Vous n’êtes pas seul. Alors que plus de 30% des prêts hypothécaires étaient sous l’eau au plus fort de la Grande Récession, près de 21% des propriétaires doivent encore plus que la valeur marchande de leur maison, selon le rapport Zillow® Negative Equity du troisième trimestre.
« Tout le problème avec le fait d’être sous l’eau est que ce n’est un problème que si vous devez absolument vendre », explique Cliff Perotti, expert certifié en biens en difficulté à Corte Madera, en Californie.
Mais contrairement à d’autres détenteurs d’hypothèques, certains membres du service confrontés à des ordres de changement permanent de station ne peuvent pas attendre que le marché se rétablisse avant de vendre leur maison.
Propriétaires accidentels
Alors que la marée montante du marché immobilier a rapproché les valeurs des maisons des valeurs du marché, de nombreux détenteurs d’hypothèques sous-marines choisissent de louer leur maison – au moins pendant un certain temps – lorsqu’ils déménagent.
« Il y a un béguin de propriétaires accidentels qui ne peuvent pas vendre, mais peuvent louer leurs maisons et atteindre le seuil de rentabilité », explique Perotti.
Certaines personnes se refinancent pour rapprocher leur hypothèque des taux de location, réduisant ainsi la charge financière.
» De plus en plus de familles choisissent de louer leur maison pour moins cher et de se refinancer pour compenser la différence « , explique Katie Savant, directrice adjointe des relations gouvernementales de l’Association nationale des familles de militaires.
Les programmes offrent un allègement
De nombreux programmes gouvernementaux créés pendant la récession pour aider les propriétaires en difficulté ne s’appliquaient pas aux résidences secondaires ou aux propriétés locatives au départ, mais certains ont été élargis pour inclure ces maisons, comme le Programme de refinancement à domicile abordable ou HARP.
HARP a été créé en mars 2009 pour aider les propriétaires sous-marins et proches sous-marins à refinancer leurs hypothèques sans rembourser le principal. En règle générale, pour être admissible, vous devez avoir un prêt soutenu par Freddie Mac ou Fannie Mae, avoir contracté le prêt au plus tard le 31 mai 2009, avoir un ratio prêt/valeur supérieur à 80% et être à jour sur les paiements au cours de la dernière année.
Les prêts VA ne sont pas éligibles car l’AV a son propre programme de refinancement, qui exige que vous viviez auparavant dans la maison, mais que vous n’y viviez pas maintenant.
HARP accepte les demandes jusqu’en décembre. 31, 2015.
Le Programme de modification à domicile abordable, ou HAMP, peut également aider à rendre les paiements hypothécaires plus abordables. Élargi en juin 2012, le programme comprend maintenant les propriétaires qui demandent une modification d’une maison qui est actuellement louée ou que le propriétaire a l’intention de louer.
Les militaires peuvent également être admissibles au programme HAMP s’ils sont déplacés en raison d’ordres du SCP; prévoient louer la maison et y retourner à un moment donné dans le futur; et occupaient la maison comme résidence principale immédiatement avant le déplacement.
L’inscription à HAMP se termine en décembre. 31, 2015.
Prendre la perte
Décider de quitter une maison à perte ou de transférer la propriété à la société hypothécaire est une décision importante que vous ne devriez pas prendre seul. Parlez à un conseiller en logement gratuit ou à un conseiller financier pour peser vos choix, ce qui peut inclure une vente à découvert et un acte de forclusion. Une vente à découvert est le cas où la société hypothécaire accepte de vous laisser vendre votre maison pour un montant qui est « inférieur » à ce que vous devez. Et un acte de forclusion est l’endroit où la société hypothécaire vous permet de lui transférer la propriété.
Savant explique que les ramifications de ces options peuvent être coûteuses et d’une grande portée, en particulier pour les militaires. « Les familles de militaires doivent vraiment faire attention aux ventes à découvert et aux saisies, car les décisions qu’elles prennent pourraient avoir une incidence sur l’habilitation de sécurité. Si les militaires perdent leur habilitation de sécurité, ils pourraient potentiellement perdre leur emploi. »
Des problèmes financiers sont cités dans de nombreuses affaires d’habilitation de sécurité examinées par le Bureau des audiences et des appels de la Défense.
L’incidence d’une vente à découvert ou d’une forclusion sur le crédit d’un emprunteur dépend du maintien ou non des paiements sur le prêt. S’ils l’étaient, le pointage de crédit pourrait avoir une baisse à court terme de 150 points, explique Perotti. « Si l’emprunteur n’a pas effectué de paiements depuis plusieurs mois ou plusieurs années, le score peut être réduit de 300 points ou plus et prendra plus de temps à récupérer », ajoute-t-il. Même si vous restez à jour dans vos paiements et faites une vente à découvert, vous ne pourrez pas acheter une autre maison avant au moins quelques années, explique Perotti.
Les personnes ayant une forclusion ou un défaut similaire sur leur rapport de crédit peuvent généralement s’attendre à ce que leur score commence à se rétablir après quelques années, selon Craig Watts, directeur des affaires publiques chez FICO, la société qui a créé le score de crédit le plus utilisé, le score FICO. Cela suppose que l’emprunteur reste à jour avec les paiements sur tous les autres comptes de crédit.
Si vous n’avez vraiment pas d’autre choix que de vendre à perte, le programme Home Affordable Foreclosure Alternatives peut vous aider à éliminer un peu la piqûre d’une vente à découvert ou d’un acte de forclusion.
Une vente à découvert HAFA vous libère de votre dette hypothécaire après la vente de la propriété, de sorte que vous n’êtes pas responsable de la différence entre le prix de vente et le montant que vous devez. Une vente à découvert ou un acte de remplacement HAFA a également un effet moins négatif sur votre pointage de crédit qu’une vente à découvert ou une forclusion traditionnelle. Il peut également fournir jusqu’à 3 000 for pour les frais de déménagement.
Sachez Avant de partir
Enfin, il vaut la peine de dire: Vous pensez peut-être que vous êtes sous l’eau, mais ne l’êtes pas.
« Vous pouvez vous sentir à l’envers, mais vérifiez-le d’abord », explique Mark Burrage, directeur des conseils à domicile à l’USAA. « Les gens vont sur des sites Web immobiliers qui sont généralement très conservateurs à la valeur. Faites évaluer votre maison. Vous constaterez peut-être que vous n’êtes pas du tout sous l’eau. Le marché a rebondi et les évaluations en ligne peuvent être à la traîne. »
Une évaluation d’une maison peut coûter quelques centaines de dollars, mais vous permet d’économiser encore plus si vous découvrez que vous n’êtes pas sous l’eau.
Certaines personnes confondent également être sous l’eau avec ne pas être en mesure de payer les frais de clôture et les frais d’agent immobilier associés à une vente de maison, qui s’élèvent généralement à 7% à 10% du prix de vente.
» De nombreux prêteurs ont le choix de les aider à couvrir ces coûts », explique Burrage. « Vous pouvez également envisager un « à vendre par le propriétaire », où vous agissez en tant que votre propre agent immobilier.