Uitzettingswetten van Colorado variëren van county tot county in termen van gerechtelijke procedures en vergoedingen. Ondanks dat volgen ze allemaal hetzelfde algemene uitzettingsproces:
- stuur een duidelijke schriftelijke kennisgeving
- vul de formulieren in
- Bedien de huurder
- woon het proces bij
- wacht op het vonnis
elk uitzettingsproces is anders en afhankelijk van de huurovereenkomst die door de huurder en de verhuurder is ondertekend. Het is altijd het beste om nauwgezette file-keeping uit te oefenen om fouten die de huurder zou kunnen exploiteren te voorkomen.
dit artikel geeft een samenvatting voor verhuurders om naar te verwijzen bij het uitzetten van een huurder. Bevestig procedures met uw provincie om fouten en verwarring te voorkomen.
Uitzettingsredenen
niet-betaling van huur op tijd
huur wordt gewoonlijk beschouwd als laat op een dag na de vervaldatum. Een respijtperiode kan beschikbaar zijn indien vermeld in de huurovereenkomst.
voordat een verhuurder het uitzettingsproces kan starten, moet hij de huurder een officiële schriftelijke aanmaning tot betaling geven. Dit is ook bekend als een eis voor Compliance.
de tijd die verhuurders hun huurders geven om te betalen, hangt af van hun huurovereenkomst:
| Type van de Huurovereenkomst | Uitleg | Merk |
|---|---|---|
| Residentiële Overeenkomst | Een andere huurovereenkomst die niet vallen onder de bovengenoemde categorieën | 10 Dagen Betalen |
| Vrijgesteld Residentiële Overeenkomst | De woning is een van de vijf (of meer) van de woningen in eigendom van de verhuurder | 5 Dagen Betalen |
| de Werkgever verstrekt Behuizing Overeenkomst | De huurder in bij de werkgever voorzien van behuizing | 3 Dagen te Betalen |
indien de huurder de huur binnen de opzegtermijn betaalt, wordt het uitzettingsproces niet voortgezet. Indien de huurder niet kan betalen, kan de verhuurder doorgaan met het uitzettingsproces.
Zie Kolom. Rev. Stat. §§ 13-40-104 (d) en (e)
schending van de huurovereenkomst
de huurovereenkomst moet door zowel huurder als verhuurder gedurende de gehele duur van het verblijf van de huurder worden gehandhaafd. Overeenkomsten kunnen van huurder tot huurder verschillen en moeten duidelijk in de huurovereenkomst worden vermeld.
als een huurder een van de voorwaarden van de huurovereenkomst schendt, moet de verhuurder een schriftelijke kennisgeving geven om aan de huurder te voldoen, waarbij hij de huurder op de hoogte stelt van zijn overtreding en specificeert hoe lang hij aan de huurovereenkomst moet voldoen.
de tijd die een huurder nodig heeft om het probleem op te lossen of het pand te verlaten, hangt af van het type huurovereenkomst:
| Type van de Huurovereenkomst | Uitleg | Merk |
|---|---|---|
| Residentiële Overeenkomst | Een andere huurovereenkomst die niet vallen onder de bovengenoemde categorieën | 10 Dagen te Voldoen |
| Vrijgesteld Residentiële Overeenkomst | De woning is een van de vijf (of meer) van de woningen in eigendom van de verhuurder | 5 Dagen te Voldoen |
| de Werkgever verstrekt Behuizing Overeenkomst | De huurder in bij de werkgever voorzien van behuizing | 3 Dagen te Voldoen |
als de huurder de problemen op tijd oplost, wordt het uitzettingsproces niet voortgezet.
huurovereenkomsten kunnen:
- schade aan verhuureigendom
- huisdieren in huisdiervrije eigendommen houden, enz.
- langer blijven dan aangegeven op de huurovereenkomst
- overschrijding van het maximum aantal toegestane bewoners die in de huurovereenkomst wonen
indien de huurder de overtredingen niet tijdig oplost, kan de verhuurder doorgaan met de uitzetting.
het uitvoeren van illegale activiteiten
als een huurder zich schuldig heeft gemaakt aan illegaal gedrag binnen het onroerend goed, moet de verhuurder een opzegtermijn van drie dagen afgeven om te vertrekken.
Voorbeelden van illegale activiteiten:
- Betrokkenheid bij de creatie, distributie en consumptie van illegale drugs
- Mishandelen van iemand op of in de buurt van de gehuurde woning
- Overtuiging van een criminele handeling die draagt ten minste 180 dagen penalty
- Diefstal, geweld, assault
Klanten die belast was met dit soort overtreding hebt niet de mogelijkheid om de “juiste” het. Ze moeten vertrekken voordat de opzegtermijn eindigt. Als ze op het terrein blijven, kan de verhuurder doorgaan met het uitzettingsproces.
zie: Co Rev.§ 13-40-107.5 (2016)
niet-verlenging van de huurovereenkomst na afloop van de huurperiode
in Colorado kunnen verhuurders huurders niet uitzetten of dwingen het pand te verlaten zonder gegronde reden. Zolang de huurder geen regels overtreedt, kan hij tot het einde van zijn huurperiode blijven.
maar als de huurder zelfs een dag na het einde van zijn huur – /huurovereenkomst in het onroerend goed blijft en geen verlenging heeft geregeld, kunnen verhuurders een Opzeggingsbevel afgeven. Verhuurders zijn niet verplicht hun huurders eraan te herinneren om te vernieuwen, tenzij vermeld in de huurovereenkomst.
de tijd die een huurder ontvangt voordat hij het onroerend goed verlaat, hangt af van de duur van zijn huurovereenkomst.
| Huur/Verhuur-Overeenkomst | Kennisgeving te Ontvangen |
|---|---|
| Een jaar of langer | 91 Dagen te Stoppen |
| Zes maanden tot één jaar | 28 Dagen te Stoppen |
| Een maand tot zes maanden | 21 Dagen te Stoppen |
| Op en één week tot één maand | 3 Dagen te Stoppen |
| Minder dan één week | 1-Dag van tevoren te Stoppen |
Het indienen van een Klacht
Hoe een Klacht indienen
het uitzettingsproces kan pas beginnen nadat de kennisgeving is gedaan. De verhuurder moet genoeg tijd hebben gelaten om te passeren voor het indienen van uitzetting.
het uitzettingsproces ziet er als volgt uit:
- Ga naar de rechtbank de huurwoning behoort tot
- Dien de benodigde documenten op
- Betaal de kosten. In Colorado, het indienen van kosten beginnen bij $ 85 – $ 135, afhankelijk van het type uitzetting
tijdlijn
het duurt ongeveer 1 tot 91 dagen vanaf de kennisgeving te betalen of ontslag uitgifte, afhankelijk van de reden voor uitzetting en de huurovereenkomst voordat een juridische klacht kan worden ingediend.
ten dienste van de huurder
ten dienste van een huurder
een afschrift van de dagvaarding en klacht wordt aan de huurder betekend. De betekening moet ten minste 7 dagen voor de terechtzitting plaatsvinden.
er zijn verschillende methoden om dit te bereiken:
- persoonlijke dienst-een kopie van de dagvaarding en klacht wordt persoonlijk aan de huurder overhandigd
- vervangende dienst-indien de huurder niet beschikbaar is, kan een familielid van hen die ouder is dan 18 jaar de documenten ontvangen. Als geen van de bovenstaande opties beschikbaar is, kan een kopie worden achtergelaten op de werkplek van de huurder.
- posten-de server laat een kopie van de documenten achter op een veilige en zichtbare plaats bij de ingang van het pand.
bij gebruik van de Posting-methode heeft de server de extra verantwoordelijkheid om de documenten via eersteklas e-mail te versturen.
verhuurders mogen de documenten niet zelf aan de huurder ter beschikking stellen. Ze moeten iemand vragen die niet betrokken is bij de zaak om het voor hen te doen.
de persoon die belast is met de betekening of kennisgeving van de documenten kan iemand zijn van het kantoor van de sheriff of een professionele processerver (voor beide opties kunnen extra servicekosten in rekening worden gebracht).
als de verhuurder besluit iemand anders te kiezen, moet hij niet betrokken zijn bij de zaak, de servicevoorschriften kennen en ten minste 18 jaar oud zijn.
na betekening van de dagvaarding en klacht
heeft de huurder ten minste 7 dagen om zich voor te bereiden op de hoorzitting.
een schriftelijk antwoord van de huurder is niet vereist, maar moet op de dag van de hoorzitting worden overgelegd. Als dit niet gebeurt, kan de rechter uitspraak doen in het voordeel van de verhuurder, ongeacht de aanwezigheid van de huurder op de hoorzitting.
tijdlijn
de uitzettingszitting is 7-14 dagen na de indiening van de klacht gepland.
de stukken moeten ten minste zeven dagen voor de zitting aan de huurder worden betekend.
vragen om bezit
het indienen van een motie om een vonnis te verkrijgen en een vonnis te krijgen voor bezit
de verhuurder moet een sterk argument leveren dat wordt ondersteund door solide bewijs tegen de huurder. Als de huurder niet op de hoorzitting verschijnt, wint de verhuurder standaard en gaat het uitzettingsproces verder. Indien de huurder in de staat Colorado het niet eens was en antwoordde, is een antwoord van de huurder niet nodig om een gerechtelijke datum vast te stellen. Zij hoeven alleen een schriftelijk antwoord of een reconventionele vordering te geven op of vóór de uitzettingszitting.
de rechter kan ook van de huurder en de verhuurder verlangen dat hij een bemiddelingssessie bijwoont met een getrainde bemiddelaar vóór de hoorzitting.
indien geen overeenkomst wordt bereikt, is de verhuurder verantwoordelijk voor het leveren van bewijs. De verhuurder moet de claim ondersteunen en laten zien tijdens de hoorzitting.
dit kan het volgende omvatten, maar is niet beperkt tot::
- kopie van de akte en de huurovereenkomst
- huurontvangsten en grootboeken
- bankafschriften
- getuigen
- foto-en videodocumentatie van de schendingen, correspondentie, enz.
er zal echter een vervolgzitting worden gehouden om de zaak verder te bespreken indien de huurder een schriftelijk antwoord indient.
tijdlijn
7-14 dagen na de indiening van de klacht is een hoorzitting gepland. Als de verhuurder alle juiste documenten ingediend en op voorwaarde dat een juridische reden voor de uitzetting, een summiere uitspraak kan worden gegeven in het voordeel van de verhuurder.
bezit verkrijgen
nadat de verhuurder de zaak heeft gewonnen
mits de huurder geen beroep doet op heroverweging, wordt ten minste 48 uur nadat de verhuurder de zaak heeft gewonnen een Teruggavebevel uitgevaardigd.
de huurder heeft maximaal 48 uur om het pand te verlaten. Als ze na 48 uur nog steeds op het terrein zijn, kunnen ze met geweld worden verwijderd.
verhuisproces
de huurder krijgt 48 uur om het pand met al zijn bezittingen te verlaten. Als ze op het terrein blijven, kan de verhuurder een tijd plannen voor uitzetting met de sheriff van de provincie.
de verhuurder mag de huurder niet dwingen te verhuizen. Alleen een autoriteit van het sheriff ‘ s department is toegestaan om dit te doen.
indien de huurder eigendommen achterlaat wegens gedwongen uitzetting, moet de verhuurder contact opnemen met de huurder en hem 15 dagen de tijd geven om zijn eigendommen terug te halen.
echter, indien de huurder de bezittingen vrijwillig heeft achtergelaten, moet de verhuurder 30 dagen wachten voordat hij de spullen heeft verwijderd of opgeslagen.
tijdlijn
de huurder heeft 48 uur vanaf het moment dat de verhuurder de zaak wint om het pand te verlaten.
als de huurder aan het einde van de 48 uur nog steeds op het terrein is, heeft hij de tijd tot de verhuurder een uitzettingstermijn plant om te verhuizen. Dit kan een paar uur tot een paar dagen duren, afhankelijk van de beschikbaarheid van de verhuurder.
Colorado uitzetting tijdlijn
Hieronder is de gemiddelde tijdlijn voor een compleet uitzetting proces. Deze tijdlijn kan veranderen afhankelijk van de complexiteit van de zaak, zoals een tweede hoorzitting.
| kennisgeving ontvangen door huurders | gemiddelde tijdlijn | belangrijke dingen om te onthouden |
|---|---|---|
| initiële opzegtermijn | 1-91 dagen | geef uw huurder een schriftelijke aanmaning om te betalen of een aanmaning om aan de uitzettingsprocedure te voldoen. |
| afgifte en terbeschikkingstelling van dagvaardingen en klachten | ten minste 7 dagen voor de hoorzitting | zorg ervoor dat er geen fouten zijn gemaakt in de indieningsprocedure. |
| arrest van het Hof inzake de uitzetting | 7-14 dagen | indien u de zaak wint, zal de rechter u een restitutieverzoek doen toekomen. |
| uitgifte van het Restitutiebevel | 48 uur | de huurder heeft 48 uur om het pand te verlaten. |
| teruggave van bezit | enkele uren tot enkele dagen | het is u niet toegestaan de huurder met geweld uit te zetten. Laat die taak over aan de bevoegde ambtenaren. |
gemiddeld, het zou ergens tussen 10-107 dagen duren voor een volledige uitzetting proces.
bewijs tonen
goede gegevens bijhouden
als de huurder het niet eens is met het uitzettingsverzoek en hij antwoord geeft aan de rechtbank, is het van cruciaal belang dat u van alles zeer goede gegevens bijhoudt, zodat u bewijs kunt leveren aan de rechter en uw zaak kunt winnen. Dit deel kan maken of breken uw gehele uitzetting verzoek in het geval van een geschil.
u kunt georganiseerd blijven op:
- het bijhouden van een fysiek papierspoor – dit wordt erg moeilijk om door te zoeken, neemt veel opslagruimte in beslag, en kan verdwalen, beschadigd, gestolen of verbrand in een brand.
- documenten scannen: Scan elk document naar uw computer. Een geweldige scanner is de broer ADS-1700W voor minder dan $ 200 of de Fujitsu ScanSnap iX1500 voor $ 400.
- back-ups opslaan en back-uppen van elk bestand met behulp van Dropbox, Google Drive, OneDrive of een andere eenvoudig doorzoekbare optie.
- PMS-gebruik een property management software om alles te redden van leaseovereenkomsten, ondertekende documenten, schendingen, e-mails, notities, facturen, betalingen, herinneringen, onderhoudsaanvragen, foto ‘s, video’ s, en alles wat je maar kunt bedenken. Dit wordt het beste gebruikt wanneer u ook elk document in uw software scant.
bewijs voor het niet betalen van huur
als de huurder geen huur betaalt, en zij betwisten die vordering, is het belangrijk dat u de rechter het volgende laat zien::
- uw huurovereenkomst-met vermelding van de voorwaarden van de overeenkomst, wanneer de huur verschuldigd is, en eventuele boetes voor late betaling.
- alle betalingen-toont alle eerdere betalingen, hoe ze doorgaans werden gedaan (cheque, creditcard, ACH, enz…. ), en op welke datum ze normaal werden betaald.
- elke betaling retourneert – als hun cheque werd geweigerd, hun bankrekening had onvoldoende geld, of ze deden een terugboeking geschil op hun creditcard, toon dit aan de rechter. Ook, Toon alle kosten van uw bank kan u in rekening gebracht en eventuele boetes die u verschuldigd bent volgens uw huurovereenkomst.
- alle berichten – als u uw huurder geautomatiseerde of handmatige betalingsherinneringen per tekst, e-mail, brief of e-mail hebt gestuurd, is het essentieel om dit te tonen. Hoewel het meestal niet nodig is, is het nog steeds goed om te laten zien dat ze zich bewust waren van de situatie en de tijd kregen om te genezen en betaling te doen. Daarom is het altijd het beste om alles op schrift te hebben in plaats van telefoontjes of face-to-face vergaderingen.
Bewijs voor de lease-schendingen
Als u evicting de huurder voor de lease-overtredingen, bijvoorbeeld geluidsoverlast, onbevoegde huisdieren, of schade aan eigendommen, is het belangrijk aan te tonen van een van de volgende methoden:
- beveiligingscamera ‘ s – Als u een systeem van toezicht dat ze het plegen van het misdrijf of lease overtreding, het is veilig om te zeggen dat je normaal gesproken winnen van dit geschil.
- Video – Als u ze op heterdaad hebt gemist, is het op een na beste om een video op te nemen met uw telefoon van eventuele schade of de huurovereenkomst.
- Afbeeldingen-ze zeggen dat een afbeelding duizend woorden waard is. In dit geval kan een afbeelding duizenden dollars waard zijn! Zelfs als je een video maakt, is het belangrijk om de rechter ook foto ‘ s te laten zien, omdat het meestal gemakkelijker is om te zien per e-mail of afgedrukt.
- Leasevoorwaarden-nogmaals, Toon de rechter welke term zij in hun huurovereenkomst hebben geschonden. Maak je geen zorgen als je niet elke term in je huurovereenkomst hebt vastgelegd. Als de overtreding al erg genoeg is, hoeft het misschien niet geschreven te worden. Als een goede praktijk, hoewel, beginnen met het toevoegen van alle van de potentiële redenen om een huurder uit te zetten in uw overeenkomst.