Fondi di investimento immobiliare (REIT) sono stati dati lo status legislativo ai sensi del Canadian Income Tax Act nel 2007, quando il Dipartimento delle Finanze ha introdotto il concetto di flusso di investimento specificato attraverso (SIFT) trust e partnership per proteggere la base imponibile canadese sul reddito delle società.
Prima delle regole SIFT, c’era una tendenza crescente di attività operative attraverso trust pubblici e partnership quotate in borsa. Le partnership e i trust correttamente amministrati non pagano l’imposta sul reddito. Piuttosto, il reddito generato in una partnership è tassato nelle mani dei partner e il reddito guadagnato in un trust, se è pagato o pagabile ai suoi detentori di quote ogni anno, è tassato nelle mani dei detentori di quote. Quando i soci o i detentori di quote sono esenti dall’imposta sul reddito (ad esempio, piani di risparmio pensionistico registrati, piani pensionistici esenti da imposte, ecc.), l’imposta sul reddito che altrimenti sarebbe stata pagata se fosse stata guadagnata in una società pubblica potrebbe essere evitata.
Per combattere questo risultato, le regole SIFT tassano efficacemente la maggior parte dei trust pubblici e delle società di persone residenti in Canada alle aliquote dell’imposta sulle società e le distribuzioni che fanno sono trattate come dividendi ai destinatari. E significativamente, allo stesso tempo sono state introdotte le regole di SIFT, così è stata un’esclusione per i REIT.
Molti paesi in tutto il mondo hanno un concetto REIT per dare agli investitori l’opportunità di investire in immobili commerciali, industriali e residenziali che potrebbero non essere in grado di fare da soli, in modo fiscale efficiente. Mentre le regole canadesi consentono per alcune proprietà di risorse limitate che si terrà in un REIT, il seguente contenuto si occuperà di affitto immobiliare solo.
Struttura e proprietà
Per definizione, un trust deve essere quotato pubblicamente per essere considerato un REIT. Ciò è dovuto al fatto che il termine è rilevante solo, ai fini dell’imposta sul reddito canadese, per soddisfare l’eccezione SIFT. Per una serie di motivi, la maggior parte dei REIT in Canada sono elencati pubblicamente come fondi comuni di investimento (MFTs).
Anche se tecnicamente non è un REIT ai fini dell’imposta sul reddito, il termine REIT privato è spesso usato per i trust che possiedono beni immobili che non sono elencati, ma sono alla ricerca di investitori a partecipare. Le unità di una MFT privata sono investimenti ammissibili per molti piani differiti fiscali in Canada (ad esempio, piano di risparmio pensionistico registrato ); tuttavia, poiché la MFT non è pubblica, non si occuperà dell’esenzione REIT alle regole SIFT in quanto si applicano solo ai trust pubblici. Tuttavia, un trust unitario chiuso (cioè, un trust che non è obbligato a riacquistare le sue quote detenute dai detentori di quote) le cui partecipazioni immobiliari pari all ‘ 80% o più della sua proprietà totale devono essere quotate pubblicamente per essere considerate una MFT.
Per qualificarsi come MFT un trust deve;
- Essere un residente unit trust in Canada.
- Limita il proprio impegno a investire i propri fondi in beni immobili, tra cui l’acquisizione, la detenzione, il mantenimento, il miglioramento o la gestione di beni immobili che sono di proprietà del trust.
- Non può essere stabilito principalmente a beneficio dei non residenti.
- Avere almeno 150 detentori di unità di una qualsiasi classe di unità che possiedono almeno “un blocco” di unità di quella classe con un valore equo di mercato minimo di $500. (Il numero di unità in un blocco varierà a seconda del valore dell’unità.) Per i nuovi MFT che inizialmente non soddisfano questo test, c’è un’elezione che riterrà che la fiducia sia una MFT se il test viene soddisfatto entro il 91 ° giorno dopo il suo primo anno fiscale.
Al fine di garantire che la condizione b) di cui sopra sia soddisfatta, i REIT sono in genere strutturati con le attività in una società in accomandita limitata con il REIT che è il socio in accomandita e una controllata del REIT che detiene una partecipazione nominale di società in accomandita generale. Mentre un partner è generalmente considerato che svolge l’attività della partnership, vi è un’esclusione specifica per una partecipazione in società limitata per una MFT.
Distribuzioni
Sia i REIT che i trust immobiliari privati hanno diritto a una detrazione per qualsiasi importo pagato o pagabile nell’anno ai propri detentori di unità. Trust sono tassati al più alto tasso marginale per gli individui, che è in genere tra circa 48% e 53% a seconda della provincia di residenza. Mentre REIT tipicamente fare distribuzioni mensili, la maggior parte degli atti di fiducia richiederà che qualsiasi reddito imponibile guadagnato dalla fiducia in eccesso rispetto alle distribuzioni effettuate nel corso dell ” anno essere pagato o pagabile alla fine del suo anno fiscale, che è Dicembre. 31. (C’è un’elezione per MFTs per avere un dicembre. 15 fine anno ai fini fiscali.) L’atto fiduciario consentirà generalmente la distribuzione di unità REIT che avranno lo stesso trattamento fiscale di una distribuzione in contanti. Ciò comporta che il trust abbia diritto a una detrazione in modo che il suo reddito imponibile sia nullo e il reddito sia tassato nelle mani dei detentori di quote, a meno che non siano esenti da imposta.
Il reddito fiduciario distribuito è generalmente considerato come reddito da proprietà nelle mani dei detentori di unità. Nella misura in cui il REIT ha realizzato proventi da dividendi o realizzato una plusvalenza netta, gli amministratori fiduciari possono designare di avere tali importi da tassare come dividendi e plusvalenze nelle mani dei suoi detentori di quote. Esiste una designazione simile per il reddito estero e l’imposta estera pagata. Se il REIT realizza una perdita ai fini fiscali in un determinato anno, la perdita viene trattenuta nel trust e può essere riportata per ridurre il reddito imponibile dell’anno successivo.
Spesso, un REIT avrà un flusso di cassa sufficiente per distribuire un importo superiore al suo reddito imponibile come risultato della detrazione dell’ammortamento ai fini fiscali. In queste situazioni, questo importo in eccesso non è direttamente tassato nelle mani dei detentori di unità. Piuttosto, l’eccesso ridurrà il costo fiscale delle unità in modo che i detentori di unità avranno una maggiore plusvalenza, o una minore perdita di capitale, quando le unità vengono vendute. Se la riduzione dei costi comporta che l’unità abbia un costo fiscale negativo, questo importo negativo viene trattato come una plusvalenza nelle mani del detentore dell’unità e il costo fiscale viene azzerato.
Non vi è alcuna ritenuta alla fonte sulle distribuzioni da parte del REIT ai residenti del Canada. Tuttavia, le distribuzioni di reddito ai non residenti attireranno una ritenuta alla fonte del 25% e le distribuzioni non redditizie attireranno una ritenuta alla fonte del 15%. Le aliquote della ritenuta alla fonte possono essere ridotte se esiste un trattato fiscale con il paese in cui risiede il non residente. Ad esempio, la ritenuta alla fonte sulle distribuzioni di reddito ai residenti degli Stati Uniti è ridotta al 15% in virtù della Convenzione tra il Canada e gli Stati Uniti.
Revenue tests
Esistono due revenue test che devono essere soddisfatti per qualificarsi come REIT. Sotto il primo, un minimo del 90% delle “entrate REIT lorde” del trust, definite come entrate totali meno il costo di qualsiasi proprietà ceduta nell’anno, per un anno fiscale deve essere derivato da uno o più di:
- in Affitto da reale o immobili
- Interessi
- plusvalenze dalla disposizione di beni immobili
- Dividendi
- Royalties
- Disposizioni ammissibili le proprietà di rivendita (cioè, le proprietà immobiliari che non è capitale di proprietà, la holding con cui è contigua e accessori ad un immobile tiene che è un capitale di proprietà)
Sotto il secondo test, almeno il 75% del trust lordo REIT entrate per l’anno di tassazione deve essere derivato da una qualsiasi combinazione di:
- Affitto da immobili reali o immobili
- Interessi ipotecari o ipotecari su beni reali o immobili
- Disposizioni di beni reali o immobili che sono beni capitali
La definizione di beni reali o immobili non è limitata alla proprietà reale situata in Canada. Esso comprende anche un interesse in immobili, edifici e loro componenti, nonché un investimento in un REIT.
Il termine “affitto da beni immobili o immobili” include il pagamento per servizi accessori e abitualmente forniti o resi con l’affitto di beni immobili. I ricavi derivanti dalla gestione o dalla gestione di proprietà, dall’occupazione o dal diritto di utilizzare una stanza in un hotel o struttura simile e dall’affitto basato sui profitti sono specificamente esclusi dall’essere considerati affitti da beni immobili o immobili.
Come risultato di queste regole, un REIT non può guadagnare più del 10% dei suoi ricavi lordi da attività non qualificate. Inoltre, mentre è consentito guadagnare il 10% delle entrate lorde di REIT da attività non qualificate e qualsiasi tipo di interesse, dividendi o royalties nell’ambito del primo test, il secondo test limita l’importo totale di questi tipi di entrate al 25% delle entrate lorde di REIT.
Le norme includono disposizioni di controllo per le società controllate, i trust o le società di persone del REIT in modo che i ricavi conseguiti in tali entità siano trattati come se fossero stati ottenuti dal REIT al fine di determinare se i test sui ricavi sono soddisfatti.
Test degli asset
Esistono anche due test degli asset, che devono essere soddisfatti per qualificarsi come REIT. In base al primo test patrimoniale, un minimo del 90% del valore equo di mercato di tutte le proprietà non portfolio detenute dal REIT deve essere “proprietà REIT qualificate” per tutto l’anno fiscale.
Generalmente, nonportfolio properties include alcuni investimenti in soggetti soggetti e beni reali o immobili canadesi. Per la maggior parte, soggetti entità sono azioni di una società, unità di un trust o un interesse in una partnership che si compone di residenti del Canada. Il REIT deve possedere più del 10% del valore del patrimonio netto dell’entità soggetto per essere una proprietà nonportfolio.
Affinché una proprietà reale o immobiliare canadese sia una proprietà nonportfolio, il valore equo totale di mercato di tutte queste proprietà deve superare il 50% del valore azionario del REIT. I beni reali e immobili canadesi comprendono le azioni di una società e una partecipazione in un trust o in una partnership se più del 50% del valore equo di mercato di tale entità deriva da beni reali o immobili canadesi.
per un qualificato REIT proprietà, un nonportfolio soggetto entità deve derivare il 90% o più dei suoi lordo REIT entrate direttamente dal mantenimento, il miglioramento, il leasing o la gestione di reale o immobili di proprietà del capitale di proprietà dei REIT (in sostanza, una società di gestione immobiliare), o è proprietario di alcuna proprietà oltre che il titolo reale o immobili di proprietà del REIT (cioè, una nuda fiduciario), o proprietà accessorie per il REIT guadagnare il noleggio di ricavi o per poter smaltire reale o immobili di proprietà del capitale di proprietà.
La proprietà immobiliare non situata in Canada non è considerata una proprietà nonportfolio e quindi non soggetta a questo test di asset.
Nell’ambito del secondo test patrimoniale, per tutto l’anno fiscale, il valore equo di mercato aggregato di alcune attività del REIT non può essere inferiore al 75% del valore del patrimonio netto del REIT, definito come il valore equo di mercato di tutte le partecipazioni a reddito o in capitale nel trust. Le attività considerate per questo test sono le seguenti:
- Vero o immobili di proprietà del capitale di proprietà
- Un ammissibili proprietà di rivendita (definito in precedenza in questo articolo)
- Indebitamento di un Canadese corporation rappresentato da un banchiere accettazione
- Cassa
- strumenti di Debito emessi o garantiti da un governo Canadese corpo
- i Depositi con un unione di credito
Questo test consente di fiducia per continuare a qualificarsi come un REIT mentre contiene grandi quantità di denaro da un’offerta pubblica fino a quando non sono investito in tempo reale o immobili di proprietà.
Si noti che il valore equo di mercato di queste attività può essere superiore al 100% del valore azionario del REIT poiché è probabile che il REIT abbia un debito, il che riduce il valore azionario, mentre il debito non tiene conto del valore equo di mercato di una proprietà.
A differenza del primo test di asset, i beni reali o immobili devono essere in Canada. Tuttavia, entrambi i test devono essere soddisfatti. Per definizione, i beni immobili o immobili comprendono una partecipazione in un altro REIT, edifici e alcuni altri beni ammortizzabili specifici apposti sugli edifici.
Insieme, i test patrimoniali consentono a REIT di detenere alcuni investimenti non legati alla raccolta di fondi o alla gestione di immobili locativi ma solo nella misura delle soglie stabilite. Mentre i test sui ricavi sono calcolati alla fine dell’anno, i test sugli attivi devono essere soddisfatti durante tutto l’anno. Tuttavia, sia le entrate che i test patrimoniali dovrebbero essere monitorati regolarmente, poiché il fuorigioco comporterà l’imposizione della fiducia, in effetti, come società. I test degli asset sono particolarmente severi, poiché essere in fuorigioco in qualsiasi momento può squalificare la fiducia dall’essere considerata un REIT per quell’anno.
REIT o non REIT
I REIT sono considerati da molti investitori una forma di investimento molto attraente, rispetto a una struttura societaria che detiene attività simili. Essi forniscono agli investitori la possibilità di partecipare a investimenti immobiliari che potrebbero non essere altrimenti in grado di fare da soli, nonché di fornire un portafoglio immobiliare più diversificata. Anche se un REIT non può essere sicuro come un investimento in fondi fissi, gli investitori in genere vedono il rendimento come più attraente, fornendo un ritorno in contanti tipicamente pagato su base mensile o trimestrale; un REIT permette anche loro di condividere il rialzo di un forte mercato immobiliare canadese. I REIT sono particolarmente attraenti per gli investitori esenti da imposte, come RRSP e piani pensionistici, poiché l’imposta sul reddito viene differita fino a quando i fondi non vengono ritirati dai piani.