Leggi sfratto Colorado variano da contea a contea in termini di procedimenti giudiziari e le tasse. Nonostante ciò, tutti seguono lo stesso processo di sfratto generale:
- Invia un avviso scritto chiaro
- Compila i moduli
- Servi l’inquilino
- Partecipa al processo
- Aspetta il giudizio
Ogni processo di sfratto è diverso e dipende dal contratto di locazione/affitto firmato dall’inquilino e dal proprietario. È sempre meglio esercitare meticolosa file-keeping per evitare errori che l’inquilino potrebbe sfruttare.
Questo articolo descrive un riepilogo a cui i proprietari devono fare riferimento quando sfrattano un inquilino. Confermare le procedure con la vostra contea per evitare errori e confusione.
Motivi di sfratto
Mancato pagamento dell’affitto in tempo
L’affitto è solitamente considerato in ritardo di un giorno rispetto alla data di scadenza. Un periodo di tolleranza può essere disponibile se indicato nel contratto di locazione/noleggio.
Prima che un proprietario possa avviare il processo di sfratto, deve dare all’inquilino un avviso scritto ufficiale per pagare. Questo è anche noto come una richiesta di conformità.
La quantità di tempo che i proprietari danno ai loro inquilini da pagare dipende dalla loro locazione:
| Tipo di Locazione | Descrizione | Avviso |
|---|---|---|
| Residenziale Accordo | Qualsiasi altra locazione che non rientrano nelle categorie di cui sopra | Preavviso di 10 Giorni per Pagare |
| Esente Residenziale Accordo | La proprietà è uno dei cinque (o meno) affitto di immobili di proprietà del padrone di casa | Preavviso di 5 Giorni per Pagare |
| Datore di lavoro-fornito di Custodia Accordo | L’inquilino del datore di lavoro fornito con custodia | Preavviso di 3 Giorni per Pagare |
Se l’inquilino paga l’affitto entro il periodo di preavviso, il processo di sfratto non continua. Se l’inquilino non è in grado di pagare, il proprietario può procedere con il processo di sfratto.
Vedi Colo. Reverendo subito. §§ 13-40-104(d) e (e)
Violazione del contratto di locazione/affitto
Il contratto di locazione deve essere confermato sia dal locatario che dal locatore per l’intera durata del soggiorno del locatario. Gli accordi possono variare da inquilino a inquilino e devono essere chiaramente indicati nel contratto di locazione.
Se un inquilino viola i termini del contratto di locazione, il proprietario deve emettere un avviso scritto per conformarsi informando l’inquilino della loro violazione e specifica per quanto tempo devono rispettare.
Il periodo di tempo che un inquilino deve risolvere il problema o lasciare i locali dipende dal tipo di locazione:
| Tipo di Locazione | Descrizione | Avviso |
|---|---|---|
| Residenziale Accordo | Qualsiasi altra locazione che non rientrano nelle categorie di cui sopra | Preavviso di 10 Giorni per Soddisfare |
| Esente Residenziale Accordo | La proprietà è uno dei cinque (o meno) affitto di immobili di proprietà del padrone di casa | 5 Giorni di Preavviso da Rispettare |
| Datore di lavoro-fornito di Custodia Accordo | L’inquilino del datore di lavoro fornito con custodia | 3 Giorni di Preavviso per Rispettare |
Se il tenant risolve i problemi in tempo, il processo di sfratto non continua.
Le violazioni di leasing possono includere:
- Proprietà in affitto dannosa
- Mantenere gli animali domestici in proprietà senza animali, ecc.
- Rimanere più a lungo di quanto indicato sul contratto di locazione
- Superando il numero massimo di residenti consentiti che vivono nella proprietà in affitto
Se l’inquilino non riesce a risolvere le violazioni in tempo, il proprietario può continuare con lo sfratto.
Condurre attività illegali
Se un inquilino si è impegnato in un comportamento illegale all’interno della proprietà, il proprietario deve emettere un preavviso di 3 giorni per lasciare.
Esempi di attività illegali:
- Coinvolgimento nella creazione, la distribuzione o il consumo di droghe illegali
- Aggredito nessuno, o in prossimità di proprietà in affitto
- Condanna di qualsiasi atto criminale che porta almeno 180 giorni, pena
- il Furto, la violenza, assalto
Clienti pagano con questo tipo di violazione non hanno la possibilità di “correggere” di esso. Devono uscire prima della fine del periodo di preavviso. Se continuano a rimanere nei locali, il proprietario può continuare con il processo di sfratto.
Vedi: CO Rev Stat § 13-40-107.5 (2016)
Mancato rinnovo del contratto di locazione dopo la fine del periodo di noleggio
In Colorado, i proprietari non possono sfrattare gli inquilini o costringerli a liberare la proprietà senza una causa probabile. Finché l’inquilino non viola alcuna regola, può rimanere fino alla fine del periodo di noleggio.
Ma se l’inquilino rimane nella proprietà anche un giorno dopo la fine del contratto di locazione/affitto e non ha organizzato il rinnovo, i proprietari possono emettere un avviso per uscire. I proprietari non sono obbligati a ricordare ai loro inquilini di rinnovare a meno che non sia indicato nel contratto di locazione/affitto.
Il periodo di tempo che un inquilino riceve prima di liberare la proprietà dipende dalla durata del contratto di locazione/affitto.
| contratto di Locazione/Contratto di Locazione | Avviso per la Ricezione di |
|---|---|
| per Un anno o più | 91 Giorni di Preavviso per Uscire |
| Sei mesi ad un anno | 28 Giorni di Preavviso per Uscire |
| Un mese a sei mesi | 21 Giorni di Preavviso per Uscire |
| At-will e da una settimana a un mese | 3 Giorni di Preavviso per Uscire |
| Meno di una settimana | 1 Giorno di Preavviso per Uscire |
La presentazione di un Reclamo
Come presentare un Reclamo
Il processo di sfratto può iniziare solo dopo l’emissione dell’Avviso di sgombero. Il padrone di casa deve aver concesso abbastanza tempo per passare prima del deposito per lo sfratto.
Il processo di sfratto è il seguente:
- Procedere al tribunale della contea la proprietà in affitto appartiene a
- Presentare i documenti necessari
- Pagare le tasse. In Colorado, tasse di deposito partono da 8 85 – $135, a seconda del tipo di sfratto
Timeline
Ci vogliono circa 1 a 91 giorni dalla notifica di pagare o uscire emissione, a seconda del motivo per lo sfratto e il contratto di locazione prima di un reclamo legale può essere presentata.
Servire l’inquilino
Come servire un inquilino
Una copia della citazione e del reclamo viene notificata all’inquilino. Deve essere servito almeno 7 giorni prima dell’udienza.
Esistono diversi metodi per farlo:
- Servizio personale – Una copia della citazione e del reclamo viene consegnata all’inquilino di persona
- Servizio sostituito – Se l’inquilino non è disponibile, un familiare di loro che ha più di 18 anni può ricevere i documenti. Se nessuna delle opzioni di cui sopra sono disponibili, una copia può essere lasciato sul posto di lavoro del locatario.
- Posting-Il server lascia una copia dei documenti in un luogo sicuro e visibile all’ingresso della proprietà.
Quando si utilizza il metodo di registrazione, il server ha la responsabilità aggiuntiva di inviare i documenti tramite posta di prima classe.
I proprietari non sono autorizzati a servire i documenti all’inquilino stesso. Devono chiedere a qualcuno non coinvolto nel caso di farlo per loro.
La persona incaricata di servire i documenti può essere qualcuno dell’ufficio dello sceriffo o un server di processo professionale (possono essere addebitati costi di servizio aggiuntivi per entrambe le opzioni).
Se il proprietario decide di scegliere qualcun altro, deve non essere coinvolto nel caso, conoscere le regole del servizio e avere almeno 18 anni.
Dopo aver scontato la citazione e la denuncia
L’inquilino ha almeno 7 giorni per prepararsi per l’udienza.
Non è richiesta una risposta scritta da parte dell’inquilino, ma deve presentarne una il giorno dell’udienza. In caso contrario, il giudice può decidere a favore del proprietario indipendentemente dalla presenza dell’inquilino all’udienza.
Timeline
L’udienza di sfratto è prevista 7-14 giorni dopo la presentazione della denuncia.
I documenti devono essere notificati all’inquilino almeno 7 giorni prima dell’udienza.
Chiedere il possesso
Presentare una mozione per ottenere un giudizio e ottenere un giudizio per il possesso
Il proprietario deve fornire un argomento forte sostenuto da prove solide contro l’inquilino. Se l’inquilino non si presenta all’udienza, il proprietario vince per impostazione predefinita e il processo di sfratto continua.
Procedura successiva se l’inquilino non è d’accordo e ha risposto
Nello stato del Colorado, una risposta da parte dell’inquilino non è necessaria per una data del tribunale da programmare. Hanno solo bisogno di fornire una risposta scritta o riconvenzionale o prima dell’udienza di sfratto.
Il giudice potrebbe anche richiedere all’inquilino e al proprietario di partecipare a una sessione di mediazione con un mediatore addestrato prima di entrambe le udienze.
Se non viene raggiunto un accordo, la responsabilità di fornire prove ricade sul proprietario. Il proprietario deve sostenere il reclamo e mostrarlo durante l’udienza.
Questo potrebbe includere, ma non è limitato a quanto segue:
- Copia dell’atto e contratto di locazione
- Ricevute di affitto e registri
- Estratti conto bancari
- Testimoni
- Foto e video documentazione delle violazioni, corrispondenza, ecc.
Tuttavia, sarà programmata un’audizione di follow-up per continuare a discutere del caso se il tenant presenta una risposta scritta.
Timeline
Un’udienza è prevista 7-14 giorni dal deposito del reclamo. Se il padrone di casa ha presentato tutti i documenti appropriati e ha fornito una ragione legale per lo sfratto, un giudizio sommario può essere dato a favore del padrone di casa.
Ottenere il possesso
Dopo che il padrone di casa vince il caso
A condizione che l’inquilino non si appella per la riconsiderazione, un atto di restituzione viene emesso almeno 48 ore dopo che il padrone di casa vince il caso.
L’inquilino ha un massimo di 48 ore per liberare la proprietà. Se sono ancora sulla proprietà dopo 48 ore, possono essere rimossi con la forza.
Move out process
L’inquilino riceve 48 ore per lasciare i locali con tutti i loro effetti personali. Se rimangono sulla proprietà, il padrone di casa può pianificare un tempo per lo sfratto con lo sceriffo della contea.
Il proprietario non è autorizzato a forzare l’inquilino a trasferirsi. Solo un’autorità del dipartimento dello sceriffo è autorizzata a farlo.
Se l’inquilino lascia dietro di sé eventuali effetti personali a causa di sfratto forzato, il proprietario deve contattare l’inquilino e dare loro 15 giorni per recuperare i loro effetti personali.
Tuttavia, se l’inquilino ha lasciato gli oggetti volontariamente, il proprietario deve attendere 30 giorni prima di smaltirli o metterli in deposito.
Timeline
L’inquilino ha 48 ore da quando il proprietario vince il caso per uscire dalla proprietà.
Se l’inquilino è ancora sulla proprietà entro la fine delle 48 ore, hanno fino a quando il padrone di casa pianifica un tempo per lo sfratto per uscire. Questo potrebbe richiedere da poche ore a pochi giorni a seconda della disponibilità del padrone di casa.
Colorado Eviction Timeline
Di seguito è riportata la timeline media per un processo di sfratto completo. Questa linea temporale può cambiare a seconda delle complessità del caso, come ad esempio una seconda udienza.
| Avviso ricevuto dagli inquilini | Timeline media | Cose importanti da ricordare |
|---|---|---|
| Periodo di preavviso iniziale | 1-91 giorni | Dai al tuo inquilino un avviso scritto di pagamento o avviso di conformità prima del processo di sfratto. |
| Emissione e pubblicazione di citazione e reclamo | Almeno 7 giorni prima dell’udienza | Assicurarsi che non siano stati commessi errori nel processo di archiviazione. |
| Sentenza del tribunale sullo sfratto | 7-14 giorni | Se vinci la causa, il giudice ti concederà un atto di restituzione. |
| Emissione dell’atto di restituzione | 48 ore | L’inquilino ha 48 ore per liberare la proprietà. |
| Ritorno del possesso | Da poche ore a pochi giorni | Non ti è permesso di essere quello di sfrattare l’inquilino con la forza. Lascia quel lavoro ai funzionari autorizzati. |
In media, ci vorrebbe ovunque tra 10-107 giorni per un processo di sfratto completo.
Mostrare le prove
Come mantenere buoni registri
Se l’inquilino non è d’accordo con la richiesta di sfratto e risponde al tribunale, è fondamentale che tu tenga registrazioni estremamente buone di tutto in modo da poter fornire prove al giudice e vincere il tuo caso. Questa parte può fare o rompere l’intera richiesta di sfratto in caso di controversia.
Puoi rimanere organizzato da:
- Mantenere una traccia cartacea fisica-Questo diventa molto difficile da cercare, occupa molto spazio di archiviazione e potrebbe perdersi, danneggiato, rubato o bruciato in un incendio.
- Scansione di documenti-Scansione di ogni documento nel computer. Un ottimo scanner è il Brother ADS-1700W per meno di $200 o il Fujitsu ScanSnap iX1500 per $400.
- Backup: archivia e esegui il backup di ogni file utilizzando Dropbox, Google Drive, OneDrive o qualsiasi altra opzione facilmente ricercabile.
- PMS-Utilizzare un software di gestione della proprietà per salvare tutto, dai contratti di locazione, documenti firmati, violazioni, e-mail, note, fatture, pagamenti, promemoria, richieste di manutenzione, immagini, video, e tutto ciò che si possa immaginare. Questo è usato meglio quando si esegue anche la scansione di ogni documento nel software.
Prove per dimostrare di non pagare l’affitto
Se l’inquilino non paga l’affitto, e disputa che sostengono, è importante mostrare il giudice seguenti:
- Il contratto di locazione – che Mostra i termini del contratto, quando l’affitto è dovuto, e le eventuali sanzioni per il ritardato pagamento.
- Tutti i pagamenti-Mostra tutti i pagamenti precedenti, come sono stati tipicamente effettuati (assegno, carta di credito,ACH, ecc…. ), e in quale data sono stati normalmente pagati.
- Qualsiasi pagamento restituisce – Se il loro assegno è rimbalzato, il loro conto bancario aveva fondi insufficienti, o hanno fatto una disputa di chargeback sulla loro carta di credito, mostralo al giudice. Inoltre, mostra eventuali commissioni che la tua banca potrebbe averti addebitato e eventuali penali che ti sono dovute in base al tuo contratto di locazione.
- Tutti i messaggi – Se hai inviato al tuo inquilino promemoria di pagamento automatici o manuali tramite testo, e-mail, lettera o posta, è essenziale mostrarlo. Mentre di solito non è necessario, è comunque bene dimostrare che erano consapevoli della situazione e hanno avuto il tempo di curare ed effettuare il pagamento. Questo è il motivo per cui è sempre meglio avere tutto per iscritto invece di eventuali telefonate o incontri faccia a faccia.
Prove per dimostrare il contratto di locazione per violazioni
Se si sono sfrattare l’inquilino in affitto violazioni, per esempio, il rumore reclami e non autorizzato in animali, o danni alla proprietà, è importante mostrare la prova da uno dei seguenti metodi:
- Telecamere di Sicurezza – Se si dispone di un sistema di sorveglianza che può mostrare loro di commettere il reato o violazione di contratto di locazione, è sicuro di dire è, di norma, a vincere questa controversia.
- Video-Se li avete persi in atto, la cosa migliore è quello di registrare un video con il telefono di eventuali danni o la violazione di locazione.
- Immagini-Dicono che un’immagine vale più di mille parole. In questo caso, un’immagine potrebbe valere migliaia di dollari! Anche se si prende un video, è importante mostrare al giudice tutte le immagini troppo, come di solito è più facile da vedere via e-mail o stampato.
- Condizioni di locazione-Ancora una volta, mostrare al giudice quale termine hanno violato nel loro contratto di locazione. Non preoccuparti se non hai ogni singolo termine specificato nel tuo contratto di noleggio. Se la violazione è abbastanza grave, potrebbe non essere necessario averla scritta. Come buona pratica, però, iniziare ad aggiungere tutti i potenziali motivi per sfrattare un inquilino nel vostro accordo.