Real estate investment trusts (REIT’ s) kregen een wettelijke status krachtens de Canadian Income Tax Act in 2007 toen het Ministerie van Financiën het concept van Specified Investment Flow Through (SIFT) trusts and partnerships introduceerde om de Canadese vennootschapsbelasting te beschermen.
vóór de SIFT-regels was er een groeiende tendens om bedrijven te exploiteren via openbare trusts en partnerschappen die aan een beurs genoteerd waren. Partnerschappen en goed beheerde trusts betalen geen inkomstenbelasting. In plaats daarvan worden de inkomsten die in een vennootschap worden gegenereerd, in handen van de partners belast en worden de inkomsten die in een trust worden gegenereerd, indien zij elk jaar aan de deelnemers worden betaald of betaald, in handen van de deelnemers belast. Wanneer de partners of deelnemers zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting (bijvoorbeeld een geregistreerde pensioenspaarplannen, belastingvrij pensioenplannen, enz.), de inkomstenbelasting die anders zou zijn betaald als het werd verdiend in een overheidsbedrijf kon worden vermeden.
om dit resultaat te bestrijden, belasten de SIFT-regels effectief de meeste publieke trusts en partnerschappen die in Canada gevestigd zijn tegen vennootschapsbelastingtarieven en de uitkeringen die zij doen worden behandeld als dividenden aan de ontvangers. En significant, op hetzelfde moment dat de zeef regels werden ingevoerd, zo was een uitsluiting voor REITs.
veel landen over de hele wereld hebben een REIT-concept om investeerders de mogelijkheid te bieden te investeren in commercieel, industrieel en residentieel onroerend goed dat zij niet alleen op een fiscaal efficiënte manier zouden kunnen doen. Hoewel de Canadese regels toestaan dat bepaalde beperkte resource eigenschappen worden gehouden in een REIT, de volgende inhoud zal alleen betrekking hebben op verhuur onroerend goed.
structuur en eigendom
per definitie moet een trust openbaar worden gemaakt om als REIT te worden beschouwd. Dit is te wijten aan het feit dat de term alleen relevant is, voor Canadese inkomstenbelasting doeleinden, om te voldoen aan de SIFT uitzondering. Om een aantal redenen zijn de meeste REIT ’s in Canada beursgenoteerd als mutual fund trusts (MFT’ s).
hoewel het technisch gezien geen REIT is voor de inkomstenbelasting, wordt de term particulier REIT vaak gebruikt voor trusts die onroerend goed bezitten dat niet beursgenoteerd is, maar op zoek zijn naar investeerders om deel te nemen. Eenheden van een particuliere MFT zijn in aanmerking komende investeringen voor veel belasting uitgestelde plannen in Canada (bijvoorbeeld geregistreerd pensioenspaarplan ); omdat de MFT echter niet openbaar is, zal het zich niet bezighouden met de REIT-vrijstelling van de SIFT-regels, aangezien deze alleen van toepassing zijn op publieke trusts. Echter, een gesloten unit trust (d.w.z., een trust die niet verplicht is de door de deelnemers aangehouden rechten van deelneming terug te kopen) waarvan het bezit aan onroerend goed gelijk is aan 80% of meer van zijn totale eigendom, moet aan de beurs worden genoteerd om als MFT te worden beschouwd.
om als MFT te worden aangemerkt, moet een trust;
- wees een unit trust resident in Canada.
- haar verbintenis beperken tot het beleggen van haar fondsen in onroerend goed, met inbegrip van het verwerven, houden, onderhouden, verbeteren of beheren van onroerend goed dat eigendom is van de trust.
- kan niet primair worden vastgesteld ten behoeve van nietingezetenen.
- ten minste 150 houders van eenheden van een klasse van eenheden hebben die ten minste “één blok” van eenheden van die klasse bezitten met een minimale reële marktwaarde van $500. (Het aantal eenheden in een blok zal variëren afhankelijk van de waarde van de eenheid.) Voor nieuwe MFTs die niet voldoen aan deze test in eerste instantie, is er een verkiezing die de trust zal beschouwen als een MFT als de test wordt voldaan door de 91e dag na het eerste belastingjaar.
om ervoor te zorgen dat aan bovenstaande voorwaarde b) is voldaan, zijn REIT ‘ s doorgaans gestructureerd met de activa in een commanditaire vennootschap, waarbij het REIT de commanditaire vennoot is en een dochteronderneming van het REIT met een nominaal algemeen partnerschapsbelang. Hoewel een partner over het algemeen wordt geacht de activiteiten van de vennootschap uit te oefenen, is er een specifieke uitsluiting voor een commanditaire vennootschap belang voor een MFT.
uitkeringen
zowel REIT ‘ s als particuliere vastgoedtrusts hebben recht op aftrek voor elk bedrag dat in het jaar aan de houders van aandelen is betaald of verschuldigd. Trusts worden belast tegen het hoogste marginale tarief voor particulieren, dat gewoonlijk tussen ongeveer 48% en 53% ligt, afhankelijk van de provincie van woonplaats. Terwijl REIT ‘ s meestal maandelijkse uitkeringen, de meeste trust daden zal vereisen dat alle belastbare inkomsten verdiend door de trust boven de uitkeringen in het jaar worden betaald of betaalbaar aan het einde van het belastingjaar dat Dec. 31. (Er is een verkiezing voor MFTs om een Dec. 15 jaarultimo voor belastingdoeleinden.) De trust acte zal over het algemeen de distributie van REIT-eenheden mogelijk maken, die dezelfde fiscale behandeling zullen krijgen als een contante uitkering. Dit heeft tot gevolg dat de trust recht heeft op een aftrek, zodat zijn belastbare inkomen nihil is en het inkomen in handen van de deelnemers wordt belast, tenzij zij van belasting zijn vrijgesteld.
uitgekeerde trustinkomsten worden in het algemeen behandeld als inkomsten uit onroerend goed in handen van de houders van aandelen. Voor zover het REIT dividendinkomsten heeft verdiend of een netto-meerwaarde heeft gerealiseerd, kunnen de trustees aangeven dat deze bedragen als dividenden en meerwaarden in handen van de deelnemers moeten worden belast. Er is een soortgelijke benaming voor buitenlandse inkomsten en buitenlandse belasting betaald. Indien het REIT in een bepaald jaar een verlies voor belastingdoeleinden realiseert, wordt het verlies in de trust bewaard en kan het worden overgedragen om het belastbare inkomen van het volgende jaar te verlagen.
vaak zal een REIT over voldoende cashflow beschikken om een bedrag te verdelen dat hoger is dan zijn belastbaar inkomen als gevolg van aftrek van afschrijvingen voor belastingdoeleinden. In deze situaties wordt dit extra bedrag niet rechtstreeks belast in de handen van de deelnemers. In plaats daarvan zal het eigen risico de belastingkosten van de eenheden verlagen, zodat de houders van de eenheden een grotere meerwaarde of een kleiner verlies zullen hebben wanneer de eenheden worden verkocht. Als de kostenreductie ertoe leidt dat de eenheid negatieve belastingkosten heeft, wordt dit negatieve bedrag behandeld als een meerwaarde in handen van de houder van de eenheid en worden de belastingkosten teruggezet naar nul.
er is geen bronbelasting op uitkeringen door het REIT aan inwoners van Canada. Voor uitkeringen aan nietingezetenen geldt echter een bronbelasting van 25% en voor uitkeringen aan nietingezetenen een bronbelasting van 15%. De bronbelasting kan worden verlaagd indien er een belastingverdrag is met het land waar de nietingezetene woont. Zo wordt de bronbelasting op inkomstenuitkeringen aan inwoners van de Verenigde Staten verlaagd tot 15% op grond van de overeenkomst tussen Canada en de Verenigde Staten.
Omzettingstests
er zijn twee omzettingstests waaraan moet worden voldaan om als REIT te kunnen worden aangemerkt. Onder de eerste, een minimum van 90% van de “bruto REIT-inkomsten” van de trust, gedefinieerd als de totale inkomsten minus de kosten van een eigendom vervreemd in het jaar, voor een belastingjaar moet worden afgeleid uit een of meer van:
- Huur van echte of onroerende goederen
- Interest
- meerwaarden uit de vervreemding van onroerende goederen
- Dividend
- Royalty ‘ s
- verkoop van bestaande woningen in aanmerking komen (i.e., onroerend goed, dat is niet het kapitaal goederen, het houden van die is aaneengesloten en bijkomende onroerend goed aangehouden die een kapitaal pand)
Onder de tweede test, een minimum van 75% van het vertrouwen van het bruto-REIT inkomsten voor de belasting jaar moet worden afgeleid uit een combinatie van:
- huur uit onroerende of onroerende goederen
- rente uit hypotheken of hypothecaire leningen op onroerende of onroerende goederen
- beschikking over onroerende of onroerende goederen die kapitaalgoederen zijn
de definitie van onroerende of onroerende goederen is niet beperkt tot in Canada gelegen onroerende goederen. Het omvat ook een belang in onroerend goed, gebouwen en hun onderdelen, alsmede een investering in een REIT.
de uitdrukking “huur uit onroerende of onroerende goederen” omvat de betaling voor nevendiensten die gewoonlijk met de verhuur van onroerende goederen worden verricht of verricht. Inkomsten uit het beheer of de exploitatie van eigendommen, het gebruik van of het recht op gebruik van een kamer in een hotel of soortgelijke faciliteit en huur op basis van winst worden uitdrukkelijk uitgesloten van de toepassing van huur op onroerende goederen of onroerende goederen.
als gevolg van deze regels kan een REIT niet meer dan 10% van zijn bruto-inkomsten uit niet-kwalificerende activiteiten verdienen. Ook, terwijl het is toegestaan om 10% van de bruto REIT-inkomsten uit niet-kwalificerende activiteiten evenals elke vorm van rente, dividenden of royalty ‘ s te verdienen onder de eerste test, de tweede test beperkt het totale bedrag van deze soorten inkomsten tot 25% van de bruto REIT-inkomsten.
de regels omvatten doorkijkvoorzieningen voor dochterondernemingen, trusts of personenvennootschappen van het REIT, zodat inkomsten die in deze entiteiten zijn verdiend, worden behandeld als inkomsten die door het REIT zijn verdiend om te bepalen of aan de inkomstencriteria is voldaan.
Activatests
er zijn ook twee activatests, waaraan ook moet worden voldaan om als REIT te kunnen worden aangemerkt. In het kader van de eerste activatest moet ten minste 90% van de reële marktwaarde van alle niet-portfolio-eigendommen in het bezit van het REIT gedurende het hele belastingjaar “gekwalificeerde REIT-eigendommen” zijn.
in het algemeen omvat niet-portfolio-Vastgoed bepaalde beleggingen in onderworpen entiteiten en Canadese onroerende of onroerende goederen. Voor het grootste deel, onderwerp entiteiten zijn aandelen van een bedrijf, eenheden van een trust of een belang in een partnerschap dat bestaat uit inwoners van Canada. Het REIT moet meer dan 10% van de waarde van het eigen vermogen van de betreffende entiteit bezitten om een niet-portfolio-eigenschap te zijn.
wil een Canadees onroerend of onroerend goed een niet-onroerend goed zijn, dan moet de totale reële marktwaarde van al deze onroerende goederen meer bedragen dan 50% van de waarde van het eigen vermogen van het REIT. Canadese onroerende en onroerende goederen omvatten aandelen in een onderneming en een belang in een trust of partnerschap indien meer dan 50% van de reële marktwaarde van die entiteit is afgeleid van Canadese onroerende of onroerende goederen.
om een gekwalificeerde REIT goederen, een nonportfolio onderworpen entiteit moet afleiden van 90% of meer van het bruto REIT inkomsten direct uit te onderhouden, te verbeteren, te leasen of beheren van real of onroerende goederen hoofdstad eigenschappen van de REIT (in essentie een property management bedrijf), of zij bezit geen andere woning dan de juridische eigendom van real of onroerende goederen van de REIT (d.w.z. een kale trustee), of goederen accessoire voor de REIT te verdienen met de verhuur inkomsten of voor het te ontdoen van de werkelijke of onroerende goederen die zijn kapitaal eigenschappen.
onroerend goed dat niet in Canada is gelegen, wordt niet als een onroerend goed zonder portefeuille beschouwd en valt derhalve niet onder deze activatoets.
volgens de tweede activatest mag de totale reële waarde van bepaalde activa van het REIT gedurende het belastingjaar niet lager zijn dan 75% van de waarde van het eigen vermogen van het REIT, gedefinieerd als de reële waarde van alle inkomsten of kapitaalbelangen in de trust. Voor deze test worden de volgende activa in aanmerking genomen::
- Real of onroerend, die is de hoofdstad eigendom
- Een geschikte koopwoning (gedefinieerd eerder in dit artikel)
- Schuldenlast van een Canadese corporation vertegenwoordigd door een bankier aanvaarding
- Cash
- Schuldbewijzen uitgegeven door of gegarandeerd door een Canadese overheid
- Deposito ‘ s met een credit union
Deze test kan een vertrouwen om verder te kwalificeren als een REIT, terwijl het bezit van grote hoeveelheden contant geld uit een openbaar aanbod tot ze worden geïnvesteerd in echte of onroerende goederen.
merk op dat de reële marktwaarde van deze activa meer dan 100% van de waarde van het eigen vermogen van het REIT kan bedragen, aangezien het REIT waarschijnlijk schulden zal hebben, waardoor de waarde van het eigen vermogen afneemt, terwijl schuld geen rol speelt in de reële marktwaarde van een onroerend goed.
in tegenstelling tot de eerste activatoets moet het onroerend goed zich in Canada bevinden. Aan beide tests moet echter worden voldaan. Onroerende of onroerende goederen omvatten per definitie een belang in een ander REIT, gebouwen en bepaalde andere specifieke afschrijfbare goederen die in gebouwen zijn aangebracht.
samen stellen de activatests een REIT in staat om bepaalde beleggingen aan te houden die geen verband houden met het aantrekken van fondsen of het exploiteren van huurwoningen, maar alleen binnen de vastgestelde drempels. Terwijl de inkomsten aan het einde van het jaar worden berekend, moet gedurende het hele jaar aan de activa worden voldaan. Niettemin, zowel de inkomsten en activa tests moeten regelmatig worden gecontroleerd, als buitenspel zal resulteren in de trust wordt belast, in feite, als een vennootschap. De asset tests zijn bijzonder streng, als offside op elk moment kan diskwalificeren van de trust wordt beschouwd als een REIT voor dat jaar.
al dan niet REIT
REIT ‘ s worden door veel beleggers beschouwd als een zeer aantrekkelijke beleggingsvorm, in vergelijking met een bedrijfsstructuur met vergelijkbare activa. Ze bieden beleggers de mogelijkheid om deel te nemen aan vastgoedbeleggingen die ze anders niet zelf zouden kunnen doen en bieden een meer diverse vastgoedportefeuille. Hoewel een REIT misschien niet zo veilig is als een belegging in een vast fonds, zien beleggers het rendement doorgaans als aantrekkelijker, terwijl ze een cash return bieden die doorgaans op maand-of kwartaalbasis wordt betaald; een REIT stelt hen ook in staat om te delen in de opwaartse trend van een sterke Canadese vastgoedmarkt. REIT ’s zijn met name aantrekkelijk voor fiscaal vrijgestelde beleggers, zoals RRSP’ s en pensioenregelingen, aangezien de inkomstenbelasting wordt uitgesteld totdat fondsen uit de regelingen zijn geschrapt.