1031取引所識別ルールを理解し、遵守することが重要です。facebook Twitter Linkedin
1. 締め切りと一般的なルール。
納税者は、取引所で取得しようとしている代替財産を特定するために、放棄された財産が閉鎖された日から45日を持っています。 一つの取引所に複数の放棄されたプロパティがある場合、45日は、最初の放棄されたプロパティが閉じた日から測定されます。 特定された財産は契約の下にある必要はなく、納税者は彼が特定したすべてを取得する必要はありません。 しかし、納税者が特定した財産以外のものを取得することは許可されておらず、識別規則に従わないと交換全体が台無しになる可能性があることに注意することが重要です。
2. 3プロパティのルール。
納税者が識別できる財産の数を制限する規則があります。 ほとんどの場合、納税者は3つの財産ルールを使用します。 納税者は、三つまでの交換プロパティを識別することができ、それらの一つ、二つまたはすべての三つを取得することができます。
3. 200％ルール。
納税者が3つ以上の財産を特定したい場合は、200%ルールを使用できます。 このルールは、納税者は、限り、彼が識別するものの公正市場価値の合計が放棄された財産として販売されたものの公正市場価値の200％を超えていないよ 最初のアメリカの取引所は、いくつかのプロパティは、後で最初に推定されたものよりも高い値を持っていると判断された場合には、納税者が許可されているものよりも少ない価値があるプロパティを識別することにより、”クッション”に構築することをお勧めします。
4. 95％ルール。
投資家によって一般的に使用されていない別のルールがあります。 95％のルールは、納税者が放棄されたプロパティの値の200％以上である合計値を持つ三つ以上のプロパティを識別することができますが、納税者は、彼が識別 本質的に、納税者は、この仕事をするために彼が特定したすべてのものを取得する必要があり、それがあまりにも頻繁に依存していない理由です。
5. 45日の期間に取得したプロパティ。
45日間の識別期間中に実際に取得された物件は、適切に識別されたものとみなされます。 この期間中に一部のプロパティが取得され、一部のプロパティが別の識別ルールを使用して後で取得された場合、最初の45日間に取得されたプロパテ たとえば、最初の45日間に1つのプロパティを取得し、3つのプロパティルールを使用し、45日後にさらにプロパティを購入する予定の場合、すでに1つを使い切っているため、識別するプロパティがさらに2つしかありません。
6. 識別の方法。
身分証明書は書面で、納税者が署名しなければならず、財産は明確に記述されていなければなりません。 これは、一般的に、納税者が財産の住所またはその法的記述のいずれかを識別することを意味します。 コンドミニアムに単位番号があるべきで納税者が100%の興味よりより少しを買えば、得られているものがのパーセント分け前は注意されるべきである。
7. 誰が身分証明書を受け取る必要があります。
納税者は、以下のいずれかに身分証明書を送付しなければならない：
1)交換用財産を納税者に譲渡する義務がある者（交換用財産の販売者など）または;
2)納税者の代理人または家族などの”失格者”以外の交換に”関与している”他の人（資格のある仲介者、エスクローエージェントまたはタイトル会社など）に対して。 ほとんどの識別通知は、資格のある仲介者に送信されます。
8. 交換プロパティは、識別されたものと同じでなければなりません。
納税者は、彼が特定したものと「実質的に同じ」財産を受け取らなければならない。 この規則には、「実質的に同じ」が何を意味するのかを示すための4つの例が含まれています。 一例では、納税者は、未改良の土地の二エーカーを識別し、その土地の1.5エーカーを取得します。 納税者が受け取ったものは、識別されたものと性質や性格が異ならず、納税者が識別された財産の公正市場価値の75％を取得したため、取得された財産は実質的に同じである。 別の例では、納税者は、１つの納屋と２エーカーの土地を識別し、次に、納屋の基礎となる土地のみを有する納屋を取得する。 IRSは、取得したプロパティは、その基本的な性質や文字が異なっていたので、識別されたプロパティと実質的に同じではなかったと言います。
9. 建設されるプロパティ。
交換用財産が識別時に建設中の場合、納税者は財産の住所または法的説明だけでなく、財産上に構築されるものの説明も含めなければなりません。
10. 逆交換。
納税者が放棄された財産の売却を終了する前に宿泊施設が代替財産を取得する逆交換を行っている場合、納税者は売却しようとしているものを書面で特定しなければならず、その身分証明書は、宿泊施設が代替財産を閉鎖してから45日以内に送付しなければならない。