In superficie, il business self storage e quanto costerà costruire unità di archiviazione sembra così semplice. Altre aziende hanno ordinazione di prodotti, conteggio delle scorte & stoccaggio, problemi di deterioramento, obsolescenza, personale, pianificazione, problemi di responsabilità del prodotto, attrezzature & fornitura di materiali di consumo ecc. ecc. ecc. la maggior parte dei quali non fanno parte dell’equazione self storage. Ma, ancora le acque corrono in profondità, e saltare in self storage perché sembra facile può causare più di un
splash di quello per cui sei preparato.
In primo luogo,” costruirlo e verranno ” non funziona qui. Una buona campagna pubblicitaria e ottimi prezzi
non creeranno un “bisogno”dove non esiste. Le persone possono essere convinte di essere “mancanti
fuori” se non hanno l’ultimo gadget, la migliore pizza, la moto più veloce o il profumo più seducente
….ma dire loro che devono pagare un canone mensile per conservare cose che non hanno non funzionerà
, non importa quanto sia attraente il prezzo o spiffy la struttura.
Self storage è così versatile in termini di costruzione, e così semplice nel funzionamento rispetto alla maggior parte delle imprese
, gli individui che hanno terra o vogliono avviare un business per motivi personali, sono tentati
per saltare in con la ricerca minima. Parte della responsabilità che quelli di noi nel settore devono affrontare è
aiutare le persone a vedere il quadro più ampio. Self storage è un business, e deve essere valutato in
stessi termini come qualsiasi altra attività.
Costo per costruire unità di archiviazione-Self Storage Business Model
La domanda principale a cui si deve rispondere nel determinare se self storage funzionerà per te è:
Il denaro che la tua struttura dovrebbe generare sarà sufficiente per coprire tutti i costi e le spese
e ti fornirà il reddito di profitto che desideri durante il periodo in
di cui hai bisogno ? Quindi, ci sono quattro fattori determinanti. (1) Quanto puoi aspettarti di guadagnare
nelle vendite (affitti + merce). (2) Quanto costerà costruire e gestire la tua struttura e (3)
quanto profitto hai bisogno per rendere questo un investimento utile? (4) Qual è la tua strategia di uscita
(l’obiettivo a lungo termine o finale per l’investimento)?
Rispondere alla prima domanda è una combinazione di due fattori. Quanto di ogni prodotto (dimensioni dell’unità, tipi
) hai spazio per la tua terra e quale tariffa puoi addebitare per ciascuno di essi? Il tasso
problema è generalmente più facile che il problema del prodotto, ci vuole solo un po ‘ di ricerca. In genere puoi
addebitare le spese dei tuoi concorrenti per prodotti simili. Se la vostra struttura è più bello o più
conveniente rispetto ai concorrenti si può essere in grado di caricare un po ‘ di più. Le persone in genere preferiscono
conservare gli oggetti di famiglia il più vicino possibile a casa loro, o in un posto conveniente per le strade
che portano da o verso il lavoro o altri luoghi in cui viaggiano abitualmente. Quindi la maggior parte dei tuoi clienti arriverà
da poche miglia dalla tua struttura o dal traffico sulle rotte commerciali vicino alla tua struttura. Queste sono
le aree in cui è necessario controllare le tariffe e l’occupazione della concorrenza.
Scoping the Competition
Visitare la competizione di persona è necessario per vedere come la struttura proposta si accumulerà rispetto a
e se le loro attività sembrano essere fiorenti. Se i tuoi concorrenti non sono
ben occupati, l’area potrebbe aver raggiunto un punto di saturazione e semplicemente non c’è più cliente
base da cui attingere. Non costruire pensando che se hai una struttura più bella si sposteranno nella tua, loro
non lo faranno. È inerzia; un oggetto a riposo tende a rimanere a riposo. Questo è uno dei motivi per cui self storage
funziona. Ottenere quante più informazioni possibile attraverso le domande e l’osservazione, poi follow-up con
telefonate per riempire gli spazi vuoti. Potresti non essere in grado di ottenere le informazioni necessarie dall’approccio diretto
. Preparati a fare un po’ di investigazione, se necessario, per determinare i tuoi potenziali tassi unitari e l’occupazione dei concorrenti
.
Sito &Mix di unità
Il passo successivo è determinare il mix di unità. Unit mix determination è un’arte / scienza con alcune linee guida generali
. Più densa è la popolazione, migliori saranno le unità più piccole vendute; l’inverso è vero per
unità più grandi. Un mix di unità è più commerciabile di unità di tutte le stesse dimensioni e gli inquilini commerciali
tendono a utilizzare unità più grandi rispetto ai clienti residenziali. Sebbene molti tipi di edifici metallici possano
essere riconfigurati se necessario, è necessario prestare molta attenzione nel determinare il mix di unità. Lo spazio aereo
diviso per le pareti è il tuo unico prodotto. Più la configurazione delle unità corrisponde al tuo potenziale
esigenze dei clienti, migliori saranno le tue vendite. Se si desidera indirizzare un mercato di nicchia come record o
stoccaggio del vino, questa può essere un’area in cui si sceglie di chiedere il parere di un esperto attraverso uno studio di fattibilità
. Verificare con diverse aziende per vedere quali servizi offrono e la loro struttura tariffaria.
Assicurati che ciò che stai pagando non sia solo informazioni raccolte, ma in realtà fornisce le risposte
che stai cercando. Quando il mix di unità e le tariffe sono state stabilite è possibile calcolare il reddito da locazione potenziale. Se si offrono vendite di merce o altri servizi accessori stime di questo reddito viene aggiunto agli affitti per calcolare il reddito potenziale lordo. Una volta che il reddito è stato stabilito, i costi e le spese devono essere previsti.
Preparazione del sito
La preparazione del sito è spesso l’elemento di costruzione più costoso ed è completamente individuale a
ogni posizione. La maggior parte dei costruttori possono citare “lastra e sopra” stime dei costi di costruzione. Le spese di progettazione
e una pletora di tasse di approvazione governative saranno anche significativamente toccare il vostro portafoglio. Inoltre
per il costo di costruzione della struttura, è necessario capitale operativo sufficiente per operare si struttura
nella fase di locazione-up.
Leasing
La fase di leasing è il periodo di tempo dal giorno in cui apri le porte al giorno in cui hai
entrate sufficienti da affitti e vendite di merci per coprire le spese di possedere il negozio. Proprietà
le spese includono le spese operative mensili (spese dei dipendenti, utenze, manutenzione,
ecc.), servizio del debito sul prestito di costruzione o ipoteca, tasse e assicurazione di responsabilità civile (proprietà, non
contenuto unitario). Per stimare la quantità di locazione portare i soldi si dovrà prendere in prestito (di solito come parte di
il vostro prestito di costruzione) determinare quale percentuale della vostra metratura netta affittabile si può ragionevolmente
si aspettano di avere affittato ogni mese. La differenza tra metratura lorda e metratura netta
affittabile è che la metratura lorda include corridoi,voci ecc., e net leasable
la metratura è solo quello spazio che può essere affittato. Moltiplicare la metratura netta affittabile per il tuo
affitto medio per piede quadrato, e che vi darà il vostro reddito potenziale totale.
La prossima “area grigia” che affronti sta facendo un’ipotesi su quanto metraggio quadrato ti aspetti
da affittare ogni mese. Nella maggior parte delle aree del paese, gli affitti iniziano con il botto in primavera, tengono abbastanza
per tutta l’estate, poi si assottigliano per l’autunno e quasi si congelano in inverno. Tuttavia, le economie locali
possono influire in modo significativo su tale tendenza. Se ti trovi in una città universitaria, puoi caricare con forniture per insegnanti
e oggetti per studenti da maggio – giugno ad agosto-settembre e condurre un marketing pesante
il resto dell’anno per far andare avanti le cose. Se possibile, leggi le riviste di settore per trovare i tassi di leasing in
nella tua zona o parla con gli operatori locali delle tendenze, quindi metti insieme la tua stima di quale percentuale di
reddito da locazione ti aspetti di guadagnare ogni mese.
Se si prevede di affittare il tre per cento della vostra metratura netta affittabile il primo mese, e tre
il secondo mese si può aspettare il 3% del vostro reddito netto affittabile il primo mese e il 6% il secondo
mese, ecc. Per i primi mesi probabilmente non avrai molte uscite, ma dopo 3 a
6 mesi dovrai anche sottrarre il reddito di metratura perso per spostare le uscite per avere una buona stima
del reddito lordo effettivo per il mese. Sottrarre le spese stimate dal reddito lordo stimato
per determinare il reddito netto stimato. Finché quel numero di reddito netto è un numero negativo,
è necessario prendere in prestito denaro per coprire le spese. Questo è “lease carry”. Una volta che il tuo reddito copre le spese
, hai raggiunto l’equilibrio e non hai più bisogno di prendere in prestito. Cioè, a meno che le tue spese
non includessero un accantonamento per tasse e assicurazioni. Tasse e assicurazioni di solito non hanno
da pagare su base mensile, ma non possono mai essere dimenticati-hanno un piano per coprirli pure.
Self Storage Investment Returns
Dopo che tutte le tue spese sono coperte, il reddito che ricevi dalla tua struttura è il profitto. Il fattore determinante finale
sull’opportunità o meno di costruire il tuo negozio è se il profitto che riceverai
da questo investimento è uguale o superiore al profitto che puoi ottenere investendo in qualcosa
altro. Un fattore aggiunto da considerare è se si vuole vendere la struttura ad un certo punto, o
solo avere un flusso di reddito per il prossimo futuro. Vuoi capovolgere la proprietà il più velocemente possibile
per ottenere più soldi per ulteriori investimenti? Vuoi mantenere la struttura fino a quando i bambini
sono pronti per il college e poi vendono per avere fondi universitari? Oppure, vuoi tenere su di esso per
reddito di pensione? Questa è la tua strategia di uscita; dovresti scegliere l’investimento che meglio soddisfa
obiettivi futuri e quelli immediati.
Il fascino di self storage è reale, si tratta di un unico semplice business, ma è ancora un business. Prima di prendere
qualsiasi altra decisione, devi decidere se questa è o meno l’attività che soddisferà
i tuoi obiettivi. Quindi puoi scegliere l’aspetto che desideri, appartamento o solo ufficio, colori, quali porte
acquistare, sistema di sicurezza, recinzioni, pavimenti, ecc.