Sei pronto a comprare una casa, ma la stai comprando con altre persone. Potete mettere tutti i vostri nomi sul mutuo? Questa domanda non ha una risposta facile — ecco cosa considerare.
Quanti nomi possono essere su un mutuo?
Non c’è alcun limite legale per quanto riguarda quanti nomi possono essere su un mutuo per la casa singolo, ma ottenere una banca o creditore ipotecario di accettare un prestito con più mutuatari potrebbe essere difficile.
Circa il 90 per cento dei mutui negli Stati Uniti sono sostenuti dal governo tramite Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Fannie Mae, in particolare, supporta uno strumento di sottoscrizione automatico chiamato ” Desktop Underwriter.”Questo è ciò che la maggior parte delle grandi banche usano per approvare o negare prestiti. Finanziatori collegare le informazioni, che viene poi elaborato e analizzato da questo strumento, per ottenere una determinazione della vostra ammissibilità.
Secondo Fannie Mae, Desktop Underwriter supporta solo quattro mutuatari. Se ci sono più di quattro persone sul prestito, il creditore avrebbe dovuto sottoscrivere manualmente il mutuo. Molte grandi banche non lo fanno, quindi le opzioni sarebbe più sottile, e potrebbe essere necessario andare a una banca unione di credito o comunità, invece.
“Quicken Loans consente un massimo di quattro clienti su ogni singola transazione di prestito”, afferma Bill Banfield, vicepresidente esecutivo dei mercati dei capitali di Quicken Loans. “L’eccezione a questa regola è VA prestiti. Linee guida nazionali di prestito VA consentono solo il veterano e il suo coniuge di essere sul mutuo.”
Sebbene Fannie Mae non limiti il numero di nomi su una nota, richiede che tutti i mutuatari presentino i loro punteggi di credito, le informazioni sul reddito e la storia dell’occupazione per la valutazione nel processo di sottoscrizione. Tenetelo a mente come si considera che aggiungere al prestito.
Motivi per includere più di un nome su un mutuo
Ci sono alcuni motivi per cui un mutuatario potrebbe voler includere più di un nome su un mutuo:
- Applicando con un co-mutuatario potrebbe rendere più facile per qualificarsi per un prestito. Se il co-mutuatario ha un buon credito e un reddito costante, ad esempio, questo può aiutare a rafforzare la tua applicazione e migliorare le tue possibilità di ottenere l’approvazione.
- L’applicazione con un co-mutuatario consente di inserire il nome del co-mutuatario sul titolo. Questo è importante se si prevede di possedere congiuntamente la casa. (Nota che c’è anche un altro modo per aggiungere qualcuno al titolo se vuoi evitare di passare attraverso il processo di sottoscrizione: un atto di quitclaim dopo la chiusura).
Ricorda che i co-mutuatari sono entrambi interamente responsabili dei pagamenti dei prestiti. Se un mutuatario smette di pagare la loro quota del prestito, l’altro deve continuare a pagare per evitare di danneggiare il loro credito o perdere la casa.
Come proteggersi
Prima di accettare un mutuo con altre persone, proteggersi e consultare un avvocato di affari o immobiliare che può spiegare le opzioni e delineare i rischi che si faccia.
“Contattare un avvocato per capire che tipo di entità sta per prendere titolo alla proprietà. Questa potrebbe essere una LLC, una società, un trust o una partnership”, afferma Jim Finn, avvocato presso Clark, Hunt, Ahern & Embry a Cambridge, Massachusetts. “Una volta che si decide che cosa avrebbe funzionato meglio per la vostra situazione particolare, poi l’avvocato può redigere i documenti legali.”
Se stai andando in un investimento immobiliare con alcuni amici o familiari, formando una LLC può proteggere i membri dalla responsabilità se c’è una controversia o una causa, o qualcuno smette di pagare il mutuo o vuole vendere la proprietà.
“Se si tratta di un investimento, suggerirei di fare una LLC perché questo darà loro l’isolamento dalla responsabilità personale”, dice Finn. “Avrebbero un accordo operativo che spiegherebbe come suddivideranno i proventi e condivideranno i costi.”
Prima di formare una LLC, tuttavia, assicurarsi che il creditore è aperto a dare mutui a LLC o entità simili, Finn dice.
“Alcuni istituti di credito non vogliono trust o LLC per essere sul mutuo; vogliono individui,” Finn dice.
Come rimuovere un nome da un mutuo
È possibile rimuovere un nome da un mutuo, ma ciò non significa che sia facile. La maggior parte dei finanziatori non saranno entusiasti di prendere il nome di qualcuno fuori il prestito perché significa che ora c’è una persona in meno per pagare il prestito indietro.
Se il creditore è disposto, però, probabilmente dovrete riqualificare per il prestito da soli. Se si dispone di un prestito assumable, questo processo può essere un po ‘ più facile.
Un’altra opzione è quella di rifinanziare il mutuo senza il co-mutuatario. Naturalmente, è necessario qualificarsi per un rifinanziamento, proprio come qualsiasi altro mutuo.
Se non sei legato alla proprietà, puoi anche provare a vendere la casa. Sei quindi libero di acquistare un’altra casa senza un co-mutuatario.
Per saperne di più:
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