aan de oppervlakte ziet het zelfopslagbedrijf en wat het kost om opslageenheden te bouwen er zo eenvoudig uit. Andere bedrijven hebben productbestellingen, voorraadtelling & opslag, bederfproblemen, veroudering, personeel, planning, productaansprakelijkheidskwesties, apparatuur & levering van verbruiksgoederen enz. etc. etc. de meeste daarvan maken geen deel uit van de zelfopslagvergelijking. Maar, still waters lopen diep, en springen in Self storage omdat het lijkt gemakkelijk kan leiden tot meer van een
splash dan je bent voorbereid voor.
eerst, “build it and they will come”werkt hier niet. Een goede reclamecampagne en hoge
prijzen zullen geen “behoefte” creëren waar er geen bestaat. Mensen kunnen ervan overtuigd zijn dat ze “missen
out” als ze niet de nieuwste gadget, beste pizza, snelste motorfiets, of de meest verleidelijke
geur….maar hen vertellen dat ze een maandelijkse vergoeding moeten betalen om spullen op te slaan die ze niet hebben, gaat niet naar
werken, ongeacht hoe aantrekkelijk de prijs of spiffy de faciliteit.
Self storage is zo veelzijdig in termen van constructie, en zo eenvoudig in gebruik in vergelijking met de meeste
bedrijven, individuen die land hebben of een bedrijf willen starten om persoonlijke redenen, worden geneigd
om in te springen met minimaal onderzoek. Een deel van de verantwoordelijkheid die wij in de industrie hebben, is
mensen helpen het grotere plaatje te zien. Self storage is een bedrijf, en moet worden geëvalueerd in de
dezelfde termen als elk ander bedrijf.
kosten voor het bouwen van Storage Units-Self Storage Business Model
de primaire vraag die moet worden beantwoord om te bepalen of self storage voor u zal werken is: zal
het geld dat uw faciliteit naar verwachting zal genereren voldoende zijn om al uw kosten en
uitgaven te dekken, en zal het u voorzien van de winst inkomsten die u wenst tijdens de periode in
die u nodig hebt ? Er zijn dus vier bepalende factoren. (1) Hoeveel kunt u verwachten te verdienen
in de verkoop (huren + merchandise). (2) Hoeveel zal het kosten om uw faciliteit te bouwen en te exploiteren, en (3)
hoeveel winst heeft u nodig om dit een waardevolle investering te maken? (4) Wat is uw exitstrategie
(het langetermijndoel of het uiteindelijke doel van de investering)?
het beantwoorden van de eerste vraag is een combinatie van twee factoren. Hoeveel van elk product (eenheidsgrootte,
typen) heeft u ruimte voor op uw land, en welk tarief kunt u voor elk van hen in rekening brengen? Het tarief
probleem is over het algemeen gemakkelijker dan het product probleem, het vergt slechts een beetje onderzoek. Meestal kunt u
vragen over wat uw concurrenten voor vergelijkbare producten in rekening brengen. Als uw faciliteit is mooier of meer
handig dan concurrenten kunt u in staat zijn om een beetje meer te vragen. Mensen geven over het algemeen de voorkeur aan
om hun familiespullen zo dicht mogelijk bij hun huis op te slaan, of naar een plaats die handig is bij de wegen
die ze nemen naar of van het werk of andere plaatsen waar ze routinematig reizen. Dus de meeste van uw klanten komen
van binnen een paar mijl van uw faciliteit, of van het verkeer op handelsroutes in de buurt van uw faciliteit. Dit zijn
de gebieden waar u de tarieven en bezetting van uw concurrentie moet controleren.
het bekijken van de wedstrijd
het persoonlijk bezoeken van de wedstrijd is noodzakelijk om te zien hoe uw voorgestelde faciliteit zich zal ontwikkelen ten opzichte van
en of hun activiteiten al dan niet bloeien. Als uw concurrenten niet goed
bezet zijn, kan het gebied een verzadigingspunt hebben bereikt en is er simpelweg geen klant
basis meer om uit te putten. Bouw niet met de gedachte dat als je een mooiere faciliteit hebt, ze naar de jouwe zullen verhuizen, ze
niet. het is inertie; een object in rust heeft de neiging om in rust te blijven. Dat is een van de redenen waarom Zelfopslag
werkt. Krijg zoveel mogelijk informatie door middel van vragen en observatie, en volg vervolgens met
telefoongesprekken om de lege plekken in te vullen. Het is mogelijk dat u de informatie die u nodig hebt niet kunt verkrijgen via de directe
benadering. Wees bereid om, indien nodig, een beetje speurwerk te doen om uw potentiële eenheidstarieven en de bezetting van
concurrenten te bepalen.
Site & Eenheidsmix
de volgende stap is het bepalen van uw eenheidsmix. Unit mix determination is een kunst / wetenschap met een paar algemene
richtlijnen. Hoe dichter de populatie, hoe beter kleinere eenheden zullen verkopen; het omgekeerde geldt voor
grotere eenheden. Een mix van eenheden is verkoopbaarder dan eenheden van dezelfde grootte, en commerciële huurders
hebben de neiging grotere eenheden te gebruiken dan particuliere klanten. Hoewel vele soorten metalen gebouwen indien nodig opnieuw kunnen worden geconfigureerd, moet grote zorgvuldigheid worden betracht bij het bepalen van de eenheidsmix. Het luchtruim
gedeeld door de wanden is uw enige product. Hoe meer de configuratie van units overeenkomt met uw potentiële
klanten nodig hebben, hoe beter uw verkoop zal zijn. Als u zich wilt richten op een nichemarkt zoals records of
wijnopslag, kan dit een gebied zijn waarin u ervoor kiest om advies van een deskundige in te winnen door middel van een haalbaarheidsstudie
. Neem contact op met verschillende bedrijven om te zien welke diensten zij aanbieden, evenals hun tariefstructuur.
zorg ervoor dat waar u voor betaalt niet alleen verzamelde informatie is, maar ook de antwoorden geeft
die u zoekt. Wanneer unit mix en tarieven zijn vastgesteld kunt u uw potentiële huurinkomsten berekenen. Als u merchandise verkopen of andere ondersteunende diensten schattingen van deze inkomsten wordt toegevoegd aan de huurprijzen om uw bruto potentiële inkomen te berekenen. Zodra de inkomsten zijn vastgesteld, moeten kosten en uitgaven worden voorspeld.
bouwrijp maken
bouwrijp maken is vaak het duurste bouwrijp maken en is volledig individueel tot
per locatie. De meeste bouwers kunnen citeren “plaat en hoger” schattingen van de bouwkosten. Ontwerpkosten
en een overvloed aan overheidsgoedkeuringskosten zullen ook aanzienlijk op uw portemonnee tikken. Naast de kosten van de bouw van de faciliteit heeft u bedrijfskapitaal nodig dat toereikend is om uw faciliteit
in de leasefase te exploiteren.
Leasing
de lease-up fase is de periode vanaf de dag dat u de deuren opent tot de dag dat u
genoeg inkomsten uit huur en koopwaar hebt om de kosten van het bezit van de winkel te dekken. Eigendom
kosten omvatten maandelijkse exploitatiekosten (personeelskosten, nutsvoorzieningen, onderhoud,
enz.), schuldendienst op de bouwlening of-hypotheek, belastingen en aansprakelijkheidsverzekering (onroerend goed, niet
inhoud per eenheid). Om in te schatten hoeveel lease carry geld u zult moeten lenen (meestal als onderdeel van
uw bouwlening) bepalen welk percentage van uw netto leasebare vierkante meters u redelijkerwijs
elke maand kunt verwachten te hebben geleased. Het verschil tussen bruto vierkante meter en netto
leasable vierkante meter is dat bruto vierkante meter omvat gangen, ingangen etc., en net leasable
vierkante meter is alleen die ruimte die kan worden gehuurd. Vermenigvuldig de netto huurbare vierkante meter met uw
gemiddelde huur per vierkante voet, en dat geeft u uw totale potentiële inkomen.
het volgende “grijze gebied” waar u voor staat, gaat uit van hoeveel vierkante meters u verwacht dat
elke maand zal leasen. In de meeste gebieden van het land beginnen de huren met een knal in het voorjaar, houden ze redelijk
goed in de zomer, gaan dan af voor de herfst en bevriezen ze bijna in de winter. Lokale economieën
kunnen deze trend echter aanzienlijk beïnvloeden. Als u in een universiteitsstad bent, kunt u van mei – juni tot augustus-September inladen met lerarenbenodigdheden
en studentenspullen en de rest van het jaar zware marketing uitvoeren
om de zaken gaande te houden. Lees indien mogelijk vakbladen om huurtarieven te vinden in
uw regio of praat met lokale operators over trends, en stel vervolgens uw schatting samen van welk percentage van
huurinkomsten u elke maand verwacht te behalen.
als u verwacht drie procent van uw netto leasable vierkante meter te huren in de eerste maand, en drie
de tweede maand kunt u verwachten 3% van uw netto leasable inkomen in de eerste maand en 6% de tweede
maand, enz. Voor de eerste paar maanden zult u waarschijnlijk niet veel move outs hebben, maar na 3 tot
6 maanden zult u ook de verloren vierkante meter inkomsten moeten aftrekken om outs te verplaatsen om een goede
schatting van het werkelijke bruto-inkomen voor de maand te hebben. Geschatte kosten aftrekken van het geschatte bruto-inkomen
om het geschatte netto-inkomen te bepalen. Zolang dat nettoresultaat een negatief getal is,
moet u geld lenen om de kosten te dekken. Dat is “lease carry”. Zodra uw inkomen
uitgaven dekt, hebt u een evenwicht bereikt en hoeft u niet langer te lenen. Dat wil zeggen, tenzij uw uitgaven
geen transactie voor belastingen en verzekeringen omvatten. Belastingen en verzekeringen hebben meestal niet
te betalen op een maandelijkse basis, maar ze kunnen nooit worden vergeten – hebben een plan om ze ook te dekken.
beleggingsrendementen voor eigen opslag
nadat al uw kosten zijn gedekt, is het inkomen dat u van uw faciliteit ontvangt winst. De laatste
bepalende factor over het al dan niet bouwen van uw winkel is of de winst die u ontvangt
van deze investering gelijk is aan of groter is dan de winst die u kunt behalen door te investeren in iets anders
. Een extra factor om te overwegen is of u wilt de faciliteit te verkopen op een bepaald punt, of
gewoon een inkomstenstroom voor de nabije toekomst. Wilt u de eigenschap zo snel als
omdraaien om meer geld te krijgen voor extra investeringen? Wilt u de faciliteit behouden totdat de
kinderen klaar zijn voor de universiteit en vervolgens verkopen om collegegeld te hebben? Of wilt u het aanhouden voor een pensioeninkomen van
? Dit is uw exit strategie; u moet kiezen voor de investering die het beste voldoet aan
toekomstige doelen, evenals onmiddellijke.
de allure van Self storage is echt, het is een uniek eenvoudig bedrijf, maar het is nog steeds een bedrijf. Voordat
andere beslissingen worden genomen, moet u beslissen of dit de business is die aan
uw doelen zal voldoen. Dan kies je de look die je wilt, appartement of gewoon kantoor, kleuren, welke deuren
te kopen, beveiligingssysteem, hekwerk, vloeren, enz.