Les lois d’expulsion du Colorado varient d’un comté à l’autre en termes de procédures judiciaires et de frais. Malgré cela, ils suivent tous le même processus général d’expulsion:
- Envoyer un avis écrit clair
- Remplir les formulaires
- Servir le locataire
- Assister au procès
- Attendre le jugement
Chaque processus d’expulsion est différent et dépend du bail / contrat de location signé par le locataire et le propriétaire. Il est toujours préférable d’effectuer une conservation minutieuse des fichiers pour éviter les erreurs que le locataire pourrait exploiter.
Cet article détaille un résumé auquel les propriétaires peuvent se référer lors de l’expulsion d’un locataire. Confirmez les procédures avec votre comté pour éviter les erreurs et la confusion.
Raisons de l’expulsion
Le défaut de paiement du loyer à temps
Le loyer est généralement considéré comme tardif un jour après sa date d’échéance. Un délai de grâce peut être disponible s’il est indiqué dans le bail / contrat de location.
Avant qu’un propriétaire puisse entamer le processus d’expulsion, il doit remettre au locataire un avis écrit officiel de paiement. C’est également ce qu’on appelle une demande de conformité.
Le temps que les propriétaires accordent à leurs locataires pour payer dépend de leur location:
| Type de location | Explication | Avis |
|---|---|---|
| Convention d’habitation | Toute autre location qui ne relève pas des catégories ci-dessus | Avis de paiement de 10 jours |
| Convention résidentielle exemptée | La propriété est l’une des cinq propriétés locatives (ou moins) appartenant au locateur | Préavis de 5 jours à payer |
| Contrat de logement fourni par l’employeur | L’employeur du locataire leur a fourni un logement | Préavis de 3 jours |
Si le locataire paie le loyer dans le délai de préavis, le processus d’expulsion ne se poursuit pas. Si le locataire n’est pas en mesure de payer, le propriétaire peut procéder à la procédure d’expulsion.
Voir Colo. Rév. Stat. §§13-40-104 (d) et (e)
Violation du bail / contrat de location
Le contrat de location doit être maintenu par le locataire et le propriétaire pendant toute la durée du séjour du locataire. Les ententes peuvent varier d’un locataire à l’autre et doivent être clairement énoncées dans le bail.
Si un locataire viole l’une des conditions du contrat de location, le propriétaire doit émettre un avis écrit pour se conformer informant le locataire de sa violation et précisant combien de temps il doit se conformer.
La durée pendant laquelle un locataire doit résoudre le problème ou quitter les lieux dépend de son type de location:
| Type de location | Explication | Avis |
|---|---|---|
| Contrat de résidence | Toute autre location qui ne relève pas des catégories ci-dessus | Avis de conformité de 10 jours |
| Convention résidentielle exemptée | La propriété est l’une des cinq propriétés locatives (ou moins) appartenant au locateur | Préavis de 5 jours pour se conformer |
| Contrat de logement fourni par l’employeur | L’employeur du locataire leur a fourni un logement | Préavis de 3 jours pour se conformer |
Si le locataire résout les problèmes à temps, le processus d’expulsion ne se poursuit pas.
Les violations de bail peuvent inclure:
- Dommages aux biens locatifs
- Garder les animaux dans des propriétés sans animaux, etc.
- Rester plus longtemps qu’indiqué sur le bail
- Dépassant le nombre maximum de résidents autorisés vivant dans le bien locatif
Si le locataire ne résout pas les violations à temps, le propriétaire peut poursuivre l’expulsion.
Mener une activité illégale
Si un locataire s’est livré à un comportement illégal au sein de la propriété, le propriétaire doit émettre un préavis de 3 jours pour quitter les lieux.
Des exemples d’activités illégales sont:
- Participation à la création, à la distribution ou à la consommation de drogues illicites
- Voies de fait sur le bien locatif ou à proximité de celui-ci
- Condamnation pour tout acte criminel passible d’une peine d’au moins 180 jours
- Vol, violence, voies de fait
Les clients accusés de ce type de violation n’ont pas la possibilité de la » corriger « . Ils doivent déménager avant la fin du délai de préavis. S’ils continuent de rester sur les lieux, le propriétaire peut poursuivre le processus d’expulsion.
Voir: CO Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
Non-renouvellement du bail après la fin de la période de location
Au Colorado, les propriétaires ne peuvent pas expulser les locataires ou les forcer à quitter la propriété sans cause probable. Tant que le locataire ne viole aucune règle, il peut rester jusqu’à la fin de sa période de location.
Mais si le locataire reste dans la propriété même un jour après la fin de son bail / contrat de location et n’a pas pris de dispositions pour le renouvellement, les propriétaires peuvent émettre un avis de démission. Les propriétaires ne sont pas obligés de rappeler à leurs locataires de renouveler sauf indication contraire dans le bail / contrat de location.
Le temps qu’un locataire reçoit avant de quitter le bien dépend de la durée de son bail / contrat de location.
| Contrat de location | Avis à recevoir |
|---|---|
| Un an ou plus | Préavis de 91 jours pour cesser de fumer |
| Six mois à un an | Préavis de 28 jours pour cesser de fumer |
| Un mois à six mois | Préavis de 21 jours pour cesser de fumer |
| À volonté et d’une semaine à un mois | Préavis de 3 jours pour cesser de fumer |
| Moins d’une semaine | Préavis de 1 jour pour cesser de fumer |
Dépôt d’une plainte
Comment déposer une plainte
Le processus d’expulsion ne peut commencer qu’après l’émission de l’avis d’expulsion. Le propriétaire doit avoir laissé suffisamment de temps avant de déposer une demande d’expulsion.
Le processus d’expulsion est le suivant:
- Procéder au tribunal de comté le bien locatif appartient à
- Déposer les documents nécessaires
- Payer les frais. Au Colorado, les frais de dépôt commencent à8 85 -$ 135, selon le type d’expulsion
Délai
Il faut environ 1 à 91 jours à compter de l’avis pour payer ou quitter l’émission, selon le motif de l’expulsion et le contrat de location avant qu’une plainte juridique puisse être déposée.
Signification au locataire
Comment Signifier au locataire
Une copie de la citation et de la plainte est signifiée au locataire. Il doit être signifié au moins 7 jours avant l’audience.
Il existe plusieurs méthodes pour y parvenir:
- Signification à la personne – Une copie de la convocation et de la plainte est remise au locataire en personne
- Signification substituée – Si le locataire n’est pas disponible, un membre de sa famille âgé de plus de 18 ans peut recevoir les documents. Si aucune des options ci-dessus n’est disponible, une copie peut être laissée sur le lieu de travail du locataire.
- Publication – Le serveur laisse une copie des documents dans un endroit sécurisé et visible près de l’entrée de la propriété.
Lors de l’utilisation de la méthode de publication, le serveur a la responsabilité supplémentaire d’envoyer les documents par courrier de première classe.
Les propriétaires ne sont pas autorisés à signifier eux-mêmes les documents au locataire. Ils doivent demander à quelqu’un qui n’est pas impliqué dans l’affaire de le faire pour eux.
La personne chargée de signifier les documents peut être une personne du bureau du shérif ou un serveur de processus professionnel (des frais de service supplémentaires peuvent être facturés pour l’une ou l’autre option).
Si le propriétaire décide de choisir quelqu’un d’autre, il doit être non impliqué dans l’affaire, connaître les règles de service et avoir au moins 18 ans.
Après Signification de la Citation et de la Plainte
Le locataire dispose d’au moins 7 jours pour préparer l’audience.
Une réponse écrite n’est pas requise du locataire, mais celui-ci doit en présenter une le jour de l’audience. Le défaut de le faire peut entraîner une décision du juge en faveur du propriétaire indépendamment de la présence du locataire à l’audience.
Chronologie
L’audience d’expulsion est prévue 7 à 14 jours après le dépôt de la plainte.
Les documents doivent être signifiés au locataire au moins 7 jours avant la date prévue de l’audience.
Demande de possession
Dépôt d’une requête pour obtenir un jugement et un Jugement pour Possession
Le propriétaire doit fournir un argument solide soutenu par des preuves solides contre le locataire. Si le locataire ne se présente pas à l’audience, le propriétaire gagne par défaut et le processus d’expulsion se poursuit.
Procédure suivante si le locataire n’était pas d’accord et a répondu
Dans l’État du Colorado, une réponse du locataire n’est pas nécessaire pour qu’une date d’audience soit fixée. Ils n’ont qu’à fournir une réponse écrite ou une demande reconventionnelle à l’audience d’expulsion ou avant celle-ci.
Le juge pourrait également exiger que le locataire et le propriétaire assistent à une séance de médiation avec un médiateur qualifié avant l’une ou l’autre audience.
Si un accord n’est pas conclu, la responsabilité de fournir des preuves incombe au propriétaire. Le propriétaire doit soutenir la demande et la montrer lors de l’audience.
Cela pourrait inclure, mais sans s’y limiter, les éléments suivants:
- Copie de l’acte et du bail
- Reçus de loyer et registres
- Relevés bancaires
- Témoins
- Documentation photo et vidéo des violations, correspondance, etc.
Cependant, une audience de suivi sera prévue pour continuer à discuter de l’affaire si le locataire dépose une réponse écrite.
Chronologie
Une audience est prévue 7 à 14 jours après le dépôt de la plainte. Si le propriétaire a déposé tous les documents appropriés et fourni un motif juridique pour l’expulsion, un jugement sommaire peut être rendu en faveur du propriétaire.
Prise de possession
Après que le locateur a obtenu gain de cause
À condition que le locataire ne fasse pas appel du réexamen, un bref de restitution est délivré au moins 48 heures après que le locateur a obtenu gain de cause.
Le locataire dispose d’un maximum de 48 heures pour quitter le bien. S’ils sont toujours sur la propriété après 48 heures, ils peuvent être enlevés de force.
Processus de déménagement
Le locataire dispose de 48 heures pour quitter les lieux avec tous ses effets personnels. S’ils restent sur la propriété, le propriétaire peut fixer un délai d’expulsion avec le shérif du comté.
Le propriétaire n’est pas autorisé à forcer le locataire à déménager. Seule une autorité du département du shérif est autorisée à le faire.
Si le locataire laisse derrière lui des biens en raison d’une expulsion forcée, le propriétaire doit contacter le locataire et lui donner 15 jours pour récupérer ses biens.
Cependant, si le locataire a laissé les biens volontairement, le propriétaire doit attendre 30 jours avant de disposer des objets ou de les entreposer.
Chronologie
Le locataire dispose de 48 heures à compter du moment où le propriétaire obtient gain de cause pour quitter la propriété.
Si le locataire est toujours sur la propriété à la fin des 48 heures, il a jusqu’à ce que le propriétaire fixe un délai d’expulsion pour déménager. Cela peut prendre de quelques heures à quelques jours selon la disponibilité du propriétaire.
Chronologie de l’expulsion du Colorado
Voici le calendrier moyen d’un processus d’expulsion complet. Ce délai peut changer en fonction de la complexité de l’affaire, par exemple une deuxième audience.
| Avis reçu par les locataires | Calendrier moyen | Choses importantes à retenir |
|---|---|---|
| Délai de préavis initial | 1-91 jours | Donnez à votre locataire un Avis écrit de Payer ou de se conformer avant le processus d’expulsion. |
| Délivrance et affichage de la citation à comparaître et de la plainte | Au moins 7 jours avant l’audience | Assurez-vous qu’aucune erreur n’a été commise dans le processus de dépôt. |
| Décision de justice relative à l’expulsion | 7-14 jours | Si vous avez gain de cause, le juge vous accordera un Bref de restitution. |
| Délivrance du bref de restitution | 48 heures | Le locataire dispose de 48 heures pour quitter le bien. |
| Retour de possession | Quelques heures à quelques jours | Vous n’êtes pas autorisé à expulser le locataire par la force. Laissez ce travail aux fonctionnaires autorisés. |
En moyenne, il faudrait entre 10 et 107 jours pour un processus d’expulsion complet.
Présentation des preuves
Comment tenir de bons dossiers
Si le locataire n’est pas d’accord avec la demande d’expulsion et qu’il répond au tribunal, il est essentiel que vous gardiez de très bons dossiers de tout afin de pouvoir fournir des preuves au juge et gagner votre cause. Cette partie peut faire ou annuler l’intégralité de votre demande d’expulsion en cas de litige.
Vous pouvez rester organisé par:
- Garder une trace papier physique – Cela devient très difficile à parcourir, prend beaucoup d’espace de stockage et peut être perdu, endommagé, volé ou brûlé dans un incendie.
- Numérisation de documents – Numérisez chaque document sur votre ordinateur. Un excellent scanner est le Brother ADS-1700W pour moins de 200 $ ou le Fujitsu ScanSnap iX1500 pour 400 $.
- Sauvegardes – Stockez et sauvegardez chaque fichier à l’aide de Dropbox, Google Drive, OneDrive ou de toute autre option facilement consultable.
- PMS – Utilisez un logiciel de gestion immobilière pour tout enregistrer, des contrats de location, des documents signés, des violations, des e-mails, des notes, des factures, des paiements, des rappels, des demandes d’entretien, des photos, des vidéos et tout ce que vous pouvez imaginer. Ceci est mieux utilisé lorsque vous numérisez également chaque document dans votre logiciel.
Preuves à démontrer pour non-paiement du loyer
Si le locataire ne paie pas de loyer et qu’il conteste cette réclamation, il est important que vous demandiez au juge ce qui suit:
- Votre contrat de location – Indiquant les termes de l’accord, la date d’échéance du loyer et les pénalités de retard de paiement.
- Tous les paiements – Montrant tous les paiements précédents, comment ils ont été généralement effectués (chèque, carte de crédit, ACH, etc….), et à quelle date ils étaient normalement payés.
- Tous les retours de paiement – Si leur chèque a rebondi, que leur compte bancaire avait des fonds insuffisants ou qu’ils ont fait un litige de rétrofacturation sur leur carte de crédit, montrez-le au juge. Indiquez également les frais que votre banque peut vous avoir facturés et les pénalités qui vous sont dues conformément à votre contrat de location.
- Tous les messages – Si vous avez envoyé à votre locataire des rappels de paiement automatisés ou manuels par SMS, e-mail, lettre ou courrier, il est essentiel de le montrer. Bien que ce ne soit généralement pas nécessaire, il est toujours bon de montrer qu’ils étaient au courant de la situation et qu’ils avaient le temps de guérir et d’effectuer le paiement. C’est pourquoi il est toujours préférable de tout avoir par écrit au lieu d’appels téléphoniques ou de réunions en face à face.
Preuves à présenter pour violation du bail
Si vous expulsez le locataire pour violation du bail, par exemple, plaintes pour bruit, animaux domestiques non autorisés ou dommages matériels, il est important de présenter une preuve de l’une des méthodes suivantes:
- Caméras de sécurité – Si vous avez un système de surveillance qui peut les montrer commettant le crime ou la violation de bail, il est sûr de dire que vous gagnerez normalement ce litige.
- Vidéo – Si vous les avez manqués en flagrant délit, la meilleure chose à faire est d’enregistrer une vidéo avec votre téléphone de tout dommage ou de la violation du bail.
- Images – On dit qu’une image vaut mille mots. Dans ce cas, une image pourrait valoir des milliers de dollars! Même si vous prenez une vidéo, il est important de montrer au juge les photos, car elles sont généralement plus faciles à voir par e-mail ou imprimées.
- Conditions de location – Une fois de plus, montrez au tribunal la durée qu’il a violée dans son contrat de location. Ne vous inquiétez pas si vous n’avez pas toutes les conditions énoncées dans votre contrat de location. Si la violation est suffisamment grave, il n’est peut-être pas nécessaire de la faire écrire. Comme une bonne pratique, cependant, commencez à ajouter toutes les raisons potentielles d’expulser un locataire dans votre accord.