Pour réussir un échange 1031, il est important de comprendre et de respecter les règles d’identification des échanges 1031. Ces règles ne sont pas si compliquées, mais un non-respect des règles peut ruiner votre échange. Voici les dix principales choses à retenir lors de l’identification d’une propriété de remplacement dans un échange:
1. Délai et Règles générales.
Le contribuable dispose de 45 jours à compter de la date de fermeture du bien cédé pour identifier le bien de remplacement qu’il a l’intention d’acquérir dans l’échange. S’il y a plus d’un bien cédé dans un échange, les 45 jours sont mesurés à compter de la date de fermeture du premier bien cédé. Le bien identifié ne doit pas nécessairement être sous contrat et le contribuable n’a pas à acquérir tout ce qu’il identifie. Il est important de noter, cependant, que le contribuable n’est pas autorisé à acquérir autre chose que le bien qu’il a identifié, et un non-respect des règles d’identification peut ruiner tout l’échange.
2. 3 Règle de propriété.
Il existe des règles qui limitent le nombre de propriétés que le contribuable peut identifier. Dans la plupart des cas, les contribuables utilisent la règle des trois biens. Le contribuable peut identifier jusqu’à trois biens de remplacement et peut en acquérir un, deux ou les trois.
3. Règle à 200%.
Si le contribuable souhaite identifier plus de trois biens, il peut utiliser la règle des 200%. Cette règle stipule que le contribuable peut identifier n’importe quel nombre de biens de remplacement, à condition que la juste valeur marchande totale de ce qu’il identifie ne dépasse pas 200 % de la juste valeur marchande de ce qui a été vendu comme bien cédé. First American Exchange recommande que les contribuables construisent un « coussin » en identifiant les propriétés qui valent moins que ce qui est permis, au cas où certaines propriétés seraient plus tard déterminées comme ayant une valeur supérieure à ce qui avait été estimé à l’origine.
4. Règle de 95%.
Il existe une autre règle qui n’est pas couramment utilisée par les investisseurs. La règle des 95% stipule qu’un contribuable peut identifier plus de trois biens dont la valeur totale est supérieure à 200% de la valeur du bien cédé, mais seulement si le contribuable acquiert au moins 95% de la valeur des biens qu’il identifie. Essentiellement, le contribuable devra acquérir tout ce qu’il a identifié pour que cela fonctionne, et c’est pourquoi on ne s’y fie pas trop souvent.
5. Biens Acquis en Période de 45 Jours.
Tout bien effectivement acquis au cours de la période d’identification de 45 jours est réputé être correctement identifié. Il est important de noter que si une propriété est acquise pendant cette période et qu’une propriété est acquise plus tard en utilisant une autre des règles d’identification, la propriété acquise au cours des 45 premiers jours doit être comptée comme une propriété identifiée. Par exemple, si vous acquérez une propriété au cours des 45 premiers jours et que vous prévoyez d’utiliser la règle des 3 propriétés et d’acheter plus de propriétés après les 45 jours, vous n’avez plus que deux propriétés à identifier car vous en avez déjà utilisé une.
6. Mode d’identification.
L’identification doit être écrite et signée par le contribuable, et le bien doit être décrit sans ambiguïté. Cela signifie généralement que le contribuable identifie soit l’adresse du bien, soit sa description légale. Un condo devrait avoir un numéro d’unité, et si le contribuable achète moins d’un intérêt de 100%, la part en pourcentage de ce qui est acquis doit être notée.
7. Qui Doit Recevoir l’Identification.
Le contribuable doit envoyer l’avis d’identification soit à:
1) La personne obligée de transférer le bien de remplacement au contribuable (tel que le vendeur du bien de remplacement) ou;
2) À toute autre personne » impliquée » dans l’échange (comme l’intermédiaire qualifié, l’agent séquestre ou la société de titres), autre qu’une » personne disqualifiée « , comme un agent ou un membre de la famille du contribuable. La plupart des avis d’identification sont envoyés à l’intermédiaire qualifié.
8. La Propriété De remplacement Doit être La Même que Celle Qui A Été Identifiée.
Le contribuable doit recevoir » essentiellement les mêmes » biens qu’il a identifiés. Le règlement contient quatre exemples pour illustrer ce que signifie » sensiblement la même chose « . Dans un exemple, le contribuable identifie deux acres de terres non améliorées et acquiert ensuite 1,5 acres de ces terres. Le bien acquis est essentiellement le même parce que ce que le contribuable a reçu n’était pas différent par sa nature ou son caractère de ce qui a été identifié, et que le contribuable a acquis 75 % de la juste valeur marchande du bien identifié. Dans un autre exemple, le contribuable identifie une grange et deux acres de terrain, puis acquiert la grange avec le terrain sous-jacent de la grange uniquement. L’IRS affirme que le bien acquis n’était pas sensiblement le même que le bien identifié parce qu’il différait par sa nature ou son caractère de base.
9. Propriété à construire.
Si le bien de remplacement est en construction au moment de l’identification, le contribuable doit inclure non seulement l’adresse ou la description légale du bien, mais également une description de ce qui doit être construit sur le bien.
10. Échanges inversés.
Si le contribuable effectue un échange inversé au cours duquel l’hébergeur acquiert le bien de remplacement avant que le contribuable ne ferme lors de la vente du bien cédé, le contribuable doit indiquer par écrit ce qu’il a l’intention de vendre et cette identification doit être envoyée au plus tard 45 jours après la fermeture de l’hébergeur sur le bien de remplacement.