Quando entrano in gioco i diritti di squatter e in quali circostanze puoi garantire la proprietà di un pezzo di terra che non è tuo? Darren Higginson, Associato e proprietà contenzioso esperto a Coodes Solicitors, spiega le norme ei regolamenti in tutto possesso avverso.
È importante per i proprietari e gli occupanti di terreni essere consapevoli delle regole e dei regolamenti che circondano il possesso avverso, a volte noto come “diritti degli abusivi”, e delle circostanze in cui qualcuno può diventare proprietario della terra di qualcun altro.
Ho recentemente affrontato una serie di controversie fondiarie e domande di proprietà basate sul possesso avverso. Uno di questi casi ha coinvolto un cliente scoprire che parte del loro giardino è stato registrato a qualcun altro. Ho ottenuto una dichiarazione dal precedente proprietario che ha confermato che un vicino di casa gli aveva detto che avrebbe potuto avere questa terra in più nel 1970, ma nessun contratto di vendita o atto di donazione è stato mai redatto. Sono stato in grado di dimostrare che il cliente ne aveva diritto per possesso avverso. Quando ho presentato le prove ai proprietari effettivi hanno accettato di trasferirle al nostro cliente volontariamente.
Come posso rivendicare la proprietà della terra per possesso avverso?
Se si desidera rivendicare la terra per possesso avverso, è necessario dimostrare di aver avuto ininterrotto, esclusivo, controllo fisico della terra per un certo periodo di tempo e l’intenzione di possedere la terra durante quel periodo.
Prima che il Land Registration Act 2002 entrasse in vigore, si poteva rivendicare la terra per possesso avverso se lo si fosse occupato per almeno 12 anni. Questo è ancora il caso in relazione ai terreni non registrati o se l’abusivo fosse stato sul terreno per 12 anni entro il 13 ottobre 2003. Dopo questa data la nuova procedura richiede squatters per dimostrare che hanno avuto il possesso del terreno per almeno 10 anni alla data della loro applicazione.
Cosa succede dopo aver fatto la mia domanda?
Nell’ambito della nuova procedura, una volta effettuata la domanda al catasto, verrà inviato un avviso al proprietario del terreno, che ha 65 giorni lavorativi per opporsi. In alcuni casi, il proprietario può semplicemente opporsi all’applicazione, per esempio, nel caso di abusiva non è stata sulla terra per i necessari 10 anni, o possono dare una contro-notifica che richiede la squatter a dimostrare che la situazione rientra in una delle tre categorie:
- Che sarebbe in qualche modo moralmente sbagliato per il proprietario per sconfiggere l’applicazione, per esempio, dove il proprietario consentito o favorito la squatter a credere che essi in realtà di proprietà del terreno;
- Che la squatter è per qualche altro motivo, il diritto di diventare il nuovo proprietario del terreno, per esempio, dove si contratta di acquistare il terreno da parte del proprietario e pagato il prezzo di acquisto, ma la terra non è mai stata trasferita a loro;
- Che la terra è accanto a terreni già di proprietà della squatter, l’esatta linea di confine tra i due pezzi di terra non è mai stato formalmente definito e il squatter erroneamente, ma ragionevolmente creduto che fossero già proprietario di esso.
Se non viene ricevuta alcuna obiezione alla domanda o se l’obiezione del proprietario fallisce, lo squatter sarà registrato come nuovo proprietario del terreno.
Un altro mio caso recente rientra nella terza categoria di cui sopra. Ha coinvolto un pezzo di terra che è stato venduto a un consiglio parrocchiale nel 1990. Una recinzione è stata eretta quasi immediatamente per segnare il confine. Il nostro cliente ha acquistato la terra trattenuta tre anni dopo e recentemente ha deciso di dividere quella terra per fare un terreno edificabile, ma ha scoperto che il confine mostrato sul piano del titolo per la sua proprietà con la terra del consiglio parrocchiale era una forma diversa dalla linea del recinto.
Se c’è qualsiasi terreno all’interno del client giardino che è al di fuori della linea di confine mostrato sul suo titolo piano sarà lei a essere un diritto per usucapione di quella terra, perché lei è stato in esclusivo possesso per almeno 10 anni, la terra è prossima a terra che lei sicuramente non proprio e lei ragionevolmente a credere che la terra era suo e il confine tra la sua terra e il consiglio parrocchiale della terra non è mai stato determinato dal catasto.
Cosa succede se la mia domanda di possesso avverso fallisce?
Se la domanda non riesce perché il proprietario serve una contro-notifica e non rientrano in una delle tre categorie di cui sopra, è possibile applicare al catasto di nuovo in un secondo momento, a condizione di rimanere sul terreno per altri due anni.
È molto più probabile che tu abbia successo con la tua applicazione la seconda volta se il proprietario non è riuscito a sfrattarti dalla terra nel frattempo.