Hai gli occhi puntati sulla proprietà della casa. Ma le case in questi giorni sono pazze costose, tanto che forse cercare di risparmiare per un acconto abbastanza grande o richiedere un mutuo è stata una sfida.
A questo punto, la scelta di una casa rent-to-own (o lease-to-own) potrebbe sembrare una buona alternativa all’acquisto di una casa il percorso tradizionale. Ma i programmi rent-to-own possono essere rischiosi, specialmente per gli acquirenti.
Per aiutarti a prendere una decisione intelligente sul tuo viaggio di proprietà della casa, ti spiegheremo esattamente come funzionano le case rent-to-own e ti aiuteremo a valutare i pro ei contro.
Cosa sono le case in affitto?
Un programma rent-to-own si riferisce a un tipo di contratto in cui l’utente accetta di affittare una casa per un periodo di tempo specifico (mesi o anni) prima di acquisire la proprietà.
Durante quel periodo, il venditore accetta di detenere una somma di denaro designata da ogni pagamento dell’affitto per andare verso il tuo capitale (la parte della casa che possiedi al contrario di ciò che devi) quando lo acquisti.
Come funziona Rent-to-Own?
I programmi Lease-to-own sono diversi dal tipico processo di acquisto della casa perché ritardano la proprietà della casa per coloro che non sono pronti a impegnarsi in un acquisto di casa e consentono al potenziale acquirente di vivere nella casa come affittuario nel frattempo.
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Ecco i passaggi fondamentali su come funziona un programma rent-to-own:
Negoziare un prezzo di acquisto prima o dopo il noleggio
L’accordo rent-to-own specificherà come e quando viene deciso il prezzo di acquisto. Il prezzo potrebbe essere basato sul valore corrente della casa – o uno previsto.
In alcuni casi, il prezzo diventa ufficiale quando l’acquirente e il venditore firmano il contratto. In altre situazioni, il prezzo di acquisto non sarà deciso fino alla scadenza del contratto di locazione.
Determina se i pagamenti dell’affitto includono denaro accantonato per l’acquisto
Come parte del contratto, accetti di pagare un determinato importo dell’affitto ogni mese. Questi pagamenti sono in genere superiori a prezzi di affitto nella zona perché una percentuale di ogni pagamento è messo da parte come un credito per il vostro futuro acquisto della casa.
Chiedi se le riparazioni e la manutenzione sono di tua responsabilità durante il noleggio
In un contratto di noleggio, il venditore può chiederti di coprire costi come riparazioni, manutenzione, tasse HOA e tasse di proprietà durante il noleggio.
Si potrebbe essere sul gancio per tutto, dal paesaggio a un rotto unità di aria condizionata.
Ecco perché è così importante camminare attraverso il contratto con un avvocato che può spiegare chiaramente ciò che ciascuna parte è responsabile.
Pagare una tassa Up-Front per garantire la vostra opzione per comprare la casa
Sei tenuto a pagare al venditore una tantum, tassa non rimborsabile-di solito noto come opzione soldi, tassa di opzione o opzione di considerazione.
Questo ti dà la possibilità di acquistare la casa, e in alcuni casi, il venditore accetterà di mettere questo importo verso il vostro patrimonio netto in casa.
Non esiste una quantità di denaro opzione standard-è in genere una percentuale del prezzo di acquisto della casa.
Concordare una durata di locazione che porta all’acquisto
Tu e il venditore acconsentirete a una durata di locazione specifica nel contratto. Ci sono in genere due diversi tipi di contratti rent-to-own:
- Contratto di opzione di locazione. Questo ti dà la possibilità di acquistare la casa dopo il periodo di tempo concordato.
- Contratto di locazione di acquisto. Questo ti obbliga legalmente ad acquistare la casa dopo che il tuo periodo di locazione è scaduto.
D’altra parte, se non riesci a qualificarti per il finanziamento, l’opzione di acquisto potrebbe scadere.
Transizione dall’affitto all’acquisto della casa
A meno che non si risparmia abbastanza denaro per acquistare la casa a titolo definitivo durante l’affitto, è necessario garantire il finanziamento alla fine del periodo di locazione se si prevede di acquistare la casa.
A quel punto, il creditore ipotecario fisserà una data di chiusura in cui ti verrà data la proprietà della proprietà come acquirente. A seconda dei termini del contratto, la percentuale di affitto denaro messo da parte per l’acquisto e/o opzione denaro sarà accreditato a voi.
Tieni presente: tutto è negoziabile con le case in affitto
Poiché il processo di locazione a proprio è meno regolamentato di un tipico processo di acquisto o noleggio, non esiste un contratto standard di affitto a proprio. I termini sono completamente negoziabili.
Se stai entrando in un programma rent-to-own, è necessario parlare con un agente immobiliare di fiducia e un avvocato sul front—end per essere sicuri di capire—e sono a posto con-i termini del contratto unico.
L’affitto è una buona idea?
I programmi Rent-to-own possono sembrare una buona idea per gli acquirenti che non possono ancora beneficiare di un mutuo, ma vogliono mettere il piede nella porta—letteralmente!
Il rovescio della medaglia è rent-to-proprie case sono dotati di grandi rischi da considerare. Quindi cerchiamo di scavare nei pro e contro prima di decidere di ottenere uno.
Pro per gli acquirenti
Costruisci un acconto nel tempo
Invece di dover sborsare un acconto significativo quando ti trasferisci, costruisci equità per un periodo di tempo specifico pagando un affitto più alto.
È possibile evitare la concorrenza acquirente
Alla fine del contratto di affitto-a-proprio, non sarà contro altri acquirenti per la proprietà.
Non devi qualificarti per un mutuo subito
Potresti essere attratto da un programma rent-to-own perché non puoi permetterti di comprare ancora una casa. Forse si sta ancora pagando il debito o non si dispone di un acconto salvato.
Trasferirsi in una casa senza qualificarsi per un mutuo può sembrare la risposta. Ma ecco la verità: le probabilità che il tuo accordo rent-to-own fallisca vanno ben oltre se sei già in un pasticcio finanziario.
Contro per gli acquirenti
Il tuo affitto sarà più costoso
Anche se il tuo contratto è impostato in modo che parte del tuo affitto stia andando verso l’equità nella casa ogni mese, i tuoi prezzi di affitto saranno più alti a causa di ciò.
Perché non affittare un posto per meno soldi e tenere i soldi che stai mettendo da parte per un acconto nel tuo conto bancario invece del tuo padrone di casa?
Pagherai un extra per tasse e riparazioni
Ricorda: dovrai pagare quella tassa anticipata (vedi #4 sopra) per avere la possibilità di acquistare la casa lungo la strada. Probabilmente non lo riavrai indietro se l’accordo non funziona.
E non dimenticare—potresti essere responsabile di tutte le riparazioni e la manutenzione anche durante il noleggio. Emergenze inaspettate possono mettere un buco serio in tasca—per una casa che non è ancora tua!
Si potrebbe pagare più di quanto la casa vale la pena
Se si dispone di un contratto di rent-to-own per un paio di anni, non avete modo di sapere che cosa il mercato immobiliare o l’economia locale potrebbe fare in quel periodo.
Certo, il valore della tua casa potrebbe aumentare, ma potrebbe anche diminuire. Il prezzo di acquisto che si blocca all’inizio del contratto è solitamente gonfiato per tenere conto dell’aumento dei valori della casa.
Ciò significa che si potrebbe finire per pagare più di quanto la proprietà è in realtà vale la pena!
Si perde denaro se si decide di non acquistare la casa
Diciamo che si ottiene un nuovo lavoro che richiede di trasferirsi. O forse ancora non può qualificarsi per un mutuo alla fine della durata del contratto. Forse hai deciso che questa casa non fa per te.
Se sei in un contratto di opzione di leasing, puoi allontanarti dal contratto. Ma cosa succede a tutti i soldi che hai biforcuto in affitto più alto e denaro opzionale? Sono migliaia di dollari che non riavrai indietro.
Il contratto favorisce il venditore
Qualcosa di piccolo come un assegno di affitto in ritardo o non pagare per una riparazione in modo “tempestivo” potrebbe liberare il proprietario da qualsiasi obbligo di onorare il contratto. Non ci sarà un cavaliere in armatura splendente diretto verso di te per salvare la giornata-o il tuo contratto.
Si potrebbe perdere il patrimonio netto si costruisce
Se la situazione finanziaria del padrone di casa cambia e la casa va in preclusione, quella casa va alla banca—non a voi.
O se il venditore si alza e cambia idea dopo aver firmato un contratto di affitto, ci vorrebbe un’azione legale costosa per far rispettare il contratto in quello scenario. Questo è un costo che potresti non essere in grado (o disposto) a pagare.
Linea di fondo: È Rent-to-Own vale la pena?
Mentre un contratto di affitto a proprio è un documento legalmente vincolante, ha troppe scappatoie per essere una garanzia. Più, si perde così tanti soldi nel processo se l’affare va acida.
Quindi tieni i tuoi soldi nel tuo conto bancario e evita i contratti di affitto-a-proprio-non ne vale la pena!
Alternative al processo Rent-to-Own
Quando si tratta di case in affitto-to-own, i contro superano i pro. Se vuoi prendere una decisione intelligente per il tuo futuro, è semplice: evita una situazione di leasing-to-own, anche se significa che devi aspettare per muoverti.
Fidati di noi-ne vale la pena comprare una casa in modo intelligente. Se hai bisogno di tempo per ripulire le tue finanze, va bene.
Ecco cosa fare:
- Continua ad affittare. Non c’è vergogna in affitto mentre si paga il debito e salvare un fondo di emergenza. In realtà, questa è la cosa migliore che puoi fare!
- Continua a risparmiare. Dopo che le vostre finanze sono in ordine, iniziare a risparmiare per un grande acconto. Non comprare una casa—o firmare un accordo per comprare una casa-quando sei al verde!
Abbiamo capito. Ripulire il tuo pasticcio finanziario e salvare un acconto non è facile. Ci vuole duro lavoro e sacrificio. Ma ne vale la pena!
Quando ti trasferisci nel tuo nuovo posto, avrai la tranquillità di sapere che hai fatto una scelta che benedirà la tua famiglia per gli anni a venire.
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L’acquisto di una casa in modo tradizionale può richiedere più tempo, ma sarai contento di averlo fatto. Quando si è pronti a comprare, un agente immobiliare può aiutare a trovare una casa nel vostro budget che ami.
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