Se possiedi un appartamento, hai il diritto di estendere il tuo contratto di locazione di 90 anni a un affitto nullo. Questo è un diritto individuale dato a tutti i proprietari di appartamenti se soddisfano determinati criteri.
In alternativa, puoi collaborare con altri proprietari di appartamenti nel tuo edificio e acquistare la proprietà dell’edificio (nota come il diritto all’affrancamento collettivo).
Qui di seguito sono domande e risposte sul diritto di estendere il contratto di locazione del vostro appartamento residenziale.
Per maggiori informazioni consultare le FAQ sull’acquisto della proprietà libera di appartamenti con altri inquilini. Una volta acquisita la proprietà dell’edificio, è possibile richiedere un contratto di locazione esteso da concedere.
Qual è la legislazione pertinente?
Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (la legge).
Quali sono i criteri di qualificazione?
I principali sono i seguenti ma va notato che ci sono una serie di eccezioni:
- l’appartamento deve essere tenuto sotto un lungo contratto di locazione cioè è stato originariamente concesso per un periodo di più di 21 anni
- l’appartamento deve essere stato di proprietà da voi per più di due anni. Questa data inizia da quando sei registrato come proprietario al Catasto.
Non è necessario che tu abbia vissuto nell’appartamento. Non v’è alcuna qualifica di residenza. Inoltre, non importa se il contratto di locazione è tenuto nel tuo nome personale o da una società che controlli.
Quali sono alcune delle eccezioni?
Il contratto di locazione è soggetto a un contratto di locazione inferiore che a sua volta è un contratto di locazione qualificante o è un contratto di locazione aziendale o il proprietario è un trust di beneficenza. In alternativa, se hai precedentemente fatto un reclamo non puoi farne uno nuovo fino a quando non è trascorso almeno un anno.
Ci sono altre esenzioni quindi prima di procedere è necessario contattarci per verificare la propria situazione individuale.
Perché dovrei estendere?
Il tuo contratto di locazione è una risorsa sprecata. Come la lunghezza del contratto di locazione diminuisce così fa il suo valore. Punti particolari da tenere a mente sono:
- si pagherà di più per estendere il contratto di locazione se la durata del contratto di locazione ha meno di 80 anni a sinistra. Questo potrebbe essere significativo. Normalmente è consigliabile estendere prima che il contratto di locazione raggiunga questo limite.
- istituti di credito non piace brevi locazioni residenziali. Si rischia di incontrare difficoltà se si vuole vendere il vostro appartamento se il termine non scaduto del contratto di locazione è inferiore ai criteri stabiliti dalla maggior parte dei creditori. Diversi istituti di credito hanno criteri diversi, ma in genere sono alla ricerca di un termine non scaduto di almeno 60 anni.
Per quanto tempo posso estendere il contratto di locazione?
È possibile aggiungere 90 anni a ciò che è rimasto sul contratto di locazione esistente. Ad esempio, se hai 80 anni rimasti sul tuo contratto di locazione ti verrà dato un nuovo contratto di locazione di 170 anni.
Quanto costerà?
Dovrai pagare un premio al proprietario per concedere l’estensione del contratto di locazione. Il calcolo della valutazione per calcolare il premio è complesso. In linea di massima, è calcolato facendo riferimento agli affitti e ai rendimenti del terreno e alla durata del termine non scaduto. Il servizio di consulenza Leasehold ha una buona calcolatrice per calcolare il costo probabile del premio.
Avrai anche i tuoi costi professionali, che saranno quelli dei tuoi avvocati e geometri e, nei casi più complessi, quelli di un avvocato.
Anche essere consapevoli del fatto che, se si servono di un avviso sul vostro padrone di casa sotto la Legge, inoltre sarà personalmente responsabile per il padrone di casa costi ragionevoli che egli incorre in connessione con:
- qualsiasi indagine che il locatore è tenuto a svolgere per verificare che si qualificano per il diritto ad un nuovo contratto di locazione
- ottenere una valutazione del tuo appartamento
- la negoziazione e la concessione di un nuovo contratto di locazione per voi.
Inoltre, ci saranno i costi usuali associati a qualsiasi transazione di conveyancing come:
- Imposta di bollo Tassa fondiaria (a seconda del prezzo da pagare)
- Tasse catastali
- esborsi come le tasse di ricerca, che a Londra sono in genere £300 – £400.
Se la questione deve andare al Tribunale di primo livello (FTT), i costi saranno più alti. Infine, è necessario pagare un deposito legale, che è il 10% dell’importo inserito nell’avviso di richiesta iniziale come stima del premio dell’inquilino che avvia il processo.
Avrò bisogno di un perito?
Ti consigliamo sempre di avere una valutazione formale da un perito specializzato in questo campo. Anche per i negoziati, è necessario avere un’idea su quanto si rischia di pagare. Inoltre, è necessario specificare un prezzo nell’Avviso iniziale. Se il prezzo non è realistico questo potrebbe portare al vostro avviso di essere dichiarato non valido o richiedere il padrone di casa in contenzioso che potrebbe essere costoso.
Cosa succede in caso di controversia?
La legge prescrive un calendario per entrambe le parti a seguire, con qualsiasi controversia sui termini del nuovo contratto di locazione o il premio da decidere dal tribunale di primo livello. Tale domanda all’ITF deve essere presentata entro sei mesi dalla contro-notifica del locatore. Il mancato rispetto di questo limite di tempo comporterà il ritiro del reclamo.
Ho un mutuo sopra l’appartamento. Ho bisogno di consigliare il creditore che desidero estendere il mio contratto di locazione?
Non necessariamente in quanto l’atto preserva la sicurezza del creditore scambiando efficacemente la loro carica dal contratto di locazione esistente al nuovo contratto di locazione. Tuttavia, ti consigliamo di contattarli come atto di cortesia in quanto il catasto potrebbe avvisarli della domanda di registrazione del nuovo contratto di locazione e, in ogni caso, potresti voler prendere un ulteriore prestito per pagare il premio e i costi.
Sto pensando di acquistare un appartamento che ha una breve durata. Cosa posso fare?
A condizione che il venditore abbia posseduto l’appartamento per più di due anni, puoi concordare con il venditore di presentare un avviso di reclamo e quindi trasferire i diritti in base a tale reclamo quando completi l’acquisto.
Il mio edificio ha più di un proprietario, quindi cosa devo fare?
Questo non è raro nel centro di Londra. Il proprietario pertinente è quello il cui interesse è abbastanza a lungo per concedere il nuovo contratto di locazione di 90 anni più la durata residua del termine. Nella maggior parte dei casi sarà il freeholder, ma alcuni blocchi possono avere un padrone di casa intermedio in possesso di un contratto di locazione di 200 anni. In questo caso, è probabile che sia il proprietario intermedio.
Quanto tempo impiegherà l’intero processo?
Nella nostra esperienza si consiglia ai clienti che sei a nove mesi è la norma. Se la questione deve andare alla FTT, allora sarà più lungo.
Che dire di negoziare con il proprietario al di fuori della procedura legale? Quali sono i pro ei contro di questo?
Questa può essere l’unica opzione se non si qualificano ai sensi della legge. Tuttavia, nella nostra esperienza si può finire per pagare più soldi che se si porta un reclamo formale più non si ha alcun controllo su quanto velocemente il padrone di casa risponderà. Con una richiesta formale c’è un calendario definito con sanzioni per non conformità.
La legge dice che il nuovo contratto di locazione deve essere alle stesse condizioni del contratto di locazione esistente. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni limitate a questo:
- se il contratto di locazione esistente include proprietà che non deve essere incluso nel nuovo contratto di locazione
- dove sono state apportate modifiche alla struttura in quanto il contratto di locazione esistente è stato concesso
- dove il costo del servizio disposizioni sono state disegnate in modo inesatto, in modo che il proprietario non può recuperare l’intero costo di riparazione o di assicurazione.
Cosa succede se il mio padrone di casa è mancante? Come faccio a scoprire chi è il freeholder?
Se il tuo padrone di casa non può essere trovato, dovrai ricorrere ai tribunali per quello che è noto come “Ordine di maturazione”. Si dovrà dimostrare al tribunale che avete il diritto di acquisire un nuovo contratto di locazione e che avete fatto tutte le richieste ragionevoli per individuare il vostro padrone di casa, ma non sono riusciti a farlo.
Che dire del finanziamento dell’estensione del contratto di locazione?
Se il creditore esistente non è disposto a fare un ulteriore anticipo, allora si dovrà ricorrere al risparmio o aiuto dalla vostra famiglia.
Sono un freeholder / locatore e ho ricevuto un avviso dal mio inquilino che reclama un nuovo contratto di locazione. Cosa devo fare?
Qualunque cosa tu faccia, non ignorarlo pensando che la questione andrà via. Se non si riesce a rispondere con una contro-notifica formale del proprietario entro il termine specificato, che è normalmente due mesi dal ricevimento della notifica del locatario, si sarà costretti a concedere il nuovo contratto di locazione al prezzo indicato nella notifica del locatario.
È necessario nominare un avvocato per verificare che l’inquilino abbia il diritto di presentare il reclamo e redigere una contro-notifica formale. Un perito dovrebbe anche essere nominato per consigliarvi sul probabile premio da addebitare. Questi costi dovrebbero alla fine tutti essere recuperabili dal locatario portando il reclamo contro di voi.
Quali informazioni hai bisogno da me come inquilino per presentare un reclamo?
Avremo bisogno di quanto segue:
- dettagli della vostra proprietà dell’appartamento; di solito un titolo catastale sarà sufficiente
- una copia del contratto di locazione
- dettagli del vostro padrone di casa; ancora una volta un titolo catastale di interesse del padrone di casa farà. In caso contrario, una copia della tua ultima richiesta di affitto/servizio che dovrebbe avere i dettagli dei proprietari
- il tuo ID – dobbiamo vedere il tuo passaporto e una recente bolletta delle utenze per dimostrare la residenza.
Link utili
- Il servizio di consulenza per la locazione
- Calcolatrice per l’estensione della locazione
- Estensione della locazione – Introduzione
- Il catasto
- ALEP