de 170 ans.
Combien cela va-t-il coûter?
Vous devrez payer une prime au propriétaire pour accorder la prolongation du bail. Le calcul de l’évaluation pour calculer la prime est complexe. En gros, il est calculé par référence aux rentes et rendements fonciers et à la durée du terme restant à courir. Le Service de conseil en location dispose d’un bon calculateur pour calculer le coût probable de la prime.
Vous aurez également vos propres frais professionnels, qui seront ceux de vos avocats et arpenteurs et, dans les cas plus complexes, ceux d’un avocat.
Sachez également que, si vous signifiez un avis à votre locateur en vertu de la Loi, vous serez également personnellement responsable des frais raisonnables encourus par le locateur relativement à:
- toute enquête que le propriétaire est tenu de mener pour vérifier que vous êtes admissible au droit à un nouveau bail
- obtenir une évaluation de votre appartement
- négocier et vous accorder un nouveau bail.
De plus, il y aura les coûts habituels associés à toute opération de cession, tels que:
- Droit de timbre Taxe foncière (en fonction du prix que vous payez)
- Frais d’enregistrement foncier
- débours tels que les frais de recherche, qui à Londres sont généralement de 300 à 400 £.
Si l’affaire doit être portée devant le Tribunal de premier niveau (TTF), vos propres coûts seront plus élevés. Enfin, vous devrez verser un acompte légal, qui correspond à 10% du montant inséré dans l’avis de réclamation initial comme étant l’estimation de la prime du locataire qui démarre le processus.
Ai-je besoin d’un évaluateur ?
Nous vous recommandons toujours d’avoir une évaluation formelle d’un évaluateur spécialisé dans ce domaine. Même pour les négociations, vous devez avoir une idée du montant que vous êtes susceptible de payer. De plus, il est nécessaire de spécifier un prix dans l’Avis initial. Si le prix n’est pas réaliste, votre Avis pourrait être déclaré invalide ou inciter le propriétaire à engager un litige qui pourrait être coûteux.
Que se passe-t-il en cas de litige?
La Loi prescrit un calendrier à suivre pour les deux parties, tout différend sur les termes du nouveau bail ou la prime devant être tranché par le Tribunal de premier rang. Cette demande à la TTF doit être faite dans les six mois suivant le contre-avis du locateur. Le non-respect de ce délai entraînera le retrait de votre réclamation.
J’ai une hypothèque sur l’appartement. Dois-je informer le prêteur que je souhaite prolonger mon bail?
Pas nécessairement, car la Loi préserve la garantie du prêteur en échangeant efficacement leurs frais de votre bail existant au nouveau bail. Cependant, nous vous recommandons de les contacter par courtoisie car le Cadastre est susceptible de les alerter de la demande d’enregistrement du nouveau bail et, dans tous les cas, vous souhaiterez peut-être contracter un nouveau prêt afin de payer la prime et les frais.
J’envisage d’acheter un appartement qui a une courte durée de vie. Que puis-je faire ?
À condition que le vendeur soit propriétaire de l’appartement depuis plus de deux ans, vous pouvez convenir avec le vendeur de signifier un avis de réclamation, puis de vous transférer les droits en vertu de cette réclamation lorsque vous terminez l’achat.
Mon immeuble a plus d’un propriétaire, alors que dois-je faire?
Ce n’est pas rare dans le centre de Londres. Le propriétaire concerné est celui dont l’intérêt est suffisamment long pour accorder le nouveau bail de 90 ans plus la durée restante. Dans la plupart des cas, ce sera le propriétaire libre, mais certains blocs peuvent avoir un propriétaire intermédiaire détenant un bail de 200 ans. Dans ce cas, il s’agira probablement du propriétaire intermédiaire.
Combien de temps prendra l’ensemble du processus?
Dans notre expérience, nous conseillons aux clients que six à neuf mois est la norme. Si l’affaire doit aller à la TTF, ce sera plus long.
Qu’en est-il de la négociation avec le propriétaire en dehors de la procédure légale? Quels sont les avantages et les inconvénients de cela?
Cela peut être votre seule option si vous n’êtes pas admissible en vertu de la Loi. Cependant, selon notre expérience, vous pouvez finir par payer plus d’argent que si vous présentez une réclamation formelle et vous n’avez aucun contrôle sur la rapidité de réponse du propriétaire. Avec une réclamation formelle, il existe un calendrier défini avec des sanctions en cas de non-respect.
Qu’en est-il des termes du bail prolongé – sont-ils les mêmes que le bail existant ou peuvent-ils être modifiés?
La Loi stipule que le nouveau bail doit être aux mêmes conditions que le bail existant. Cependant, il existe quelques exceptions limitées à cela:
- si le bail existant comprend un bien qui ne doit pas être inclus dans le nouveau bail
- lorsque des modifications matérielles ont été apportées au bien depuis l’octroi du bail existant
- lorsque les dispositions relatives aux frais de service ont été tirées de manière défectueuse, de sorte que le propriétaire ne peut pas recouvrer la totalité du coût des réparations ou de l’assurance.
Et si mon propriétaire est porté disparu? Comment puis-je savoir qui est le détenteur libre?
Si votre propriétaire est introuvable, vous devrez demander aux tribunaux ce qu’on appelle une » ordonnance d’acquisition « . Vous devrez prouver au tribunal que vous avez le droit d’acquérir un nouveau bail et que vous avez fait toutes les demandes raisonnables pour localiser votre propriétaire, mais que vous ne l’avez pas fait.
Qu’en est-il du financement de la prolongation de bail ?
Si votre prêteur actuel n’est pas prêt à faire une nouvelle avance, vous devrez alors recourir à des économies ou à l’aide de votre famille.
Je suis propriétaire/propriétaire et j’ai reçu un avis de mon locataire réclamant un nouveau bail. Que dois-je faire?
Quoi que vous fassiez, ne l’ignorez pas en pensant que l’affaire disparaîtra. Si vous ne répondez pas avec un contre-avis formel du propriétaire dans le délai spécifié, qui est normalement de deux mois à compter de la réception de l’avis du locataire, vous serez obligé d’accorder le nouveau bail au prix indiqué dans l’avis du locataire.
Vous devez désigner un avocat pour vérifier que le locataire est en droit d’introduire la réclamation et rédiger un contre-avis formel. Un évaluateur devrait également être nommé pour vous conseiller sur la prime probable à facturer. Ces frais devraient éventuellement tous être recouvrables auprès du locataire qui intente la réclamation contre vous.
De quelles informations avez-vous besoin de moi en tant que locataire pour présenter une réclamation?
Nous aurons besoin des éléments suivants:
- détails de votre propriété de l’appartement; généralement, un titre d’enregistrement foncier sera suffisant
- une copie de votre bail
- détails de votre propriétaire; encore une fois, un titre d’enregistrement foncier de l’intérêt du propriétaire fera l’affaire. Si ce n’est pas le cas, une copie de votre dernière demande de loyer / frais de service qui devrait contenir les coordonnées de vos propriétaires
- votre pièce d’identité – nous devons voir votre passeport et une facture récente des services publics pour prouver votre résidence.
Liens utiles
- Le service de conseil locatif
- Calculateur de prolongation de bail
- Extension Locative – Mise en route
- Le Cadastre
- ALEP