Processus d’expulsion de 2022 dans le Connecticut: Lois pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers

Un processus d’expulsion du Connecticut peut différer d’un comté à l’autre, mais ils suivent tous plus ou moins le même processus:

1. Envoyer un avis écrit clair
2. Remplir les formulaires
3. Servir le locataire
4. Assister au procès
5. Attendre le jugement

Les expulsions dépendent beaucoup du bail signé entre le locataire et le propriétaire. Cet article détaille un résumé auquel les propriétaires peuvent se référer lors de l’expulsion d’un locataire. Alternativement, un propriétaire peut demander l’aide d’un avocat s’il souhaite en savoir plus sur la réglementation des loyers et le processus d’expulsion.

Raisons de l’expulsion

Le propriétaire ne peut pas commencer à demander le processus d’expulsion sans avoir d’abord fourni un avis d’expulsion écrit conforme aux exigences de notification dictées par la loi du Connecticut.

Défaut de paiement du loyer ou non-paiement du loyer

La raison la plus courante d’expulsion est le non-paiement du loyer. Un propriétaire peut expulser un locataire pour ne pas avoir payé le loyer à temps.

Pour les locataires avec une location d’une semaine, le loyer est considéré comme tardif dans le Connecticut 4 jours après son échéance. Un exemple de ceci est que si les paiements de loyer sont dus le 20 et que le locataire n’a pas pu payer le loyer avant le 24, le paiement est considéré comme tardif.

Pour les autres locations, le loyer est considéré comme tardif 9 jours après son échéance. Par exemple, si le paiement du loyer est dû le 2ème et que le locataire n’a pas pu payer le loyer avant le 29ème, le paiement du loyer est considéré comme tardif.

Un délai de grâce peut être accordé au locataire s’il est indiqué dans le bail.

Avant qu’un propriétaire puisse commencer une action en expulsion pour retard de paiement du loyer, il doit remettre au locataire un avis d’expulsion appelé Avis de démission de 3 jours. Celui-ci informe le locataire et / ou les locataires qu’ils ont 3 jours pour se conformer au paiement du loyer ou quitter les lieux.

Si un locataire n’est pas en mesure de se conformer au paiement du loyer en temps opportun, le propriétaire peut continuer à demander le processus d’expulsion.

Violation du bail

Les conditions du bail/contrat de location varient d’un locataire à l’autre. Il décrit les responsabilités de chaque partie pour toute la durée du séjour du locataire. Les deux parties doivent respecter les termes du bail en tout temps.

Un locataire peut être expulsé pour avoir commis des violations de bail. Avant qu’un locateur puisse commencer à expulser un locataire, il doit fournir un préavis de 15 jours pour quitter /se conformer. Cela donne au locataire 15 jours pour résoudre sa violation ou quitter les lieux.

Les violations de bail dans une expulsion du Connecticut comprennent:

• Dommages à l’unité locative
• Fumer dans des zones non-fumeurs
• Héberger un animal dans une unité locative sans animaux
• Ne pas se conformer aux codes de sécurité matérielle /sanitaire

Voici des exemples de violation du code de santé/sécurité matérielle ::

• Ne pas jeter les ordures pendant de longues périodes, inviter des insectes et / ou des rongeurs
• Endommager le câblage électrique d’une unité
• Ruiner les appareils de plomberie d’une unité

Si un locataire n’est pas en mesure de résoudre la violation dans le délai de préavis, le propriétaire peut continuer à intenter une action en expulsion.

Mener une activité illégale

Dans l’État du Connecticut, un locataire qui s’est livré à une activité illégale sur les lieux de location peut être jugé dans le cadre d’une procédure d’expulsion. Le propriétaire doit donner au locataire un préavis de 15 jours pour démissionner avant de déposer une plainte pour expulsion.

Des exemples d’activités illégales incluent, sans s’y limiter ::

• Prostitution
• Vol, violence, agression
• Être une nuisance grave
• Implication dans la création, la distribution ou la consommation d’une substance contrôlée
• Menaçant la sécurité physique du propriétaire et des autres locataires dans les locaux locatifs

Si le locataire était condamné pour prostitution ou jeu illégal au sein de l’unité locative, le propriétaire n’est alors pas légalement tenu de fournir un avis écrit. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire ne peut intenter une action en expulsion qu’après l’expiration du délai de préavis.

Abandon de l’utilisation du bien locatif

Le propriétaire peut décider de retirer le bien locatif du marché locatif. Cela signifie qu’ils ne veulent plus le louer.

Si c’est le cas, ils doivent émettre un avis de démission de 3 jours avant de déposer une plainte pour expulsion. Les locataires n’ont d’autre choix que de déménager si le propriétaire décide de cesser l’utilisation du bien locatif.

Si le locataire reste sur le bien locatif après 3 jours, le propriétaire peut continuer à demander le processus d’expulsion.

Le locataire n’accepte pas les changements de loyer

Il y a des cas où le propriétaire décide d’augmenter le prix du loyer pour une bonne raison. Si l’augmentation des frais de loyer est raisonnable et clairement autorisée dans le bail, mais que le locataire refuse de les accepter, le locateur doit fournir au locataire un préavis de 3 jours pour quitter.

Si le locataire reste dans le bien locatif après trois jours, le propriétaire peut continuer à déposer une demande d’expulsion contre le locataire.

Le bien locatif doit être utilisé par le propriétaire

Parfois, un acheteur peut s’intéresser au bien locatif mais ne pas souhaiter qu’il soit loué. Ou le propriétaire change d’avis et décide qu’il veut rester dans la propriété à la place.

Dans les deux cas, le locateur doit donner au locataire un préavis de 3 jours pour démissionner. Si le locataire reste dans le bien locatif après 3 jours, le propriétaire peut continuer à intenter une action en expulsion.

Non-renouvellement du bail après la fin de la période de location

Un processus d’expulsion du Connecticut ne permet pas à un propriétaire de déposer une plainte d’expulsion contre un locataire sans motif valable. Tant que le locataire ne viole aucune règle du bail, il peut rester jusqu’à la fin de son bail. Cependant, si le locataire devient un locataire « holdover », le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion.

Un locataire titulaire est une personne qui dépasse la durée de son bail sans demander de renouvellement. Un propriétaire peut expulser un locataire qui reste dans la propriété même un jour après la fin de son bail écrit (et n’a pas organisé de renouvellement de bail).

Ce type d’expulsion ne s’applique que si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail du locataire. L’avis requis est un avis de cessation de service de 3 jours, quel que soit le type de location ou de bail du locataire.

Si un locataire reste sur le bien locatif même après la fin de son délai de préavis, le propriétaire peut saisir le tribunal pour entamer le processus d’expulsion.

Dépôt d’une plainte

La prochaine étape d’un processus d’expulsion consiste à déposer le processus sommaire d’expulsion. Le locateur doit attendre la fin de la période de préavis avant de pouvoir commencer à déposer son dossier. Les frais de dépôt pour l’État du Connecticut sont de 175 $.

Étapes du dépôt d’une action en expulsion

• Adressez-vous au Tribunal du logement ou à la Cour supérieure à laquelle appartient le bien locatif
• Remplissez les formulaires du tribunal et remettez-les au greffier du tribunal. Assurez-vous que toutes les informations écrites sont correctes.
• Payer les frais de dépôt

Délai

Il faut trois jours à quinze jours, selon le motif de l’expulsion, avant qu’un propriétaire puisse déposer une plainte.

Signification au locataire

Après le dépôt d’une plainte en justice, l’étape suivante dans les cas d’expulsion est la signification de la convocation et de la plainte au locataire. Les propriétaires ne doivent pas signifier eux-mêmes les documents.

La convocation et ses pièces justificatives doivent contenir des informations telles que la date et l’heure de la procédure d’expulsion.

Le Connecticut permet au maréchal, au gendarme ou à tout autre officier de signifier ces documents. Ils doivent être remis au locataire au moins 12 jours avant le début de la procédure d’expulsion.

Comment signifier des documents à un locataire

La citation à comparaître et la plainte doivent être signifiées par l’une des méthodes suivantes:

1. Service à la personne : La Convocation et la Réclamation sont signifiées au locataire en personne.
2. Signification alternative : Une copie de l’assignation est laissée au lieu de résidence du locataire. Il n’est pas nécessaire d’envoyer une copie par la poste si le fonctionnaire choisit ce service.

Après avoir signifié la convocation et la plainte

Selon le système judiciaire de l’État du Connecticut, les locataires doivent comparaître devant le tribunal afin qu’ils puissent assister à la procédure d’expulsion devant le tribunal. Cette réponse écrite sert à informer le tribunal et le propriétaire que le locataire est au courant du processus d’expulsion.

En plus du dépôt de comparution, les locataires doivent également déposer leur réponse écrite s’ils veulent contester les réclamations du propriétaire contre eux. Ils disposent de 2 jours à compter de la date indiquée sur l’assignation pour déposer une comparution et une réponse écrite.

Dans le cas contraire, le propriétaire peut demander au tribunal de rendre un jugement par défaut en sa faveur sans avoir besoin d’une audience d’expulsion. Si le locataire n’a demandé qu’une comparution sans réponse écrite, le propriétaire peut toujours demander au tribunal un jugement par défaut. Cette requête est également signifiée au locataire.

Si le locataire ne répond pas à la plainte 3 jours après que le propriétaire a déposé la requête en jugement par défaut, aucune audience n’aura lieu et le propriétaire obtient automatiquement gain de cause.

Chronologie

La convocation et la plainte doivent être signifiées au moins 12 jours avant la date prévue de l’audience. Les locataires doivent déposer une comparution et une réponse écrite dans un délai de deux à cinq jours.

Demande de possession

Dépôt d’une Requête pour obtenir un Jugement et obtenir un Jugement pour Possession

Afin de recevoir un Jugement pour Possession, le propriétaire doit fournir un argument solide soutenu par des preuves solides contre ses locataires. Si les locataires ne se présentent pas à l’audience ou ne déposent pas de comparution et de réponse écrite, le propriétaire peut gagner par défaut.

Un locataire peut faire appel du jugement dans les 5 jours suivant la délivrance de l’Exécution Sommaire de Possession en faveur du propriétaire.

Procédure suivante si le locataire n’est pas d’accord et a déposé une réponse

Le dépôt d’une réponse et une comparution sont nécessaires pour qu’une audience d’expulsion soit tenue ou programmée. Si le locataire omet de déposer une comparution et une réponse écrite, l’audience est annulée et le propriétaire reçoit un jugement par défaut.

Cependant, si les deux parties sont présentes, le bailleur doit étayer sa demande par des preuves et la présenter à l’huissier de justice. Cela inclut, mais sans s’y limiter, les éléments suivants:

• Copie de l’acte et du bail / contrat de location
• Reçus de loyer
• Registres de loyer
• Relevés bancaires
• Déclarations de témoins
• Documentation photo et vidéo des violations commises par le locataire

Le locataire peut contrer ces allégations lors de l’audience et fournir ses propres preuves contre l’expulsion processus.

Chronologie

Une audience pour une action en expulsion est prévue après que le locataire a déposé une comparution et une réponse écrite. Une fois que le tribunal a reçu ces deux éléments, l’audience est prévue dans un délai de 7 à 10 jours. Un locataire peut faire appel du jugement dans un délai de 5 jours.

Prise de possession

Après que le locateur a gagné l’affaire et obtenu un Bref d’exécution

Une fois que le locateur a gagné l’affaire et, à condition que le locataire ne dépose pas de recours ou de réexamen, le tribunal délivrera un Bref d’exécution 5 jours après que le locateur a gagné l’affaire.

Le bref d’exécution est une ordonnance du tribunal informant le locataire qu’il doit quitter son logement sur la propriété ou être expulsé de force. Selon la loi de l’État du Connecticut, les locataires ont 5 jours pour quitter l’unité locative de leur propre gré avant de recevoir le bref d’exécution.

Processus de déménagement

La dernière étape des expulsions consiste à déplacer le locataire hors de l’appartement ou de l’unité d’habitation. La loi du Connecticut donne au locataire 24 heures pour déménager une fois qu’il a reçu le bref d’exécution ou qu’il est affiché sur le logement locatif.

S’ils restent à l’intérieur des locaux du ménage 1 jour après avoir reçu le bref, un agent des forces de l’ordre peut les expulser de force. La seule exception à cela est si le locataire a demandé un sursis à exécution. Le plus long sursis d’exécution peut être de 6 mois.

À moins que les expulsions ne soient décrites ci-dessous, tout locataire peut demander un sursis à exécution pouvant aller jusqu’à six mois:

• Le locataire était une nuisance grave
• Le locataire était un squatteur
• Non-paiement du loyer

En cas de non-paiement du loyer, un locataire peut être en mesure de demander un maximum de 3 mois pour son sursis d’exécution.

Seul un agent d’application de la loi tel qu’un maréchal d’État peut expulser le locataire par la force. Un propriétaire ne peut pas recourir à une expulsion d’auto-assistance.

Chronologie

Le bref d’exécution est délivré 5 jours après que le propriétaire a obtenu gain de cause. Le locataire doit quitter la propriété dans les 24 heures suivant la réception du bref, à moins qu’il ne demande un sursis d’exécution, ce qui représente un délai supplémentaire de 3 à 6 mois.

Chronologie de l’expulsion du Connecticut

Il faut en moyenne 4 semaines à 7 semaines pour des expulsions complètes dans le Connecticut.

Présentation de la preuve

Les audiences d’expulsion sont prévues dans les 7 à 10 jours une fois que le locataire a déposé une réponse et que le tribunal l’a reçue.

Comment conserver de bons dossiers

Si le locataire n’est pas d’accord avec la demande d’expulsion et qu’il répond au tribunal, il est important que vous gardiez de très bons dossiers de tout afin de pouvoir fournir une preuve au juge et gagner votre cause. Cette partie peut faire ou annuler l’intégralité de votre demande d’expulsion en cas de litige.

Vous pouvez rester organisé par:

1. Garder une trace papier physique – Cela devient TRÈS difficile à parcourir, prend beaucoup d’espace de stockage et peut être perdu, endommagé, volé ou brûlé dans un incendie.
2. Numérisation de documents – Numérisez chaque document sur votre ordinateur. Un excellent scanner est le Brother ADS-1700W pour moins de 200 $ ou le Fujitsu ScanSnap iX1500 pour 400 $.
3. Sauvegardes – Stockez et sauvegardez chaque fichier à l’aide de Dropbox, Google Drive, OneDrive ou de toute autre option facilement consultable.
4. PMS – Utilisez un logiciel de gestion immobilière pour tout enregistrer, des contrats de location, des documents signés, des violations, des e-mails, des notes, des factures, des paiements, des rappels, des demandes de maintenance, des photos, des vidéos et tout ce que vous pouvez imaginer. Ceci est mieux utilisé lorsque vous numérisez également chaque document dans votre logiciel.

Preuves à démontrer pour non-paiement du loyer

Si le locataire ne paie pas de loyer et qu’il conteste cette réclamation, il est important que vous demandiez au juge ce qui suit:

1. Votre contrat de location – Indiquant les termes de l’accord, la date d’échéance du loyer et les pénalités de retard de paiement.
2. Tous les paiements – Montrant tous les paiements précédents, comment ils ont été normalement effectués (chèque, carte de crédit, ACH, etc.), et à quelle date ils ont été normalement payés.
3. Tous les retours de paiement – Si leur chèque a rebondi, que leur compte bancaire avait des fonds insuffisants ou qu’ils ont fait un litige de rétrofacturation sur leur carte de crédit, montrez-le au juge. Indiquez également les frais que votre banque peut vous avoir facturés et les pénalités qui vous sont dues conformément à votre contrat de location.
4. Tous les messages – Si vous avez envoyé à votre locataire des rappels de paiement automatisés ou manuels par SMS, e-mail, lettre ou courrier, il est important de le montrer. Bien que ce ne soit généralement pas nécessaire, il est toujours bon de montrer qu’ils étaient au courant de la situation et qu’ils avaient le temps de guérir et d’effectuer le paiement. C’est pourquoi il est toujours préférable de tout avoir par écrit au lieu d’appels téléphoniques ou de réunions en face à face.

Preuves à présenter pour violation du bail

Si vous expulsez le locataire pour violation du bail, par exemple, plaintes pour bruit, animaux domestiques non autorisés ou dommages matériels, il est important de présenter une preuve de l’une des méthodes suivantes:

1. Caméras de sécurité – Si vous avez un système de surveillance qui peut les montrer commettant le crime ou la violation de bail, il est sûr de dire que vous gagnerez normalement ce litige.
2. Vidéo – Si vous ne les avez pas pris en flagrant délit, la meilleure chose à faire est d’enregistrer une vidéo avec votre téléphone de tout dommage ou de la violation du bail.
3. Images – On dit qu’une image vaut mille mots. Dans ce cas, une photo pourrait valoir des milliers de dollars! Même si vous prenez une vidéo, il est important de montrer au juge les photos car elles sont généralement plus faciles à voir par e-mail ou imprimées.
4. Conditions de location – Une fois de plus, montrez au tribunal la durée qu’il a violée dans son contrat de location. Ne vous inquiétez pas si vous n’avez pas toutes les conditions énoncées dans votre contrat de location. Si la violation est suffisamment grave, il n’est peut-être pas nécessaire de la faire écrire. Comme bonne pratique cependant, commencez à ajouter toutes les raisons potentielles d’expulser un locataire dans votre accord.

Expulsions d’entraide

Qu’est-ce qu’une expulsion d’entraide?

Des exemples d’expulsions illégales d' »auto-assistance » comprennent le changement des serrures, la prise des effets personnels du locataire, le retrait de la porte d’entrée ou l’arrêt du chauffage ou de l’électricité. De nombreux États précisent combien d’argent un locataire peut réclamer si le propriétaire a tenté d’expulser illégalement le locataire par une sorte de mesure d’auto-assistance. Certaines lois de l’État prévoient également les frais de justice et les honoraires d’avocat du locataire (si le locataire poursuit avec succès le propriétaire) et / ou donnent au locataire le droit de rester dans l’unité locative.

Puis-je forcer un locataire à déménager dans le Connecticut?

Dans presque tous les États des États-Unis, il est interdit à un propriétaire d’expulser de force un locataire de la propriété. Le locataire ne peut être retiré d’un logement locatif qu’après que le propriétaire a obtenu gain de cause en matière d’expulsion. Même alors, la seule personne autorisée à retirer le locataire est un shérif ou un gendarme. La loi du Connecticut a rendu illégal pour un propriétaire de retirer personnellement le locataire de l’unité locative.

Quelles sont les sanctions potentielles pour une expulsion volontaire?

Selon le Code civil du Connecticut, vous pouvez être responsable des Frais de justice du locataire & Honoraires d’avocat. Le statut donne également au locataire le droit de rester.

Un locataire peut vous poursuivre pour des dommages réels plus des violations. Les locataires peuvent demander une injonction qui interdit toute nouvelle violation pendant l’action en justice.