Vous souhaitez ouvrir un magasin « brique et mortier » et avez besoin de louer un bien immobilier commercial? Lors de l’examen du coût de location d’un espace de bureau, vous remarquerez peut-être NNN sur le bail. Vous vous demandez peut-être : « Qu’est-ce que NNN? »
Si vous n’êtes pas familier avec le terme bail triple net, vous êtes à l’endroit idéal. Que vous soyez un locataire intéressé ou un investisseur immobilier, cet article est pour vous!
Aller de l’avant pour
Qu’est-ce que NNN?
NNN est un type de facilité immobilière commerciale appelée bail triple net (NNN). Tous les baux commerciaux ont un montant de loyer de base qui facture un locataire par pied carré par année.
Cependant, un immeuble loué triple net rendra le locataire responsable du paiement des frais d’exploitation. Le montant net des tripes est généralement inférieur au montant de base.
Par exemple, un propriétaire annonce un loyer de 30 NNN par mètre carré. FT. Le NNN indique qu’il s’agit d’un bail triple net. Par conséquent, le loyer de base par année pour un espace de 1 000 pieds carrés est de 30 000 $ par année ou de 2 500 month par mois.
Montant de Base = Loyer par pied carré x superficie = $à 30 $ /pieds carrés x 1 000 pieds carrés = 30 000 $ou 2 500 $par mois
Cependant, un NNN montant par an et de 10 $donnerait 10 000 $par année ($10/sqft xsqft000 pieds carrés), soit environ $833 un mois.
Ainsi, le loyer mensuel total pour le locataire est d’environ $3,333 ($2,500 + $833).
Comme autre exemple, un propriétaire annonce une surface disponible de 2 500 m2. FT. espace dans l’un de leurs immeubles de bureaux. Le loyer est de 20 NNN par mètre carré. FT. Le montant du bail triple net est de 8 sq par mètre carré. FT.
Le montant du loyer de base se calcule à 50 000 $ par année (20 x x 2 500) ou environ 4 166 month par mois. Le triple montant net se calcule à 20 000 a par année (8 x x 2 500) ou environ 1 666 month par mois.
Par conséquent, le loyer mensuel pour ce 2,5000 sq. FT. l’espace est d’environ 5 832 $ par mois!
Que comprennent les Dépenses de NNN?
NNN signifie Net Net Net. Les dépenses de NNN sont désignées pour payer les impôts fonciers, l’assurance des biens et l’entretien des espaces communs (CAM).
La CAM comprend habituellement l’entretien de la zone extérieure, comme le déneigement et l’entretien du stationnement. Un propriétaire peut inclure les services publics dans la dépense. Par conséquent, il est toujours important de revoir les petits caractères du bail.
Ainsi, un propriétaire utilise ces dépenses nettes pour déterminer le montant du NNN.
Par exemple, un investisseur immobilier commercial doit payer 8 000 tax en taxe foncière, 2 000 insurance en assurance de biens, 2 000 maintenance en entretien par année, 12 000 expenses en dépenses nettes totales par année. Ainsi, le triple montant net pour un 2000 PC. l’espace est de 6/ / pieds carrés par an (12 000$ / 2 000 pieds carrés).
Cependant, s’il y a plusieurs espaces commerciaux, le triple montant net serait inférieur parce que le propriétaire répartit les dépenses nettes entre les locataires et la superficie en pieds carrés qu’ils louent.
Par exemple, les dépenses nettes globales pour une propriété de 3 000 pieds carrés sont de 12 000 $. Ainsi, le montant total net de la location est de 4// pieds carrés par année. Dans le cas où il y a trois locataires, chacun louant 1000 pieds carrés, chaque locataire aura une dépense NNN de 1,30 year / pieds carrés par an.
Existe-t-il un Bail Net unique ou un Bail Net Double?
Un seul bail net est lorsque le locataire accepte de payer le montant du loyer de base et les taxes foncières.
D’autre part, un bail double net est lorsqu’un locataire paie deux des NNN. Par exemple, un locataire couvrira les taxes foncières et l’assurance des biens, mais pas l’entretien des parties communes.
Quels sont les avantages de NNN?
Les propriétés commerciales à triple bail net ont tendance à présenter un risque relativement faible. Bien que le propriétaire soit responsable en fin de compte du paiement des taxes foncières, de l’assurance de la construction et de l’entretien de l’espace commun, le montant NNN paie ces dépenses.
Lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier résidentiel, certains investisseurs comptabilisent toutes les dépenses d’exploitation, y compris les taxes, les assurances et les hypothèques. Un bon investissement a un revenu locatif brut qui couvre tous ses coûts et produit des flux de trésorerie, qui sont généralement de 100 a par propriété.
Pour cette raison, l’investissement immobilier commercial semble plus attrayant que l’investissement immobilier résidentiel!
Les propriétaires commerciaux désignent ces types de locataires comme des locataires » clés en main » parce qu’ils paient toutes les dépenses.
Clé en main implique qu’il n’y a pas de travail supplémentaire effectué. En ce qui concerne l’investissement résidentiel et il n’y a pas de travail de réhabilitation, les investisseurs appellent une propriété clé en main car le locataire résidentiel peut emménager le premier jour.
Quant au locataire, le surcoût est négligeable du fait de l’emplacement privilégié du bien. L’emplacement permettra de nourrir l’entreprise locataire et de couvrir ces dépenses.
Location Nette absolue vs. Bail brut modifié
Les propriétaires et les courtiers immobiliers échangent souvent la durée du bail net triple avec un bail net absolu. Cependant, il existe une différence dans les détails entre un bail net absolu véritable et un bail brut modifié.
Un vrai bail net absolu est lorsqu’une propriété commerciale est relativement nouvelle. Par conséquent, les locataires reçoivent la responsabilité de payer l’entretien du bâtiment.
Cependant, au fil du temps, le propriétaire assumera la plupart des dépenses. Ce type de bail est appelé bail brut modifié.
Certains investisseurs vendent leur propriété commerciale avant la fin du bail net absolu. Cette stratégie leur permet d’éviter d’assumer un bail brut modifié lors du renouvellement.
Quels Sont les Risques Avec un Bail NNN?
Habituellement, le locataire d’une propriété commerciale sera une entreprise bien connue, comme CVS ou Starbucks, et paiera le montant de son bail à l’avance. Cependant, il y a parfois une « boutique maman et papa » qui veut louer de l’espace dans l’immeuble de bureaux.
Quel que soit l’immeuble de placement (commercial ou résidentiel), les propriétaires doivent toujours faire preuve de diligence raisonnable lorsqu’il s’agit d’accepter un locataire. Nous voulons toujours donner une chance aux gens et aux petites entreprises, mais nous devons peser le pour et le contre.
Par exemple, j’avais un candidat intéressé par l’une de mes propriétés. Cependant, après avoir vérifié leurs antécédents, j’ai découvert qu’ils avaient un faible pointage de crédit et deux expulsions dans le cadre de leur historique de location!
Cependant, après avoir fait davantage de diligence raisonnable, j’ai découvert que l’une des expulsions était une erreur dans le rapport. Quant à l’autre expulsion, le demandeur était le garant de leur grand-mère, qui n’a pas honoré le contrat de location.
J’ai accepté leur candidature. Cependant, j’ai demandé aux nouveaux locataires d’ajouter plus de peau dans le jeu en payant quatre mois de loyer à l’avance!
Conclusion
Un bail triple net (NNN) est lorsque les locataires couvrent des dépenses supplémentaires en plus de leur loyer de base, telles que les taxes foncières, les assurances et l’entretien des espaces communs. Les propriétaires désignent souvent ces types de locataires comme des locataires « clés en main », car ils assument la plupart des coûts.
Ces coûts ne sont pas payés pour ceux qui aident à exploiter le bâtiment, comme une société de gestion immobilière.
Si vous êtes un locataire souhaitant signer un bail immobilier sur un immeuble commercial, assurez-vous de lire les petits caractères et de comprendre les dépenses que vous couvrez.
Si vous êtes propriétaire, vous devez accepter que la propriété n’est pas toujours un bien à bail triple net absolu. Vous devez toujours avoir une stratégie de sortie, qu’il s’agisse d’encaisser ou de faire un échange 1031 et de le remplacer par une autre propriété commerciale!
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