Vuoi aprire un negozio di” mattoni e malta ” e hai bisogno di affittare una proprietà immobiliare commerciale? Quando si esamina il costo di affittare uno spazio ufficio, si potrebbe notare NNN sul contratto di locazione. Ci si potrebbe chiedere, ” Che cosa è NNN?”
Se non hai familiarità con il termine triple net lease, sei nel posto perfetto. Che tu sia un inquilino interessato o in investimento immobiliare, questo post è per voi!
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Che cosa è NNN?
NNN è un tipo di facilità immobiliare commerciale chiamato un triplo netto (NNN) locazione. Tutte le locazioni commerciali hanno un importo di affitto di base che addebita un inquilino per piede quadrato all’anno.
Tuttavia, un triplo edificio affittato netto renderà l’inquilino responsabile del pagamento delle spese operative. L’importo netto della trippa è solitamente inferiore all’importo di base.
Ad esempio, un proprietario pubblicizza un affitto di N 30 NNN per mq. piede. L’NNN indica che è un contratto di locazione triplo netto. Pertanto, l’importo dell’affitto base all’anno per uno spazio di 1.000 piedi quadrati è di $30.000 all’anno o 2 2.500 al mese.
Base = Affitto per piede quadrato x metraggio Quadrato = $30/mq x 1.000 mq = $30.000 all’anno o $2.500 al mese
Tuttavia, un NNN importo annuo di $10 sarebbe resa di $10.000 all’anno ($10/mq xsqft000 sqft) o circa $833 un mese.
Pertanto, l’affitto mensile totale per l’inquilino è di circa $3,333 ($2,500 + $833).
Come altro esempio, un proprietario pubblicizza un 2.500 mq disponibili. piede. spazio in uno dei loro edifici per uffici. L’affitto è di N 20 NNN per mq. piede. L’importo del contratto di locazione netto triplo è di 8 8 per mq. piede.
L’importo dell’affitto di base calcola di essere 5 50.000 all’anno ($20 x 2.500) o circa $4.166 al mese. L’importo netto tripla calcola di essere $20.000 all’anno (8 8 x 2.500) o circa$1.666 al mese.
Pertanto, l’affitto mensile per quel 2.5000 mq. piede. lo spazio è di circa $5.832 al mese!
Cosa includono le spese NNN?
NNN sta per Net Net Net. Le spese NNN sono designate per pagare le tasse di proprietà, l’assicurazione di proprietà e la manutenzione dell’area comune (CAM).
La CAM di solito include la manutenzione dell’area esterna, come la rimozione della neve e la manutenzione del parcheggio. Un padrone di casa può includere utilità come parte della spesa. Pertanto, è sempre importante rivedere la stampa fine del contratto di locazione.
Pertanto, un proprietario utilizza queste spese nette per determinare quanto dovrebbe essere l’importo NNN.
Ad esempio, un investitore di proprietà commerciale deve pagare 8 8.000 in tassa immobiliare, insurance 2.000 in assicurazione di proprietà, 2.000 in manutenzione all’anno, expenses 12.000 in spese nette totali all’anno. Così, l’importo netto tripla per un 2.000 SF. lo spazio è 6 6 / piedi quadrati all’anno ($12.000 / 2.000 piedi quadrati).
Tuttavia, se ci sono più spazi commerciali, l’importo netto triplo sarebbe inferiore perché il proprietario divide le spese nette tra gli inquilini e la metratura che affittano.
Ad esempio, le spese nette complessive per una proprietà di 3.000 piedi quadrati sono 1 12.000. Pertanto, l’importo complessivo del leasing netto è di year 4 / sqft anno. Nel caso in cui ci tre inquilini, ogni affitto 1000 piedi quadrati, ogni inquilino avrà una spesa NNN di $1.30/sqft anno.
Esiste una singola locazione netta o una doppia locazione netta?
Un singolo contratto di locazione netto è quando l’inquilino si impegna a pagare l’importo dell’affitto di base e le tasse di proprietà.
D’altra parte, un doppio contratto di locazione netto è quando un inquilino paga per due dei NNN. Ad esempio, un inquilino coprirà le tasse di proprietà e l’assicurazione di proprietà, ma non la manutenzione dell’area comune.
Quali sono i vantaggi di NNN?
Gli immobili commerciali con tripla locazione netta tendono ad essere relativamente a basso rischio. Anche se il padrone di casa è in ultima analisi responsabile per il pagamento delle tasse immobiliari, costruzione di assicurazione, e il mantenimento dello spazio comune, l’importo NNN paga per tali spese.
Quando si tratta di un investimento immobiliare residenziale, alcuni investitori rappresentano tutte le spese operative, comprese le tasse, l’assicurazione e il mutuo. Un buon investimento ha un reddito da locazione lordo che copre tutti i suoi costi e produce un certo flusso di cassa, che è comunemente $100 una proprietà.
Per questo motivo, gli investimenti immobiliari commerciali sembrano più attraenti degli investimenti immobiliari residenziali!
I proprietari commerciali si riferiscono a questi tipi di inquilini come inquilini “chiavi in mano” perché pagano tutte le spese.
Chiavi in mano implica che non vi è alcun lavoro aggiuntivo svolto. Per quanto riguarda gli investimenti residenziali e non vi è alcun lavoro di riabilitazione, gli investitori chiamano una proprietà chiavi in mano perché l’inquilino residenziale può muoversi nel primo giorno.
Per quanto riguarda l’inquilino, il costo aggiuntivo è trascurabile a causa della posizione privilegiata della proprietà. La posizione fornirà opportunità per alimentare il business inquilino e coprire questa spesa.
Locazione netta assoluta vs. Locazione lorda modificata
I proprietari e gli intermediari immobiliari spesso scambiano il termine tripla locazione netta con una locazione netta assoluta. Tuttavia, vi è una differenza nei dettagli tra un vero contratto di locazione netto assoluto e un contratto di locazione lordo modificato.
Un vero contratto di locazione netto assoluto è quando una proprietà commerciale è relativamente nuova. Pertanto, gli inquilini ricevono la responsabilità di pagare per la manutenzione dell’edificio.
Tuttavia, nel tempo, il proprietario si farà carico della maggior parte delle spese. Questo tipo di contratto di locazione è chiamato un contratto di locazione lordo modificato.
Alcuni investitori vendono la loro proprietà commerciale prima della fine del contratto di locazione netto assoluto. Questa strategia consente loro di evitare di assumere un contratto di locazione lordo modificato al momento del rinnovo.
Quali sono i rischi con un contratto di locazione NNN?
Di solito, un inquilino per una proprietà commerciale sarà una società ben nota, come CVS o Starbucks, e pagherà il loro importo di locazione in anticipo. Tuttavia, a volte c’è un “negozio di mamma e pop” che vuole affittare lo spazio nell’edificio per uffici.
Indipendentemente dalla proprietà di investimento (commerciale o residenziale), i proprietari dovrebbero sempre fare la loro due diligence quando si tratta di accettare un inquilino. Vogliamo ancora dare alle persone e alle piccole imprese una possibilità, ma dobbiamo valutare i pro ei contro.
Ad esempio, ho avuto un candidato interessato a una delle mie proprietà. Tuttavia, dopo aver fatto un controllo dei precedenti su di loro, ho scoperto che avevano un punteggio di credito basso e due sfratti come parte della loro storia di noleggio!
Tuttavia, dopo aver fatto un’ulteriore due diligence, ho scoperto che uno degli sfratti era un errore nel rapporto. Per quanto riguarda l’altro sfratto, il richiedente era un garante per la loro nonna, che non ha onorato il contratto di locazione.
Ho accettato la loro domanda. Tuttavia, ho avuto nuovi inquilini aggiungere più pelle nel gioco pagando l’affitto di quattro mesi in anticipo!
Conclusione
Un triple net lease (NNN) è quando gli inquilini coprono le spese aggiuntive in cima al loro affitto di base, come le tasse di proprietà, assicurazione, e manutenzione delle aree comuni. I proprietari spesso si riferiscono a questi tipi di inquilini come inquilini “chiavi in mano” perché assumono la maggior parte dei costi.
Questi costi non pagano per quelli che aiutano a gestire l’edificio, come una società di gestione immobiliare.
Se sei un inquilino che vogliono firmare un contratto di locazione immobiliare su un immobile commerciale, assicuratevi di leggere la stampa fine e capire quali spese si sta coprendo.
Se sei un proprietario, devi accettare che la proprietà potrebbe non essere sempre una proprietà di locazione netta tripla assoluta. Hai ancora bisogno di avere una strategia di uscita, che si tratti di incassare o fare uno scambio 1031 e sostituirlo con un’altra proprietà commerciale!
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