Se hai problemi a fare pagamenti ipotecari o sott’acqua sulla vostra casa, si può essere in grado di perseguire una vendita a breve, che consente di vendere la vostra casa per meno dell’importo ancora dovuto sul vostro prestito pur avendo il resto perdonato. Dopo una vendita a breve, tuttavia, ottenere un altro mutuo non sarà facile. Probabilmente avrete un periodo di attesa minimo prima di poter beneficiare di un altro prestito, e potrebbe anche essere necessario migliorare il tuo punteggio di credito e salvare per un acconto.
Le conseguenze di una vendita a breve
Spesso, una vendita a breve è un modo per un proprietario di abitazione in difficoltà per evitare la preclusione, che può avere implicazioni finanziarie più gravi. Sia una preclusione e una vendita a breve può danneggiare il credito, ma quest’ultimo può essere meno dannoso.
“Le ragioni possono essere variate, ma una vendita a breve spesso accade perché il venditore ha pagato troppo o preso in prestito troppo per la proprietà, o il mercato è sceso e il valore di mercato della proprietà è inferiore al saldo ipotecario”, spiega Abe Kahan, presidente di Home Lending a Laurel Road, una piattaforma di prestito con sede a New York e
“In genere, la banca o il creditore accetta una vendita a breve per recuperare una parte di ciò che è dovuto a loro”, dice Kahan.
Perché sei obbligato a rimborsare completamente il mutuo, tu e il tuo creditore dovete accettare la vendita a breve prima che possa procedere, dice Suzanne Hollander, avvocato e professore immobiliare presso la Florida International University di Miami.
“La clausola” dovuta in vendita “di un mutuo è un tipo di clausola di accelerazione che richiede al mutuatario di pagare l’intero debito al momento della vendita della proprietà”, dice Hollander. “Ecco perché un mutuatario deve richiedere formalmente il permesso del creditore di vendere la proprietà per meno dell’importo del prestito tramite una vendita a breve.”
Hollander avverte che i creditori hanno politiche o procedure specifiche che devono essere seguite per perseguire una vendita a breve. Il processo richiede comunemente molto tempo, pure, e molti istituti di credito declinano le richieste di vendita a breve, o non rispondono a loro a tutti.
Come ottenere un mutuo dopo una vendita a breve
La buona notizia è che si può beneficiare di un nuovo mutuo a seguito di una vendita a breve, ma può essere difficile e più in termini di tempo. Il vostro prossimo prestito può costare di più, troppo.
“Quando si tenta di ottenere un altro mutuo, rendersi conto che i creditori stanno per essere più cauti,” dice Steve Nakash, direttore del Consumer Direct Lending per Blue Spot Home Loans, una divisione di Cherry Creek Mortgage, a Greenwood Village, Colorado. “Ora avete una storia di non essere in grado di pagare, e istituti di credito esaminerà il vostro credito dopo una vendita a breve per garantire è possibile effettuare i nuovi pagamenti.”
Kahan osserva che una vendita a breve può portare giù il tuo punteggio di credito ovunque tra 50 a 200 punti, che può mettere molti prestiti fuori portata. Prestiti convenzionali in genere richiedono un punteggio minimo di credito di 680, mentre i prestiti FHA richiedono un punteggio di almeno 500 se si effettua un acconto del 10 per cento, o almeno 580 con il 3,5 per cento verso il basso.
Si può lavorare per migliorare il tuo punteggio di credito al minimo necessario, ma così facendo ci vorrà tempo e fatica.
“Salvare un acconto più alto del minimo richiesto dal creditore può anche accelerare il processo”, afferma Raisul Islam, agente immobiliare e dottore commercialista di Howladar Yunus & Co., una società corrispondente di Grant Thornton International Ltd., e direttore di Hadee Lutful & Co.
Periodo di attesa minimo per ottenere un mutuo dopo una vendita a breve
A seconda del tipo di prestito, ci sono periodi di attesa minimi prima di cercare un nuovo mutuo dopo una vendita a breve. Si noti che questi sono requisiti generali e possono variare a seconda della situazione finanziaria personale.
| tipo di Prestito | tempo di attesa Minimo |
|---|---|
| Convenzionale | 2-4 anni, con eccezioni |
| FHA | 3 anni con eccezioni |
| USDA | 3 anni |
| VA | 2 anni con eccezioni |
| Non qualificata (non QM) | Nessun requisito |
- Convenzionali di prestito Si potrebbe qualificarsi per un prestito convenzionale in appena due anni dopo una vendita a breve, ma è probabile che tu bisogno di avere un acconto del 20 per cento e dimostrare “circostanze attenuanti” che hanno portato alla vendita, come la perdita del lavoro. Se hai meno del 20% in meno, avrai un’attesa più lunga: generalmente quattro anni con il 10% in meno e sette anni con meno del 10% in meno.
- Prestito FHA – Per un prestito FHA, probabilmente dovrete aspettare tre anni per ottenere un mutuo dopo una vendita a breve a meno che non si può dimostrare circostanze attenuanti, che potrebbe ridurre l’attesa a un anno. Si può anche essere in grado di applicare per un mutuo senza alcuna attesa se non eri in default sul mutuo prima al momento della vendita, e hai pagato in tempo nel corso dell’anno prima della vendita.
- Prestito USDA-Con un prestito USDA, dovrai generalmente aspettare tre anni per richiedere un nuovo mutuo, anche se le circostanze attenuanti hanno contribuito alla vendita a breve.
- Prestito VA-A due anni, i prestiti VA hanno il periodo di attesa più breve, e potrebbe anche non esserci alcuna attesa se hai effettuato i pagamenti in tempo prima della vendita.
- Non-qualifying mortgage (non-QM)-Per un mutuo non qualifying, non ci può essere alcun periodo di attesa, ma tenere a mente che questi prestiti possono richiedere un acconto più grande e addebitare tassi di interesse più elevati rispetto ad altri tipi di prestiti.
Ricostruzione del credito dopo una vendita a breve
Non commettere errori: una vendita a breve può danneggiare il tuo credito. Se si desidera acquistare una casa in futuro, avrete bisogno di riparare il vostro credito per poter beneficiare dei migliori tassi di interesse e programmi di prestito possibili.
“Se una vendita a breve è l’unica macchia sul vostro rapporto di credito, si dovrebbe essere in grado di ricostruire il vostro credito in tempi relativamente brevi durante il periodo di attesa,” dice Nakash.
Se il vostro rapporto di credito mostra più problemi, tuttavia, potrebbe essere necessario fare più lavoro per aumentare il tuo punteggio, tra cui questi passaggi:
- Rivedere il vostro rapporto di credito a AnnualCreditReport.com, e corregga qualsiasi errore o problemi Lei macchia.
- Pagare il debito esistente nel miglior modo possibile.
- Evitare di effettuare pagamenti in ritardo e mantenere il vostro utilizzo del credito basso-al di sotto del 30 per cento, se possibile.
- Evitare di applicare per due o più conti di credito in un breve lasso di tempo. È meglio separare le applicazioni di pochi mesi in modo che il credito non è dinged da più richieste.
- Non chiudere le carte di credito non utilizzate. Si può anche considerare l’applicazione per altre nuove linee di credito, ma solo se si intende effettuare pagamenti in tempo e usarlo in modo responsabile. Se ti viene negato, puoi provare a richiedere una carta di credito protetta o diventare un utente autorizzato sulla carta di credito di un’altra persona.
- Determinare quanto tempo ci vorrà per risparmiare per l’acconto minimo necessario sul vostro prossimo prestito, e lavorare diligentemente verso tale obiettivo.
- Guardarsi intorno con attenzione per i prestiti tra diversi istituti di credito, e confrontare i tassi e le condizioni accuratamente.
Cosa considerare
Tenete a mente che solo perché è possibile applicare per un mutuo subito dopo una vendita a breve non significa necessariamente che si dovrebbe.
“E’ importante dimostrare la stabilità finanziaria prima di applicare per un altro mutuo,” Islam dice, “e si dovrebbe essere impegnati a una corretta gestione del denaro in modo che non si faccia una vendita a breve mai più.”
Uno dei tuoi obiettivi potrebbe essere quello di costruire i tuoi risparmi di emergenza in modo da poter essere preparati per l’inaspettato in futuro.
“Le cose brutte a volte accadono alle persone buone — si verificano fallimenti, le persone perdono il lavoro e le persone si ammalano. Ecco perché è sempre intelligente avere sei mesi di fondi di emergenza a disposizione per superare questi tipi di situazioni”, afferma Nakash.
Per saperne di più:
- Ottenere un mutuo dopo il fallimento: Cosa sapere
- Come ottenere un mutuo dopo la preclusione
- Come rifinanziare un mutuo subacquea