als u eigenaar bent van een flat dan hebt u het recht om uw lease te verlengen met 90 jaar tegen een nihil huur. Dit is een individueel recht dat aan alle flateigenaren wordt toegekend als zij aan bepaalde criteria voldoen.
als alternatief kunt u samenwerken met andere flateigenaren in uw gebouw en het eigendom van het gebouw kopen (bekend als het recht op collectieve enfranchisement).
hieronder vindt u vragen en antwoorden over het recht om de huur van uw woning te verlengen.
voor meer informatie zie de FAQ ‘ s over het kopen van de eigendom van flats met andere huurders. Zodra het eigendom van het gebouw is verworven, kunt u een verlenging van de huurovereenkomst aanvragen.
Wat is de relevante wetgeving?
Wet op de hervorming van het Erfpacht, huisvesting en Stadsontwikkeling van 1993 (hierna “de wet” genoemd).
wat zijn de kwalificatiecriteria?
de belangrijkste zijn als volgt, maar er zijn een aantal uitzonderingen:
- de flat moet worden gehouden onder een erfpacht dat wil zeggen het was oorspronkelijk verleend voor een termijn van meer dan 21 jaar
- de flat moet in het bezit zijn geweest van u voor meer dan twee jaar. Deze datum gaat in op het moment dat u als eigenaar bent ingeschreven bij het Kadaster.
u hoeft niet in de flat te hebben gewoond. Er is geen residency Kwalificatie. Het maakt ook niet uit of de huurovereenkomst wordt gehouden in uw persoonlijke naam of door een bedrijf dat u controleert.
wat zijn enkele uitzonderingen?
de huurovereenkomst is onderworpen aan een inferieure huurovereenkomst die zelf een kwalificerende huurovereenkomst is of een zakelijke huurovereenkomst of de verhuurder is een charitatieve woningcorporatie. Als u eerder een claim hebt ingediend, kunt u een nieuwe claim pas indienen nadat ten minste een jaar is verstreken.
er zijn andere uitzonderingen, dus voordat u verder gaat moet u contact met ons opnemen om uw eigen individuele situatie te controleren.
waarom zou ik uitbreiden?
uw lease is een verspilling van activa. Naarmate de duur van de huurovereenkomst afneemt, neemt ook de waarde ervan af. Bijzondere punten om in gedachten te houden zijn:
- u betaalt meer om uw huurovereenkomst te verlengen als uw huurovereenkomst minder dan 80 jaar te gaan heeft. Dit kan belangrijk zijn. Het is normaal gesproken raadzaam om uit te breiden voordat uw huurovereenkomst deze limiet bereikt.
- kredietverstrekkers houden niet van korte huurovereenkomsten voor particulieren. U zult waarschijnlijk problemen ondervinden als u uw flat wilt verkopen als de resterende looptijd van uw lease minder is dan de criteria die door de meeste kredietverstrekkers zijn vastgesteld. Verschillende kredietverstrekkers hebben verschillende criteria, maar over het algemeen zijn ze op zoek naar een resterende termijn van ten minste 60 jaar.
Hoe lang kan ik mijn huurovereenkomst verlengen?
u kunt 90 jaar toevoegen aan wat er nog over is op uw bestaande huurovereenkomst. Als u bijvoorbeeld nog 80 jaar op uw lease krijgt u een nieuwe lease van 170 jaar.
hoeveel kost het?
u moet een premie betalen aan de verhuurder om de huurovereenkomst te verlengen. De waarderingsberekening voor de berekening van de premie is complex. In grote lijnen wordt zij berekend op basis van de grondrente en de opbrengsten en de duur van de lopende termijn. De Erfpachtadviesdienst beschikt over een goede calculator om de waarschijnlijke kosten van de premie te berekenen.
u heeft ook uw eigen beroepskosten, namelijk die van uw advocaten en landmeters en, in complexere gevallen, die van een advocaat.
Ook van bewust zijn dat, als u een bericht op uw verhuurder op grond van de Wet, zal u ook persoonlijk aansprakelijk voor de verhuurder redelijke kosten die hij maakt in verband met:
- een onderzoek dat de verhuurder verplicht is uit te voeren om te controleren of u in aanmerking komt voor het recht om een nieuwe huurovereenkomst
- het verkrijgen van een waardebepaling van uw flatscreen
- het onderhandelen over en het verlenen van een nieuwe huurovereenkomst aan u.
bovendien zijn er de gebruikelijke kosten verbonden aan een overdrachttransactie, zoals:
- Stamp Duty Land Tax (afhankelijk van de prijs die u betaalt)
- kadastrale kosten
- uitbetalingen zoals zoekkosten, die in Londen meestal £300 – £400 bedragen.
als de zaak naar het First Tier Tribunal (FTT) moet, zijn uw eigen kosten hoger. Tot slot moet u een wettelijke aanbetaling betalen, die 10% is van het bedrag dat in de oorspronkelijke claim notice is opgenomen als de schatting van de huurder van de premie die het proces start.
heb ik een taxateur nodig?
Wij raden u altijd aan een formele waardering te hebben van een op dit gebied gespecialiseerde taxateur. Zelfs voor onderhandelingen moet u een idee hebben over hoeveel u waarschijnlijk zult betalen. Bovendien is het noodzakelijk om een prijs in de oorspronkelijke aankondiging te specificeren. Als de prijs onrealistisch is kan dit leiden tot uw bericht ongeldig wordt verklaard of vragen de verhuurder in een rechtszaak die duur zou kunnen zijn.
Wat gebeurt er als er een geschil is?
de wet schrijft een tijdschema voor dat beide partijen moeten volgen, waarbij elk geschil over de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst of de premie door het First Tier Tribunal moet worden beslecht. Die aanvraag bij de FTT moet worden ingediend binnen zes maanden na de tegenaankondiging van de verhuurder. Als u deze termijn niet in acht neemt, wordt uw vordering ingetrokken.
ik heb een hypotheek op het appartement. Moet ik de kredietgever adviseren dat ik mijn lease wil verlengen?
niet noodzakelijk omdat de wet de zekerheid van de kredietgever beschermt door effectief hun kosten van uw bestaande huurovereenkomst om te zetten in de nieuwe huurovereenkomst. Echter, we raden u aan contact met hen op als een daad van hoffelijkheid als het Kadaster is waarschijnlijk om hen te waarschuwen voor de aanvraag om de nieuwe huurovereenkomst te registreren en, in ieder geval, wilt u misschien een verdere lening te nemen om te betalen voor de premie en kosten.
ik overweeg een flat te kopen met een korte looptijd. Wat kan ik doen?
op voorwaarde dat de verkoper langer dan twee jaar eigenaar is van de flat, kunt u met de verkoper overeenkomen een claimbevestiging te doen en vervolgens de rechten uit hoofde van die claim aan u over te dragen wanneer u de aankoop voltooit.
mijn gebouw heeft meer dan één verhuurder, dus wat moet ik doen?
dit komt niet zelden voor in het centrum van Londen. De relevante verhuurder is degene wiens belang lang genoeg is om de nieuwe huurovereenkomst van 90 jaar plus uw resterende looptijd te verlenen. In de meeste gevallen zal het de freeholder, maar sommige blokken kan een intermediaire verhuurder met een 200 jaar huurovereenkomst. In dit geval is het waarschijnlijk de intermediaire verhuurder.
hoe lang duurt het hele proces?
in onze ervaring adviseren wij cliënten dat zes tot negen maanden de norm is. Als de zaak naar de FTT moet, dan zal het langer duren.
hoe zit het met onderhandelingen met de verhuurder buiten de wettelijke procedure? Wat zijn de voor-en nadelen hiervan?
dit kan uw enige optie zijn als u niet voldoet aan de wet. Echter, in onze ervaring kunt u uiteindelijk betalen meer geld dan als je een formele claim plus je hebt geen controle over hoe snel de Verhuurder zal reageren. Bij een formele vordering is er een vastgesteld tijdschema met sancties voor niet-naleving.
hoe zit het met de voorwaarden van de verlengde huurovereenkomst – zijn deze dezelfde als de bestaande huurovereenkomst of kunnen ze worden gewijzigd?
volgens de wet moet de nieuwe huurovereenkomst op dezelfde voorwaarden zijn als de bestaande huurovereenkomst. Er zijn echter enkele beperkte uitzonderingen op deze:
- indien de bestaande huurovereenkomst onroerend goed omvat dat niet in de nieuwe huurovereenkomst moet worden opgenomen
- indien materiële wijzigingen aan het onroerend goed zijn aangebracht sinds de bestaande huurovereenkomst werd verleend
- indien de voorzieningen voor servicekosten onvoldoende zijn opgenomen zodat de verhuurder de volledige kosten van reparaties of verzekeringen niet kan verhalen.
wat als mijn verhuurder ontbreekt? Hoe kom ik erachter wie de eigenaar is?
als uw verhuurder niet gevonden kan worden, moet u een beroep doen op de rechter voor wat bekend staat als een “Vesting Order”. U zult aan de rechtbank moeten bewijzen dat u het recht heeft om een nieuwe huurovereenkomst te verwerven en dat u alle redelijke vragen hebt gesteld om uw verhuurder te vinden, maar dat niet hebben gedaan.
hoe zit het met de financiering van de huurovereenkomst?
als uw bestaande geldschieter niet bereid is nog een voorschot te geven, moet u een beroep doen op spaargeld of hulp van uw gezin.
ik ben eigenaar/verhuurder en heb een bericht ontvangen van mijn huurder die een nieuwe huurovereenkomst claimt. Wat moet ik doen?
wat u ook doet, negeer het niet omdat u denkt dat de zaak zal verdwijnen. Als u niet reageert met een formele verhuurder ‘ s counter-notice binnen de gespecificeerde termijn, die normaal twee maanden na ontvangst van de kennisgeving van de huurder, zult u worden gedwongen om de nieuwe huurovereenkomst te verlenen tegen de prijs die in de kennisgeving van de huurder.
u dient een advocaat aan te wijzen om te controleren of de huurder het recht heeft om de vordering in te dienen en een formele tegenaankondiging op te stellen. Er moet ook een taxateur worden aangesteld om u te adviseren over de te verwachten premie. Deze kosten moeten uiteindelijk allemaal kunnen worden verhaald op de huurder die de vordering tegen u instelt.
welke informatie heeft u van mij als huurder nodig om een claim in te dienen?
we hebben het volgende nodig:
- details van uw eigendom van de flat; meestal is een eigendomstitel van het Kadaster voldoende
- een kopie van uw huurovereenkomst
- gegevens van uw verhuurder; ook hier is een eigendomstitel van het belang van de verhuurder voldoende. Zo niet, dan een kopie van uw laatste huur/servicekosten vraag met uw verhuurders gegevens
- uw ID – we moeten uw paspoort en een recente nutsrekening te zien om woonplaats te bewijzen.
nuttige links
- de adviesdienst voor Erfpacht
- lease extension calculator
- Leaseuitbreiding-aan de slag
- het Kadaster
- ALEP