Les fiducies de placement immobilier (FPI) ont reçu un statut législatif en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada en 2007 lorsque le ministère des Finances a introduit le concept de fiducies et de sociétés de personnes de placement intermédiaire déterminé (EIPD) pour protéger l’assiette fiscale canadienne des sociétés.
Avant les règles relatives aux EIPD, il y avait une tendance croissante à exploiter des entreprises par le biais de fiducies et de sociétés de personnes publiques cotées en bourse. Les sociétés de personnes et les fiducies correctement administrées ne paient pas d’impôt sur le revenu. Au contraire, le revenu généré dans une société de personnes est imposé entre les mains des associés et le revenu gagné dans une fiducie, s’il est payé ou payable à ses porteurs de parts chaque année, est imposé entre les mains des porteurs de parts. Lorsque les associés ou les détenteurs de parts sont exonérés d’impôt sur le revenu (p. ex., un régime enregistré d’épargne-retraite, un régime de retraite exonéré d’impôt, etc.), l’impôt sur le revenu qui aurait autrement été payé s’il avait été gagné dans une société publique pourrait être évité.
Pour lutter contre ce résultat, les règles relatives aux EIPD imposent effectivement la plupart des fiducies et sociétés de personnes publiques qui résident au Canada aux taux d’imposition des sociétés et les distributions qu’elles effectuent sont traitées comme des dividendes aux bénéficiaires. Et de manière significative, au même moment, les règles de l’EIPD ont été introduites, de même qu’une exclusion pour les FPI.
De nombreux pays dans le monde ont un concept de FPI pour donner aux investisseurs la possibilité d’investir dans des biens immobiliers commerciaux, industriels et résidentiels qu’ils ne pourraient peut-être pas faire seuls, de manière fiscalement efficiente. Bien que les règles canadiennes permettent la détention de certaines propriétés de ressources limitées dans un FPI, le contenu suivant traitera uniquement des biens immobiliers locatifs.
Structure et propriété
Par définition, une fiducie doit être cotée en bourse pour être considérée comme une FPI. Cela est dû au fait que le terme n’est pertinent, aux fins de l’impôt sur le revenu canadien, que pour respecter l’exception relative aux EIPD. Pour un certain nombre de raisons, la plupart des FPI au Canada sont cotées en bourse en tant que fiducies de fonds commun de placement (FPI).
Bien qu’il ne s’agisse pas techniquement d’un FPI aux fins de l’impôt sur le revenu, le terme FPI privé est souvent utilisé pour les fiducies possédant des biens immobiliers qui ne sont pas inscrits à la liste, mais qui recherchent des investisseurs pour y participer. Les parts d’une FPI privée sont des placements admissibles pour de nombreux régimes à imposition différée au Canada (p. ex., un régime enregistré d’épargne-retraite); cependant, comme la FPI n’est pas publique, elle ne sera pas concernée par l’exemption des FPI aux règles relatives aux EIPD, car elles ne s’appliquent qu’aux fiducies publiques. Cependant, une fiducie d’unités fermées (c.-à-d., une fiducie qui n’est pas tenue de racheter ses parts détenues par les porteurs de parts) dont les biens immobiliers représentent au moins 80 % de ses biens totaux doivent être inscrits à la cote publique pour être considérés comme une FT.
Pour être admissible en tant que MFT, une fiducie doit;
- Être une fiducie d’unité résidant au Canada.
- Restreindre son engagement à investir ses fonds dans des biens, y compris l’acquisition, la détention, l’entretien, l’amélioration ou la gestion de biens immobiliers qui sont des immobilisations de la fiducie.
- Ne peut être établi principalement au profit des non-résidents.
- Ont au moins 150 porteurs de parts d’une même catégorie de parts qui possèdent au moins » un bloc » de parts de cette catégorie ayant une juste valeur marchande minimale de 500 $. (Le nombre d’unités dans un bloc varie en fonction de la valeur de l’unité.) Pour les nouveaux IMF qui ne satisfont pas à ce critère au départ, il y a un choix qui considérera la fiducie comme une IMF si le critère est respecté au plus tard le 91e jour suivant sa première année d’imposition.
Afin de s’assurer que la condition b) ci-dessus est remplie, les FPI sont généralement structurées avec les actifs d’une société en commandite, le FPI étant le commanditaire et une filiale du FPI détenant une participation nominale en société en commandite. Bien qu’un associé soit généralement considéré comme exploitant l’entreprise de la société de personnes, il existe une exclusion spécifique pour une participation dans une société en commandite pour un TDM.
Distributions
Les FPI et les fiducies immobilières privées ont droit à une déduction pour tout montant payé ou payable au cours de l’année à ses porteurs de parts. Les fiducies sont imposées au taux marginal le plus élevé pour les particuliers, qui se situe généralement entre environ 48 % et 53 % selon la province de résidence. Bien que les FPI effectuent généralement des distributions mensuelles, la plupart des actes de fiducie exigeront que tout revenu imposable gagné par la fiducie au-delà des distributions effectuées au cours de l’année soit payé ou payable à la fin de son année d’imposition qui est déc. 31. (Il y a un choix pour que les MFTS aient un Déc. fin d’année 15 à des fins fiscales.) L’acte de fiducie permettra généralement la distribution de parts de FPI qui auront le même traitement fiscal qu’une distribution en espèces. Il en résulte que la fiducie a droit à une déduction de sorte que son revenu imposable est nul et que le revenu est imposé entre les mains des détenteurs de parts, à moins qu’ils ne soient exonérés d’impôt.
Le revenu de fiducie distribué est généralement considéré comme un revenu provenant de biens entre les mains des porteurs de parts. Dans la mesure où le FPI a gagné un revenu de dividendes ou réalisé un gain en capital net, les fiduciaires peuvent désigner que ces montants soient imposés à titre de dividendes et de gains en capital entre les mains de ses porteurs de parts. Il existe une désignation similaire pour le revenu étranger et l’impôt étranger payé. Si la FPI réalise une perte aux fins de l’impôt au cours d’une année donnée, la perte est conservée dans la fiducie et peut être reportée pour réduire le revenu imposable de l’année suivante.
Il arrive fréquemment qu’une FPI dispose de flux de trésorerie suffisants pour distribuer un montant supérieur à son revenu imposable en raison de la déduction de l’amortissement aux fins de l’impôt. Dans ces situations, ce montant excédentaire n’est pas directement imposé entre les mains des détenteurs de parts. L’excédent réduira plutôt le coût fiscal des parts de sorte que les porteurs de parts auront un gain en capital plus important ou une perte en capital plus faible lors de la vente des parts. Si la réduction de coût entraîne un coût fiscal négatif pour la part, ce montant négatif est traité comme un gain en capital entre les mains du porteur de la part et le coût fiscal est remis à zéro.
Il n’y a pas de retenue d’impôt sur les distributions faites par le FPI aux résidents du Canada. Cependant, les distributions de revenus aux non-résidents entraîneront une retenue d’impôt de 25 % et les distributions non liées au revenu entraîneront une retenue d’impôt de 15 %. Les taux de retenue à la source peuvent être réduits s’il existe une convention fiscale avec le pays de résidence du non-résident. Par exemple, la retenue d’impôt sur les distributions de revenus aux résidents des États-Unis est réduite à 15 % en vertu de la Convention entre le Canada et les États-Unis.
Tests de revenus
Il y a deux tests de revenus qui doivent être satisfaits pour être admissibles à titre de FPI. Selon la première, au moins 90 % du » revenu brut de FPI » de la fiducie, défini comme le revenu total moins le coût de tout bien dont il a été disposé au cours de l’année, pour une année d’imposition doit provenir d’un ou de plusieurs des éléments suivants ::
- Loyers de biens réels ou immeubles
- Intérêts
- Gains en capital provenant de la disposition de biens immobiliers
- Dividendes
- Redevances
- Dispositions de biens de revente admissibles (c.-à-d. des biens immobiliers qui ne sont pas des immobilisations, dont la détention est contiguë et accessoire à un immeuble détenu qui est une immobilisation)
Selon le deuxième critère, au moins 75 % des revenus bruts de FPI de la fiducie pour l’année d’imposition doivent provenir de toute combinaison des éléments suivants ::
- Loyer de biens réels ou immeubles
- Intérêts d’hypothèques ou d’hypothèques sur des biens réels ou immeubles
- Dispositions de biens réels ou immeubles qui sont des immobilisations
La définition de biens réels ou immeubles ne se limite pas aux biens immobiliers situés au Canada. Il comprend également une participation dans des biens immobiliers, des immeubles et leurs composantes, ainsi qu’un investissement dans une FPI.
L’expression « loyer de biens immobiliers ou immobiliers » comprend le paiement de services accessoires et habituellement fournis ou rendus avec la location de biens immobiliers. Les revenus provenant de la gestion ou de l’exploitation de propriétés, de l’occupation ou du droit d’utiliser une chambre dans un hôtel ou un établissement similaire et le loyer fondé sur les bénéfices sont spécifiquement exclus du bénéfice des biens immobiliers ou immobiliers.
En raison de ces règles, une FPI ne peut tirer plus de 10 % de ses revenus bruts d’activités non qualifiantes. En outre, bien qu’il soit permis de tirer 10 % des revenus bruts des FPI d’activités non qualifiantes ainsi que de tout type d’intérêts, de dividendes ou de redevances selon le premier critère, le deuxième critère limite le montant total de ces types de revenus à 25 % des revenus bruts des FPI.
Les règles comprennent des dispositions de transparence pour les filiales, les fiducies ou les sociétés de personnes du FPI, de sorte que les revenus gagnés dans ces entités seront considérés comme ayant été gagnés par le FPI aux fins de déterminer si les critères de revenu sont respectés.
Tests d’actifs
Il existe également deux tests d’actifs, qui doivent également être remplis pour être considérés comme des FPI. Selon le premier critère de l’actif, au moins 90 % de la juste valeur marchande de tous les biens non portfolio détenus par le FPI doivent être des » biens admissibles du FPI » tout au long de l’année d’imposition.
En règle générale, les biens hors portefeuille comprennent certains placements dans des entités visées et des biens immobiliers ou immobiliers canadiens. Pour la plupart, les entités visées sont des actions d’une société, des unités d’une fiducie ou une participation dans une société de personnes composée de résidents du Canada. Le FPI doit détenir plus de 10 % de la valeur des capitaux propres de l’entité visée pour qu’il s’agisse d’une propriété sans portefeuille.
Pour qu’un bien immobilier ou réel canadien soit un bien non portefeuille, la juste valeur marchande totale de tous ces biens doit dépasser 50 % de la valeur du capital de la FPI. Les biens immobiliers et immobiliers canadiens comprennent les actions d’une société et une participation dans une fiducie ou une société de personnes si plus de 50 % de la juste valeur marchande de cette entité provient de biens immobiliers ou immobiliers canadiens.
Pour être un bien de FPI admissible, une entité non assujettie au portefeuille doit soit tirer 90 % ou plus de ses revenus bruts de FPI directement de l’entretien, de l’amélioration, de la location ou de la gestion de biens immobiliers ou immobiliers immobilisations de la FPI (essentiellement une société de gestion immobilière), soit elle ne possède aucun bien autre que le titre légal de biens immobiliers ou immobiliers de la FPI (c.-à-d. un fiduciaire nu), ou des biens accessoires pour que la FPI tire ses revenus de location ou pour qu’elle dispose de biens immobiliers ou immobiliers biens immobiliers qui sont des immobilisations.
Les biens immobiliers qui ne sont pas situés au Canada ne sont pas considérés comme des biens sans portefeuille et ne sont donc pas assujettis à ce test d’actif.
Selon le deuxième critère de l’actif, tout au long de l’année d’imposition, la juste valeur marchande globale de certains actifs de la FPI ne peut être inférieure à 75 % de la valeur des capitaux propres de la FPI, définie comme la juste valeur marchande de toutes les participations dans le revenu ou le capital de la fiducie. Les actifs considérés pour ce test sont les suivants:
- Biens réels ou immeubles qui sont des immobilisations
- Un bien de revente admissible (défini plus haut dans cet article)
- Dette d’une société canadienne représentée par l’acceptation d’un banquier
- Espèces
- Dette émise ou garantie par un organisme gouvernemental canadien
- Dépôts avec un crédit union
Ce critère permet à une fiducie de continuer à être admissible à titre de FPI alors qu’elle détient d’importantes sommes d’argent provenant d’un appel public à l’épargne jusqu’à ce qu’elles soient investies dans des biens immobiliers ou immobiliers.
Notez que la juste valeur marchande de ces actifs peut représenter plus de 100 % de la valeur des capitaux propres du FPI, car le FPI est susceptible d’avoir une dette, ce qui réduit la valeur des capitaux propres, alors que la dette ne tient pas compte de la juste valeur marchande d’un bien.
Contrairement au premier test d’actif, les biens réels ou immeubles doivent se trouver au Canada. Cependant, les deux tests doivent être remplis. Par définition, un bien réel ou immeuble comprend un intérêt dans une autre FPI, des bâtiments et certains autres biens amortissables particuliers apposés sur des bâtiments.
Ensemble, les tests d’actifs permettent à une FPI de détenir certains investissements non liés à la levée de fonds ou à l’exploitation d’immeubles locatifs, mais uniquement dans la mesure des seuils stipulés. Alors que les tests de revenus sont calculés à la fin de l’année, les tests d’actifs doivent être remplis tout au long de l’année. Néanmoins, les tests sur les revenus et les actifs doivent être surveillés régulièrement, car le fait d’être hors-jeu entraînera l’imposition de la fiducie en tant que société. Les tests d’actif sont particulièrement rigoureux, car le fait d’être hors-jeu à tout moment peut disqualifier la fiducie d’être considérée comme une FPI pour cette année-là.
FPI ou non
Les FPI sont considérées par de nombreux investisseurs comme une forme d’investissement très attrayante par rapport à une structure d’entreprise détenant des actifs similaires. Ils offrent aux investisseurs la possibilité de participer à des investissements immobiliers qu’ils ne pourraient pas autrement faire par eux-mêmes et fournissent un portefeuille immobilier plus diversifié. Bien qu’un FPI ne soit pas aussi sûr qu’un placement à fonds fixe, les investisseurs considèrent généralement que le rendement est plus attrayant tout en offrant un rendement en espèces généralement payé sur une base mensuelle ou trimestrielle; un FPI leur permet également de profiter de la vigueur du marché immobilier canadien. Les FPI sont particulièrement attrayantes pour les investisseurs exonérés d’impôt, comme les REER et les régimes de retraite, car l’impôt sur le revenu est reporté jusqu’à ce que les fonds soient retirés des régimes.