賃貸不動産用不動産投資信託のいろは

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不動産投資信託（Reit）は、2007年にカナダの法人所得税ベースを保護するために、財務省が特定投資フロー（SIFT）信託およ

SIFTルール以前は、証券取引所に上場していた公的信託やパートナーシップを通じて事業を運営する傾向が高まっていました。 パートナーシップと適切に管理された信託は、所得税を払っていません。 むしろ、パートナーシップで生成された収入は、パートナーの手に課税され、信頼で得られた収入は、毎年そのユニット保有者に支払われるか支払われる場合、ユニッ パートナーまたはユニット保有者が所得税を免除されている場合（例えば、登録された退職貯蓄制度、非課税年金制度など）。）、それが公益法人で獲得された場合、そうでなければ支払われていたであろう所得税は避けることができました。

この結果に対抗するために、SIFTルールは、カナダに居住しているほとんどの公的信託およびパートナーシップに法人税率で効果的に課税し、それらが行う分配は受取人への配当として扱われます。 そして、重要なことに、同時にSIFTルールが導入されたため、Reitの除外も行われました。

世界中の多くの国では、投資家が単独ではできないかもしれない商業用、工業用、住宅用不動産に投資する機会を、税効率的な方法で投資する機会を与 カナダの規則では、特定の限られた資源物件がREITで開催されることが許可されていますが、以下の内容は賃貸不動産のみを対象としています。

構造と所有権

定義により、reitとみなされるためには、信託は公に上場されなければなりません。 これは、この用語がSIFT例外を満たすために、カナダの所得税の目的のためにのみ関連しているという事実によるものです。 いくつかの理由から、カナダのほとんどのReitは、投資信託信託（MFTs）として上場されています。

技術的には所得税の目的のためのREITではありませんが、民間REITという用語は、上場されていないが投資家が参加することを探している不動産を所有 しかし、MFTは公開されていないため、公的信託にのみ適用されるため、SIFT規則に対するREIT免除には関係しません。 しかし、クローズエンドのユニット信頼（すなわち、 mftとみなされるためには、不動産保有がその総財産の80％以上に相当するユニット保有者が保有するユニットを買戻しする義務がない信託）を公に上場しなければならない。

MFTとしての資格を得るためには、信頼が必要です;

  1. カナダのユニットトラスト居住者であること。
  2. 信託の資本財産である不動産の取得、保有、維持、改善または管理を含む不動産に資金を投資することにその事業を制限する。
  3. は、主に非居住者の利益のために設立することはできません。
  4. は、最低公正市場価値が$500のクラスのユニットの少なくとも”一つのブロック”を所有しているいずれかのクラスのユニットの少なくとも150人の投資主を持っています。 （ブロック内の単位数は、単位の値によって異なります。）最初にこのテストを満たしていない新しいMftの場合、テストが最初の課税年の後の91日までに満たされた場合、信頼がMFTであるとみなす選挙があります。

上記の条件b)が満たされるようにするために、Reitは通常、REITがリミテッドパートナーであり、名目上の一般的なパートナーシップ持分を保有するREITの子会社であ パートナーは、一般的にパートナーシップの事業を引き継いでいると考えられているが、MFTのための有限責任組合の関心のための具体的な除外があります。

分配金

Reitおよび民間不動産信託の両方が、その投資主に年間に支払われた金額または支払われた金額の控除を受ける権利があります。 信託は、居住地に応じて約48％と53％の間で一般的にある個人のための最高の限界率で課税されます。 Reitは通常毎月の分配を行いますが、ほとんどの信託証書では、その年に行われた分配を超える信託によって得られた課税所得は、12月の課税年度の末に支払われるか、または支払われることが必要になります。 31. （MftsがDecを持っているための選挙があります。 税務上の目的のために15年の終わり。）信託証書は、一般的に現金分配と同じ税務上の扱いを持つREITユニットの分配を可能にする。 彼らは税を免除されていない限り、その課税所得がゼロであり、収入は、ユニット保有者の手に課税されるように、これは、信託が控除を受ける権利を

分散信託収入は、一般的に投資主の手による財産からの収入として扱われます。 REITが配当所得を獲得したか、または純キャピタルゲインを実現した範囲で、受託者は、これらの金額を配当およびキャピタルゲインとしてそのユニッ 外国所得と支払われた外国税にも同様の指定があります。 REITが特定の年に税務上の損失を認識した場合、その損失は信託に保持され、翌年の課税所得を減らすために繰り越すことができます。

多くの場合、REITは税務上の減価償却費を控除した結果、課税所得を超える金額を分配するのに十分なキャッシュフローを持っています。 このような状況では、この超過額はユニット保有者の手に直接課税されません。 むしろ、過剰は、ユニットが売却されたときに、ユニット保有者がより大きなキャピタルゲイン、またはより小さな資本損失を有するように、ユニットの税コストを削減します。 コスト削減の結果、ユニットが負の税コストを有する場合、この負の金額はユニット所有者の手のキャピタルゲインとして扱われ、税コストはnilにリセ

REITによるカナダ居住者への分配には源泉徴収税はありません。 しかし、非居住者への所得分配は25％の源泉徴収税を引き付け、非所得分配は15％の源泉徴収税を引き付ける。 非居住者が居住する国と租税条約がある場合、源泉徴収税率は減額される可能性があります。 例えば、米国の居住者への所得分配に対する源泉徴収税は、カナダと米国の間の条約のおかげで15％に減少しています。

収益テスト

REITとしての資格を得るために満たされなければならない収益テストが2つあります。 最初の下では、課税年度について、信託の「総REIT収益」の最低90％は、その年に処分された財産のコストを差し引いた総収益として定義されています。:

  1. 不動産または不動産からの賃貸
  2. 利息
  3. 不動産の処分によるキャピタルゲイン
  4. 配当
  5. ロイヤリティ
  6. 適格再販不動産の処分資本財産である不動産に付随する)

第二のテストでは、課税年度の信託の総REIT収益の75％の最小値は、以下の任意の組み合わせから導出されなければなりません:

  1. 不動産または不動産からの賃貸
  2. 不動産または不動産に対する住宅ローンまたは仮説からの利息
  3. 資本不動産である不動産または不動産の処分

不動産または不動産の定義は、カナダに位置する不動産に限定されるものではありません。 また、不動産、建物およびその構成部品への関心、およびREITへの投資も含まれます。

“不動産または不動産からの賃貸”という用語には、不動産の賃貸に付随し、慣習的に供給または提供されるサービスに対する支払いが含まれます。 不動産の管理または運営による収入、ホテルまたは同様の施設の部屋の占有または使用権、および利益に基づく家賃は、不動産または不動産からの

これらのルールの結果、REITは非適格活動から総収益の10％を超えることはできません。 また、第一のテストでは、非適格活動、およびあらゆる種類の利息、配当またはロイヤリティから総REIT収入の10％を得ることは許されていますが、第二のテス

本規則には、REITの子会社、信託またはパートナーシップに関するルックスルー規定が含まれており、これらの事業体で獲得した収益は、収益テストが満たされているかどうかを判断する目的でREITによって獲得されたものとして扱われる。

資産テスト

また、REITとしての資格を満たすために満たされなければならない二つの資産テストがあります。 最初の資産テストでは、REITが保有するすべてのnonportfolioプロパティの公正市場価値の最低90％は、課税年度を通じて”適格REITプロパティ”でなければなりません。

一般的に、非portfolioプロパティには、対象事業体およびカナダの不動産または不動産への特定の投資が含まれます。 ほとんどの場合、対象となるエンティティは、カナダの居住者で構成されている企業、信託の単位、またはパートナーシップへの関心の株式です。 REITは、非portfolioプロパティであるためには、対象事業体の株式価値の10％以上を所有している必要があります。

カナダの不動産または不動産がnonportfolio不動産であるためには、そのようなすべての不動産の公正市場価値の合計がREITの株式価値の50％を超えなければな カナダの不動産および不動産には、その企業の公正市場価値の50％以上がカナダの不動産または不動産から派生している場合、会社の株式および信託ま

適格REIT不動産であるためには、非portfolio対象事業体は、reitの実質または不動産の維持、改善、リースまたは管理から直接REIT総収益の90％以上を導出しなければな資本のプロパティである不動のプロパティ。

カナダに位置していない不動産は、非portfolioプロパティとはみなされないため、この資産テストの対象とはなりません。

第二の資産テストでは、課税年度を通じて、本REITの特定の資産の公正市場価値の合計は、本reitの株式価値の75％を下回ることはできません。 このテストで考慮される資産は次のとおりです:

  1. 資本財産である不動産または不動産
  2. 適格再販財産（この記事で以前に定義）
  3. 銀行家の受け入れによって表されるカナダの企業の債務
  4. 現金
  5. カナダ政府機関によって発行されたまたは保証された債務
  6. 信用組合

このテストにより、信託は、不動産または不動産に投資されるまで、公募から大量の現金を保持しながら、reitとしての資格を継続することがで

これらの資産の公正市場価値は、REITが負債を有する可能性が高いため、REITの株式価値の100％を超える可能性があることに注意してください。

最初の資産テストとは異なり、不動産または不動産はカナダにある必要があります。 ただし、両方のテストを満たす必要があります。 定義により、不動産または不動産には、別のREIT、建物および建物に貼付された特定のその他の特定の減価償却可能な財産への関心が含まれます。

資産テストにより、REITは資金調達や賃貸物件の運営に関連するものではなく、規定されたしきい値の範囲内でのみ投資を保持することができます。 収益テストは年末に計算されますが、資産テストは年間を通じて満たされなければなりません。 それにもかかわらず、オフサイドであることは、信託が法人として実質的に課税されることになるため、収益と資産の両方のテストを定期的に監視す 資産テストは、いつでもオフサイドであることは、その年のためのREITとみなされてから信頼を失格することができますように、特に厳しいです。

REITにするかしないか

reitは、同様の資産を保有する企業構造と比較して、多くの投資家から非常に魅力的な投資形態であると考えられています。 彼らは、彼らがそうでなければ、自分で作るだけでなく、より多様な不動産ポートフォリオを提供することができないかもしれない不動産投資に参加す REITは固定ファンド投資ほど安全ではないかもしれませんが、投資家は通常、毎月または四半期ごとに支払われる現金リターンを提供しながら、利回りをより魅力的と見なします。REITはまた、強力なカナダの不動産市場の優位性を共有することを可能にします。 REITは、資金が計画から撤回されるまで所得税が延期されるため、Rrspや年金制度などの非課税投資家にとって特に魅力的です。

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