Vous avez déjà pris du retard sur votre prêt immobilier, puis avez travaillé avec diligence avec votre prêteur pour réparer avec succès le défaut de paiement à l’aide d’une modification du prêt. D’une manière ou d’une autre, vous vous êtes retrouvé à nouveau sur la vieille selle du stress – des mois de retard sur les paiements ou des jours loin d’être là. Vous n’êtes pas seul – de nombreux propriétaires sont approuvés pour des modifications avant de se remettre complètement des difficultés financières qui ont conduit à des paiements manqués en premier lieu ou ont connu de nouvelles circonstances sans rapport qui limitent leurs capacités de payer.
Posez-vous ces questions lorsque vous demandez ou décidez si vous devez demander une modification de prêt immobilier secondaire:
Est-il possible ou sera-t-il plus difficile d’obtenir une autre modification?
Oui, il est possible d’obtenir une deuxième modification de prêt bien que statistiquement, il est évident que vous êtes moins susceptible d’obtenir une deuxième modification si vous en avez eu une première, et une troisième si vous avez eu la chance d’en obtenir une deuxième. C’est possible cependant. En fait, la majorité des propriétaires qui demandent actuellement des modifications ont déjà eu une sorte d’option de travail et un nombre décent d’entre eux sont approuvés. Tant que vous voulez garder la maison et avoir la stabilité et le revenu pour vous permettre des paiements raisonnables, il n’y a aucune raison de ne pas postuler si vous prenez du retard sur les paiements modifiés et que vous ne pouvez pas rattraper votre retard par des méthodes conventionnelles.
De plus, bien que les options secondaires ne soient pas aussi automatiques que la première fois, le processus réel d’obtention d’une décision peut être considérablement moins difficile, surtout si vous aviez initialement travaillé avec votre prêteur au cours des premières années de la crise hypothécaire. Alors que dans les années passées, les centres de service étaient correctement caractérisés par une désorganisation, les départements modernes d’atténuation des pertes bénéficient désormais de l’expérience applicable pour aider à un processus plus normalisé et responsable. En outre, les propriétaires bénéficient désormais d’une attention plus individuelle car il y a moins de concurrence, car le nombre de saisies nationales a diminué au cours des derniers mois.
Une nouvelle modification améliorera-t-elle ma situation?
C’est là que les choses peuvent varier considérablement en fonction de votre situation et où la nécessité de rencontrer un conseiller en prévention de la forclusion certifié HUD gratuit s’amplifie. Dans certains cas, les modifications peuvent fournir des avantages en matière de paiement et d’intérêts, un objectif réel de la plupart des prestataires de services, car des paiements plus faibles et des intérêts réduits entraînent naturellement un niveau de rétention plus élevé. Cela dit, dans d’autres cas, il est très prévisible qu’une refonte des conditions hypothécaires entraînerait une augmentation réelle du taux et / ou des paiements.
Par exemple, si vous avez été initialement approuvé dans le cadre du programme fédéral de modification des PGH et que vous avez reçu des conditions « spéciales » telles que des taux d’intérêt inférieurs aux taux du marché, une durée d’échéance allongée (amortissement de 40 ans) et tout niveau de report de principe, il est presque certain qu’une conversion en un « mod traditionnel » s’accompagnerait d’un taux et d’un paiement élevés lorsqu’il serait reconfiguré en utilisant des conditions standard refaites au taux du marché sans report partiel tout en renforçant le solde en ajoutant des paiements fraîchement manqués. De plus, même avec des modifications qui n’utilisaient pas initialement de conditions spéciales, les taux du marché sont aujourd’hui presque un point plus élevés qu’il y a tout juste un an.
D’autre part, si vous aviez déjà été admissible à une modification traditionnelle et que vous avez un prêt hypothécaire admissible au programme HAMP avec également des difficultés et un niveau de revenu admissibles, les conditions peuvent s’améliorer en conséquence, car cela serait considéré comme une nécessité pour l’abordabilité. Quoi qu’il en soit, il est important avant de manquer des paiements sur une hypothèque, et plus encore une hypothèque précédemment modifiée, qu’un conseiller HUD examine vos conditions actuelles pour voir ce qui peut en résulter bien avant que vous ne dépendiez d’une nouvelle modification. Idéalement, cela vous inciterait à envisager d’autres solutions budgétaires et à éviter d’être obligé d’accepter des conditions moins avantageuses si perdre la maison n’est tout simplement pas quelque chose que vous êtes prêt à laisser se produire.
Le processus d’approbation est-il différent la deuxième fois?
Oui, le processus de demande peut être plus approfondi que la première fois. Dans de nombreux cas, les prêteurs ont approuvé des mods sur la première délinquance en se basant sur l’observation d’une difficulté incontrôlable et avec la preuve que le revenu est actuellement suffisant pour effectuer des paiements si l’hypothèque était priorisée d’abord et avant tout par le propriétaire. Le programme HAMP est un exemple parfait en ce sens que si le paiement d’un propriétaire consommait plus de 31% du revenu brut, il pourrait être approuvé, que le paiement modifié corresponde ou non à d’autres dépenses énumérées ou à une dette supplémentaire.
Dans les modifications secondaires ou traditionnelles ou celles nécessitant l’autorisation d’un assureur (FHA, ect), un examen beaucoup plus approfondi peut être appliqué au budget présenté décrivant les dépenses projetées et les relevés bancaires requis pour vérifier l’abordabilité globale. Moins automatique est l’hypothèse que juste parce que vous postulez, vous êtes prêt, motivé et capable d’effectuer des paiements. Plus de soin dans la souscription va à savoir si elle est réaliste ou non basée sur des données objectives pour prédire les améliorations futures. En bref, avec les deuxièmes opportunités, vous devrez peut-être faire plus que simplement le vouloir, vous devrez peut-être documenter que vous pouvez réussir avant d’être approuvé.
Alors, comment documentez-vous cela?
Facile, assurez-vous d’avoir au moins autant d’économies que ce que pourrait être un premier paiement lorsque vous postulez pour montrer que vous avez la capacité de commencer. Ensuite, économisez progressivement de l’argent chaque mois pour montrer que vous pouvez rester rattrapé si les paiements en souffrance ont été ajoutés au principe. Enfin, demandez-vous « que penserait le prêteur » avant de faire chaque transaction en règle générale, les souscripteurs utilisent souvent « et si c’était mon propre argent? »
Croyez-le ou non, les prêteurs sont récompensés pour avoir offert des modifications et des bénéfices supplémentaires en préservant les flux de frais de service résiduels des investisseurs – cependant, ils sont également pénalisés par ces mêmes investisseurs si les taux de réussite de l’atténuation des pertes sont inférieurs à la norme et ne servent qu’à éliminer les défauts inévitables tout en érodant lentement ce qui reste à récupérer lors de la liquidation. Certains fichiers sont émis des décisions informatisées automatiques – cependant, beaucoup ne correspondent pas parfaitement aux matrices des investisseurs et nécessitent le consentement d’un gestionnaire ou d’un souscripteur principal avant l’approbation. Il ne faut pas un doctorat pour comprendre qu’il est plus facile d’obtenir le soutien des décideurs si vous économisez de l’argent et utilisez la discrétion avec les achats des consommateurs plutôt que de dépenser de l’argent pour des produits non essentiels à la suite d’une éventuelle forclusion.
Des dépenses excessives pour les repas à l’extérieur, les divertissements, les achats de tabac et d’alcool dans les magasins pendant la demande de modification peuvent vous coûter une approbation si cela entraîne un manque d’économies. Pourquoi pas? Les banques existent pour quantifier les risques de rentabilité et parier sur quelqu’un qui commande des vêtements à emporter, à la carte et au catalogue tout en disant qu’elles font tout leur possible pour éviter la forclusion après des paiements manquants comporte des chances abyssales. Je sais ce que vous pensez et non, retirer de l’argent de votre compte et l’utiliser acheter les choses que vous ne voulez pas que le prêteur sache ne dissimule pas réellement vos activités – pire, cela peut amener les autres à soupçonner qu’il y a un problème de drogue ou de jeu à portée de main ou tout simplement une vieille instabilité ennuyeuse lorsque le résultat final est un manque d’économies et de paiements.
Autres éléments à considérer:
Parfois, vous avez besoin de patience pour postuler.
De nombreux investisseurs ont des règles concernant le délai après la première modification que vous pouvez appliquer. Dans certains cas, cela n’a pas d’importance, dans d’autres, au moins 1 an doit s’être écoulé depuis la conversion au prêt permanent et certains investisseurs n’autorisent pas la deuxième période de modifications. En contactant le réparateur ou en travaillant avec un conseiller HUD, vous devriez apprendre comment cela s’applique à votre situation.
Les difficultés doivent être fraîches.
De nombreux investisseurs exigent qu’il y ait une difficulté distincte impliquant une baisse involontaire ou une interruption de revenu pour être admissibles. Bref, votre mise à pied de 2011 ne fonctionne plus si vous avez déjà été modifié en 2012. Les difficultés devraient être involontaires et affecter le revenu.
Ne faites pas confiance aux aides payées.
J’ai remarqué que certaines tenues de modification à but lucratif d’escrocs comparent leur valeur et leur besoin à ceux des avocats handicapés. Ils affirment que l’embauche d’un professionnel la deuxième fois est nécessaire pour obtenir l’accord que vous méritez – cependant, les tiers peuvent vous blesser plus qu’ils ne vous aident car ils épuisent vos économies avec leurs frais.
À son tour, cela illustre votre incapacité à payer des paiements, plutôt que votre capacité à le faire. Il n’est jamais sage de conclure un accord avec un assistant de modification à but lucratif car ils ne fournissent aucun avantage réel avec un résultat potentiel – cependant, vous pouvez aider gratuitement via une agence de logement HUD.
Nos conseillers en logement certifiés HUD peuvent vous aider à évaluer vos options concernant les modifications de prêt. Appelez-nous au 888.577.2227 pour parler à un conseiller de la protection de votre maison. Ou visitez notre site Web.
L’auteur Tim Fischer est conseiller en prévention de la forclusion chez LSS Financial Counseling.