Non sei solo. Mentre più del 30% dei mutui erano sott’acqua al culmine della Grande Recessione, quasi il 21% dei proprietari di case deve ancora più del valore di mercato delle loro case, secondo il terzo trimestre Zillow® Negative Equity Report.
“L’intero problema con l’essere sott’acqua è che è solo un problema se devi assolutamente vendere”, dice Cliff Perotti, un esperto di proprietà in difficoltà certificato a Corte Madera, in California.
Ma a differenza di altri titolari di ipoteca, alcuni membri del servizio di fronte gli ordini per un cambio permanente di stazione non può aspettare che il mercato per recuperare prima di vendere le loro case.
Proprietari accidentali
Come la crescente marea del mercato immobiliare ha portato a casa valori un po ‘più vicino ai valori di mercato, molti titolari di mutui subacquei stanno scegliendo di affittare le loro case-almeno per un po’ – quando si muovono su.
“C’è una cotta di proprietari accidentali che non possono vendere, ma possono affittare le loro case e rompere anche”, dice Perotti.
Alcune persone stanno rifinanziando per portare il loro mutuo più vicino in linea con i tassi di noleggio, diminuendo l’onere finanziario.
“Più famiglie scelgono di affittare le loro case per meno e rifinanziare per compensare la differenza”, afferma Katie Savant, vice direttore delle relazioni governative per l’Associazione nazionale delle famiglie militari.
I programmi offrono sollievo
Molti programmi governativi creati durante la recessione per aiutare i proprietari di case in difficoltà non si applicavano inizialmente alle seconde case o alle proprietà in affitto, ma alcuni sono stati ampliati per includere quelle case, come il programma Home Affordable Refinance o ARPA.
HARP è stata istituita nel marzo 2009 per aiutare i proprietari di case sottomarine e quasi sottomarine a rifinanziare i loro mutui senza pagare il capitale. In generale, per essere ammissibili, è necessario disporre di un prestito sostenuto da Freddie Mac o Fannie Mae, hanno preso il prestito entro e non oltre il 31 maggio 2009, hanno un rapporto loan-to-value superiore al 80%, ed essere corrente sui pagamenti durante l’anno passato.
I prestiti VA non sono idonei perché il VA ha un proprio programma di rifinanziamento, che richiede che in precedenza hai vissuto in casa, ma non è necessario viverci ora.
ARP accetta le domande fino a dicembre. 31, 2015.
Il programma di modifica casa a prezzi accessibili, o HAMP, può anche contribuire a rendere i pagamenti dei mutui più conveniente. Ampliato nel giugno 2012, il programma ora include i proprietari di abitazione che chiedono una modifica su una casa che è attualmente affittata o che il proprietario di abitazione intende affittare.
I membri del servizio possono anche beneficiare di HAMP se sono sfollati a causa di ordini PCS; piano di affittare la casa e tornare ad esso ad un certo punto in futuro; e stavano occupando la casa come residenza principale immediatamente prima dello spostamento.
HAMP iscrizione termina dicembre. 31, 2015.
Prendendo la perdita
Decidere di allontanarsi da una casa in perdita o trasferire la proprietà alla società di mutuo è una grande decisione che non si dovrebbe fare da solo. Parla con un consulente di alloggi gratuiti o un consulente finanziario per valutare le tue scelte, che possono includere una vendita a breve e un atto sostitutivo di preclusione. Una vendita a breve è dove la società di mutuo si impegna a farvi vendere la vostra casa per un importo che cade “breve” di quello che devi. E un atto-in-luogo di preclusione è dove la società di mutuo consente di trasferire la proprietà ad esso.
Savant spiega che le ramificazioni di queste opzioni possono essere costose e di vasta portata, specialmente per i membri del servizio. “Le famiglie militari devono davvero stare attenti con vendite allo scoperto e pignoramenti perché le decisioni che fanno potrebbero avere un impatto nulla security di sicurezza. Se i membri del servizio perdono il loro nulla security di sicurezza, potrebbero potenzialmente perdere il lavoro.”
I problemi finanziari sono citati in molti casi di autorizzazione di sicurezza esaminati dall’Ufficio di difesa delle udienze e dei ricorsi.
Come una vendita a breve o preclusione colpisce credito di un mutuatario dipende dal fatto che i pagamenti sul prestito sono stati mantenuti. Se lo fossero, il punteggio di credito potrebbe avere un calo a breve termine di 150 punti, dice Perotti. “Se il mutuatario non ha effettuato pagamenti per diversi mesi o anni, il punteggio può essere ridotto di 300 punti o più e richiederà più tempo per recuperare”, aggiunge. Anche se rimani aggiornato nei tuoi pagamenti e fai una vendita a breve, non sarai in grado di acquistare un’altra casa per almeno alcuni anni, dice Perotti.
Le persone con una preclusione o di default simile sul loro rapporto di credito possono generalmente aspettarsi il loro punteggio per iniziare a recuperare dopo un paio di anni, secondo Craig Watts, direttore affari pubblici a FICO, la società che ha creato il punteggio di credito più utilizzato, il punteggio FICO. Questo sta assumendo il mutuatario rimane corrente con i pagamenti su tutti gli altri conti di credito.
Se davvero non avete altra opzione, ma per vendere in perdita, la casa a prezzi accessibili preclusione alternative programma può aiutare a prendere un po ‘ del pungiglione di una vendita a breve o deed-in-lieu di preclusione.
Una vendita a breve HAFA ti libera dal tuo debito ipotecario dopo aver venduto la proprietà in modo da non essere responsabile della differenza tra il prezzo di vendita e l’importo dovuto. Una vendita a breve HAFA o deed-in-lieu ha anche un effetto meno negativo sul tuo punteggio di credito rispetto a una vendita a breve tradizionale o preclusione. Può anche fornire fino a $3.000 per le spese di spostamento.
Sapere prima di andare
Infine, vale la pena dire: Potresti pensare di essere sott’acqua, ma non esserlo.
“Potresti sentirti sottosopra, ma verificalo prima”, afferma Mark Burrage, direttore di home advice presso USAA. “La gente va su siti web immobiliari che di solito sono molto conservatori al valore. Ottenere la vostra casa valutato. Potresti scoprire che non sei affatto sott’acqua. Il mercato è rimbalzato e le valutazioni online potrebbero essere in ritardo.”
Una valutazione casa può costare solo poche centinaia di dollari, ma risparmiare ancora di più se si scopre che non sei sott’acqua.
Alcune persone confondono anche essere sott’acqua con non essere in grado di permettersi i costi di chiusura e le spese di agente immobiliare associate a una vendita di casa, che in genere ammontano al 7% al 10% del prezzo di vendita.
“Molti istituti di credito hanno scelte per aiutare a coprire tali costi”, afferma Burrage. “Si può anche considerare un’ in vendita dal proprietario, ‘” dove si agisce come il proprio agente immobiliare.