Quand les droits des squatteurs entrent-ils en jeu et dans quelles circonstances pouvez-vous obtenir la propriété d’un terrain qui n’est pas le vôtre? Darren Higginson, associé et expert en litige immobilier chez Coodes Solicitors, explique les règles et règlements entourant la possession adverse.
Il est important que les propriétaires et les occupants des terres soient au courant des règles et règlements entourant la possession défavorable, parfois appelée « droits des squatteurs », et des circonstances dans lesquelles quelqu’un peut devenir propriétaire des terres de quelqu’un d’autre.
J’ai récemment traité un certain nombre de litiges fonciers et de demandes de propriété fondées sur une possession défavorable. L’un de ces cas impliquait qu’un client découvrait qu’une partie de son jardin était enregistrée à quelqu’un d’autre. J’ai obtenu une déclaration du propriétaire précédent qui confirmait qu’un voisin lui avait dit qu’il pouvait avoir ce terrain supplémentaire dans les années 1970 mais aucun contrat de vente ou acte de donation n’a jamais été établi. J’ai pu démontrer que le client y avait droit par possession défavorable. Lorsque j’ai présenté les preuves aux propriétaires réels, ils ont accepté de les transférer volontairement à notre client.
Comment puis-je revendiquer la propriété d’un terrain par possession adverse?
Si vous voulez revendiquer une terre par possession adverse, vous devez prouver que vous avez exercé un contrôle physique ininterrompu, exclusif et sur la terre pendant une certaine période de temps et que vous avez l’intention de la posséder pendant cette période.
Avant l’entrée en vigueur de la Loi sur l’enregistrement foncier de 2002, vous pouviez revendiquer des terres par possession adverse si vous les occupiez depuis au moins 12 ans. C’est toujours le cas pour les terres non enregistrées ou si le squatteur était sur les terres depuis 12 ans au 13 octobre 2003. Après cette date, la nouvelle procédure oblige les squatteurs à démontrer qu’ils ont la possession du terrain depuis au moins 10 ans à la date de leur demande.
Que se passe-t-il après avoir fait ma demande?
Selon la nouvelle procédure, une fois que vous avez fait votre demande au Cadastre, un avis sera envoyé au propriétaire du terrain, qui dispose de 65 jours ouvrables pour s’y opposer. Dans certaines situations, le propriétaire peut simplement s’opposer à la demande, par exemple, parce que le squatteur n’est pas sur le terrain depuis les 10 années nécessaires, ou il peut donner un contre-avis qui oblige le squatteur à démontrer que sa situation relève de l’une des trois catégories suivantes:
- Qu’il serait en quelque sorte moralement mal pour le propriétaire de défaire la demande, par exemple, lorsque le propriétaire a permis ou encouragé le squatteur à croire qu’il était réellement propriétaire du terrain;
- Que le squatteur a pour une autre raison le droit de devenir le nouveau propriétaire du terrain, par exemple, lorsqu’il a contracté pour acheter le terrain au propriétaire et payé le prix d’achat, mais que le terrain ne lui a jamais été transféré;
- Que la terre est à côté de terres déjà détenues par le squatteur, la ligne exacte de la frontière entre les deux parcelles de terre n’a jamais été formellement déterminée et le squatteur a tort mais a raisonnablement cru qu’il en était déjà le propriétaire.
Si aucune objection à la demande n’est reçue ou si l’objection du propriétaire échoue, le squatteur sera enregistré comme nouveau propriétaire du terrain.
Un autre cas récent appartient à la troisième catégorie ci-dessus. Il s’agissait d’un terrain qui a été vendu à un conseil paroissial dans les années 1990. Une clôture a été érigée presque immédiatement pour marquer la frontière. Notre cliente a acheté le terrain retenu trois ans plus tard et a récemment décidé de diviser ce terrain pour en faire un terrain à bâtir, mais a découvert que la limite indiquée sur le plan de titre de sa propriété avec le terrain du conseil paroissial était une forme différente de la ligne de la clôture.
S’il y a un terrain dans le jardin du client qui est à l’extérieur de la ligne de démarcation indiquée sur son plan de titre, elle aura le droit de faire une réclamation pour possession défavorable de ce terrain parce qu’elle en a la possession exclusive depuis au moins 10 ans, le terrain est à côté d’un terrain qu’elle possède définitivement et elle croyait raisonnablement que le terrain lui appartenait et que la limite entre son terrain et le terrain du conseil paroissial n’a jamais été déterminée par le registre foncier.
Que se passe-t-il si ma demande de possession adverse échoue?
Si votre demande échoue parce que le propriétaire envoie un contre-avis et que vous n’appartenez pas à l’une des trois catégories ci-dessus, vous pouvez présenter une nouvelle demande au Registre foncier à une date ultérieure, à condition que vous restiez sur le terrain pendant deux ans supplémentaires.
Il est beaucoup plus probable que vous réussissiez votre demande une deuxième fois si le propriétaire n’a pas réussi à vous expulser du terrain entre-temps.