表面上、自己ストレージビジネスとそれがストレージユニットを構築するために費用がかかりますので、簡単に見えます。 その他の事業には、製品の注文、在庫数&ストレージ、腐敗の問題、陳腐化、人材派遣、スケジューリング、製造物責任の問題、機器&消耗品の供給などがあります。 など。 など。 そのほとんどは自己記憶方程式の一部ではありません。 しかし、まだ水は深く走り、簡単に見えるので自己貯蔵に飛び込むと、あなたが準備しているよりも
スプラッシュが多くなる可能性があります。
まず、”それを構築し、彼らが来る”ここでは動作しません。 良い広告キャンペーンと偉大な
価格は、存在しない”必要性”を作成しません。 最新のガジェット、最高のピザ、最速のオートバイ、または最も魅力的な
の香りを持っていない場合、人々は”
が不足している”と確信することができます……しかし、彼らが持っていないものを保管するために月額料金を支払う必要があると言うことは、どんなに魅力的な価格や施設が魅力的であっても、
セルフストレージは、建設の面で非常に汎用性があり、ほとんどの
企業、土地を持っているか、個人的な理由で事業を開始したい個人に比べて、操作が簡 業界の私たちが直面している責任の一部は、
人々がより大きな画像を見るのを助けることです。 セルフストレージはビジネスであり、他のビジネスと同じ条件で評価する必要があります。
ストレージユニットを構築するコスト–セルフストレージビジネスモデル
セルフストレージがあなたのために働くかどうかを決定する際に答えなければならない主な質問は、
あなたの施設が生成すると予測されるお金は、あなたのコストと
費用のすべてをカバーするのに十分であり、
の期間中に望む利益収入を提供しますか？ だから、4つの決定要因があります。 (1)売上（賃料＋商品）でどれだけ
を稼ぐことができるか。 (2)施設を建設-運営するためにはどれくらいの費用がかかりますか、(3)
これを価値のある投資にするためにはどれくらいの利益が必要ですか？ （4）あなたの出口戦略
（投資のための長期的または最終的な目標）は何ですか？
最初の質問に答えることは、2つの要因の組み合わせです。 各製品（ユニットサイズ、
タイプ）のどれくらいあなたの土地に余裕があり、それぞれにどのような料金を請求できますか？ レート
の問題は、一般的に製品の問題よりも簡単ですが、少し研究が必要です。 一般的には、競合他社の類似製品に対する料金について
請求することができます。 あなたの施設が競合他社よりも優れているかそれ以上の
が便利な場合は、もう少し充電することができます。 人々は一般的に、
家族の持ち物をできるだけ家の近くに保管するか、仕事や日常的に旅行する他の場所に連れて行く道路に便利な場所に保管することを好みます。 だから、あなたの顧客のほとんどは、あなたの施設の数マイル以内から、またはあなたの施設の近くの貿易ルート上のトラフィックから
来るでしょう。 これらは
あなたの競争の料金と占有率を確認する必要がある領域です。
競争のスコープ
あなたの提案された施設が
と比較してどのように積み重なるか、そして彼らの事業が繁栄しているように見えるかどうかを見るためには、競争を直接訪問する必要があります。 あなたの競争相手が
を十分に占有していない場合、その領域は飽和点に達している可能性があり、単に顧客
ベースから引き出すことはできません。 より良い施設があれば、彼らはあなたのものに移動するだろうと考えて構築しないでください。それは慣性です。安静時のオブジェクトは安静にとどまる傾向があります。 これがself storage
が機能する理由の1つです。 質問や観察を通してできるだけ多くの情報を得てから、
の電話でフォローアップして空白を埋める。 直接
アプローチから必要な情報を取得できない場合があります。 あなたの潜在的な単価と
競合他社の占有率を決定するために、必要に応じて、少し探偵を行うために準備されています。
サイト&ユニットミックス
次のステップは、あなたのユニットミックスを決定することです。 ユニットミックス決定は、いくつかの一般的な
ガイドラインを持つ芸術/科学です。 母集団の密度が高いほど、より小さい単位が売れます。
の大きい単位の逆数が当てはまります。 単位の組合せはすべての同じサイズの単位より市場性であり、商業借用者
は住宅の顧客より大きい単位を使用する傾向がある。 多くのタイプの金属の建物が
必要ならば再構成することができるが、大きい心配は単位の組合せの決定で運動されるべきである。 壁で割ったエアスペース
はあなたの唯一の製品です。 ユニットの構成があなたの潜在的な
クライアントのニーズに一致すればするほど、あなたの販売はより良くなります。 レコードや
ワイン貯蔵のようなニッチ市場をターゲットにしたい場合、これは実現可能性
調査を通じて専門家の助言を求めることを選択する領域 彼らが提供するサービスだけでなく、彼らの料金体系を確認するには、いくつかの企業に確認してくださ
あなたが支払っているものは、単に収集された情報ではなく、実際にあなたが求めている答えを提供していることを確認してください
。 ユニットミックスと料金が確立されている場合は、あなたの潜在的な賃貸収入を計算することができます。 あなたが商品の販売や他の補助的なサービスを提供する場合、この収入の見積もりは、あなたの総潜在的な収入を計算するために家賃に追加されます。 収入が確立されれば、費用および費用は予測される必要がある。
サイトの準備
サイトの準備は、多くの場合、建設の最も高価な要素であり、
各場所に完全に個別です。 ほとんどのビルダーは、”スラブと上記の”建物のコストの見積もりを引用することができます。 デザイン費
と政府の承認手数料の茄多も大幅にあなたの財布をタップします。 施設の建設コストに加えて
、リースアップ段階で施設
を運営するのに十分な運営資本が必要になります。
リース
リースアップ段階は、あなたがドアを開いた日から、あなたが店を所有する費用をカバーするために、レンタルや商品販売から十分な収入を
持っている日までの期間です。 所有権
費用には、毎月の営業費用（従業員費用、光熱費、メンテナンス、
など）が含まれます。）、建設ローンや住宅ローン、税金、および賠償責任保険（プロパティではなく、
ユニットの内容）の債務サービス。 あなたが借りる必要がありますどのくらいのリースキャリーお金を推定するには（通常、
あなたの建設ローンの一部として）あなたが合理的に
毎月リースしていることを期待することができますあなたのネットリース可能な面積のどのような割合を決定します。 総面積とnet
leasable square footageの違いは、総面積に廊下、エントリなどが含まれていることです。 そして、ネットリース可能な
平方フィートは、借りることができる唯一のスペースです。 平方フィートごとのあなたの
平均賃貸料によって純leasable正方形の映像を掛ければ、それはあなたの総潜在的な収入を与える。
あなたが直面する次の”灰色の領域”は、あなたが
が毎月リースすることを期待するどのくらいの面積についての仮定をすることです。 国内のほとんどの地域では、春にはバングから始まり、夏にはかなりしっかりとホールドし、秋にはテーパーオフし、冬にはほとんど凍結します。 しかし、地域経済
はその傾向に大きな影響を与える可能性があります。 あなたが大学の町にいる場合は、5月-6月から8月-9月までの教師用品
と学生の持ち物を積み込み、残りの年に重いマーケティング
を行い、物事を 可能であれば、貿易雑誌を読んで
お住まいの地域のリース料金を見つけるか、傾向について地元の事業者に話し、毎月得ることを期待する
賃貸収入の
最初の月に正味賃貸可能面積の3％を借り、2番目の月に3％の
を借りると予想すると、最初の月に正味賃貸可能収入の3％、2番目の月に6％の
を期待 最初の数ヶ月間は、おそらく多くの移動アウトを持っていませんが、3から
6ヶ月後には、その月の実際の総収入の良い
推定値を持つために移動アウトに失われた平方フィートの収入を減算する必要があります。 推定総
収入から推定費用を差し引いて、推定当期純利益を決定します。 その純利益数が負の数である限り、
あなたは費用をカバーするためにお金を借りる必要があります。 それが”リースキャリー”です。 あなたの収入が
費用をカバーすると、あなたは均衡を達成し、もはや借りる必要はありません。 つまり、あなたの費用
に税金と保険の発生額が含まれていない場合を除きます。 税金や保険は通常、毎月支払われる
を持っていませんが、忘れられることはありません–それらをカバーする計画も持っています。
自己ストレージ投資リターン
あなたの費用のすべてがカバーされた後、あなたがあなたの施設から受け取る収入は利益です。 ストアを構築するかどうかの最終的な
決定要因は、この投資から
を受け取る利益が、他の何か
に投資することによって達成できる利益と等しいか 考慮すべき追加の要因は、ある時点で施設を売却したいかどうか、または
が近い将来の収入の流れを持っているかどうかです。 追加投資のためにもっと多くのお金を得るために、
できるだけ早くプロパティを反転したいですか？ あなたは
の子供たちが大学の準備ができるまで施設を維持し、大学の資金を持って販売したいですか？ または、
退職所得のためにそれを保持したいですか？ これはあなたの出口戦略です;あなたは最高の
将来の目標だけでなく、即時のものを満たしている投資を選択する必要があります。
自己ストレージの魅力は本物であり、それはユニークな単純なビジネスですが、それはまだビジネスです。
その他の決定が行われる前に、これが
あなたの目標を満たすビジネスであるかどうかを決定する必要があります。 次に、あなたが望む外観、アパートまたは単にオフィス、色、購入するドア
、セキュリティシステム、フェンシング、床などを選択することができます。