Si vous éprouvez de la difficulté à effectuer des paiements hypothécaires ou sous l’eau sur votre maison, vous pourrez peut-être procéder à une vente à découvert, ce qui vous permet de vendre votre maison pour un montant inférieur au montant encore dû sur votre prêt tout en vous faisant pardonner le reste. Après une vente à découvert, cependant, obtenir un autre prêt hypothécaire ne sera pas facile. Vous aurez probablement une période d’attente minimale avant de pouvoir être admissible à un autre prêt, et vous devrez peut-être également améliorer votre pointage de crédit et économiser pour un acompte.
Les conséquences d’une vente à découvert
Souvent, une vente à découvert est un moyen pour un propriétaire en difficulté d’éviter la forclusion, ce qui peut avoir des implications financières plus graves. Une forclusion et une vente à découvert peuvent endommager votre crédit, mais ce dernier peut être moins nocif.
« Les raisons peuvent être variées, mais une vente à découvert se produit souvent parce que le vendeur a payé trop cher ou trop emprunté pour la propriété, ou que le marché a chuté et que la valeur marchande de la propriété est inférieure au solde hypothécaire », explique Abe Kahan, président de Home Lending chez Laurel Road, une plate-forme de prêt basée à New York et une marque de KeyBank.
« En règle générale, la banque ou le prêteur accepte une vente à découvert pour récupérer une partie de ce qui leur est dû », explique Kahan.
Parce que vous êtes obligé de rembourser intégralement votre prêt hypothécaire, vous et votre prêteur devez accepter la vente à découvert avant qu’elle puisse se poursuivre, explique Suzanne Hollander, avocate et professeure en immobilier à l’Université internationale de Floride à Miami.
« La clause « due à la vente » d’une hypothèque est un type de clause d’accélération qui oblige l’emprunteur à payer la totalité de la dette au moment de la vente de la propriété », explique Hollander. « C’est pourquoi un emprunteur doit demander formellement l’autorisation du prêteur de vendre la propriété pour un montant inférieur au montant du prêt via une vente à découvert. »
Hollander prévient que les prêteurs ont des politiques ou des procédures spécifiques à suivre pour poursuivre une vente à découvert. Le processus prend généralement beaucoup de temps, et de nombreux prêteurs refusent les demandes de vente à découvert ou n’y répondent pas du tout.
Comment obtenir une hypothèque après une vente à découvert
La bonne nouvelle est que vous pouvez être admissible à une nouvelle hypothèque après une vente à découvert, mais cela peut être difficile et prendre plus de temps. Votre prochain prêt peut aussi coûter plus cher.
« Lorsque vous essayez d’obtenir un autre prêt hypothécaire, sachez que les prêteurs seront plus prudents », explique Steve Nakash, directeur des prêts directs aux consommateurs pour Blue Spot Home Loans, une division de Cherry Creek Mortgage, à Greenwood Village, au Colorado. « Vous avez maintenant des antécédents de ne pas être en mesure de payer, et les prêteurs examineront votre crédit après une vente à découvert pour vous assurer que vous pouvez effectuer les nouveaux paiements. »
Kahan note qu’une vente à découvert peut faire baisser votre pointage de crédit entre 50 et 200 points, ce qui peut mettre de nombreux prêts hors de portée. Les prêts conventionnels nécessitent généralement un score de crédit minimum de 680, tandis que les prêts FHA nécessitent un score d’au moins 500 si vous effectuez un acompte de 10%, ou au moins 580 avec une baisse de 3,5%.
Vous pouvez travailler pour améliorer votre pointage de crédit au minimum nécessaire, mais cela prendra du temps et des efforts.
« Économiser un acompte plus élevé que le minimum requis par le prêteur peut également accélérer le processus », explique Raisul Islam, agent immobilier et comptable agréé chez Howladar Yunus & Co., un cabinet correspondant de Grant Thornton International Ltd., et directeur de Hadee Lutful & Co.
Délai d’attente minimum pour obtenir une hypothèque après une vente à découvert
Selon le type de prêt, il y a des délais d’attente minimum avant de demander une nouvelle hypothèque après une vente à découvert. Notez qu’il s’agit d’exigences générales et qu’elles peuvent varier en fonction de votre situation financière personnelle.
| Type de prêt | Délai d’attente minimum |
|---|---|
| Conventionnel | 2-4 ans avec exceptions |
| FHA | 3 ans avec exceptions |
| USDA | 3 ans |
| VA | 2 ans avec exceptions |
| Non admissible (non-QM) | Aucune exigence |
- Prêt conventionnel – Vous pourriez être admissible à un prêt conventionnel en aussi peu que deux ans après une vente à découvert, mais vous aurez probablement besoin avoir un acompte de 20% et démontrer des « circonstances atténuantes » qui ont conduit à la vente, telles que la perte d’emploi. Si vous avez moins de 20% de baisse, vous aurez une attente plus longue: généralement quatre ans avec 10% de baisse et sept ans avec moins de 10% de baisse.
- Prêt FHA – Pour un prêt FHA, vous devrez probablement attendre trois ans pour obtenir une hypothèque après une vente à découvert, sauf si vous pouvez prouver des circonstances atténuantes, ce qui pourrait raccourcir l’attente à un an. Vous pouvez également demander une hypothèque sans attendre si vous n’étiez pas en défaut de paiement de votre hypothèque antérieure au moment de la vente et que vous l’avez payée à temps dans l’année précédant la vente.
- Prêt USDA – Avec un prêt USDA, vous devrez généralement attendre trois ans pour demander une nouvelle hypothèque, même si des circonstances atténuantes ont contribué à la vente à découvert.
- Prêt VA – À deux ans, les prêts VA ont la période d’attente la plus courte, et il peut même n’y avoir aucune attente si vous avez effectué des paiements à temps avant la vente.
- Prêt hypothécaire non admissible (non QM) – Pour un prêt hypothécaire non admissible, il peut n’y avoir aucune période d’attente, mais gardez à l’esprit que ces prêts peuvent nécessiter une mise de fonds plus importante et facturer des taux d’intérêt plus élevés que les autres types de prêts.
Reconstruction du crédit après une vente à découvert
Ne vous y trompez pas : Une vente à découvert peut endommager votre crédit. Si vous souhaitez acheter une maison à l’avenir, vous devrez réparer votre crédit pour être admissible aux meilleurs taux d’intérêt et programmes de prêts possibles.
« Si une vente à découvert est le seul défaut de votre rapport de crédit, vous devriez pouvoir reconstruire votre crédit relativement rapidement pendant votre période d’attente », explique Nakash.
Si votre rapport de crédit montre plus de problèmes, cependant, vous devrez peut-être faire plus de travail pour augmenter votre score, y compris ces étapes:
- Consultez votre rapport de crédit à AnnualCreditReport.com , et corrigez les erreurs ou les problèmes que vous détectez.
- Remboursez votre dette existante du mieux que vous le pouvez.
- Évitez d’effectuer des paiements en retard et maintenez votre utilisation du crédit à un niveau inférieur à 30 % si possible.
- Évitez de demander deux comptes de crédit ou plus en peu de temps. Il est préférable de séparer vos demandes de quelques mois afin que votre crédit ne soit pas plombé par plusieurs demandes.
- Ne fermez pas les cartes de crédit inutilisées. Vous pouvez également envisager de demander d’autres nouvelles marges de crédit, mais seulement si vous avez l’intention d’effectuer des paiements à temps et de les utiliser de manière responsable. Si vous êtes refusé, vous pouvez essayer de demander une carte de crédit sécurisée ou de devenir un utilisateur autorisé sur la carte de crédit d’une autre personne.
- Déterminez combien de temps il vous faudra pour économiser l’acompte minimum requis sur votre prochain prêt et travaillez avec diligence pour atteindre cet objectif.
- Magasinez soigneusement les prêts entre plusieurs prêteurs et comparez soigneusement les taux et les conditions.
À considérer
Gardez à l’esprit que ce n’est pas parce que vous pouvez demander un prêt hypothécaire peu de temps après une vente à découvert que vous devriez le faire.
« Il est important de faire preuve de stabilité financière avant de demander une autre hypothèque », dit Islam, « et vous devriez vous engager à une bonne gestion de l’argent afin de ne plus jamais faire face à une vente à découvert. »
L’un de vos objectifs pourrait être de constituer vos économies d’urgence afin que vous puissiez être préparé à l’imprévu à l’avenir.
« De mauvaises choses arrivent parfois aux bonnes personnes — des faillites se produisent, les gens perdent leur emploi et les gens tombent malades. C’est pourquoi il est toujours judicieux de disposer de six mois de fonds d’urgence pour faire face à ce type de situations « , explique Nakash.
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