je bent klaar om een huis te kopen, maar je koopt het met andere mensen. Kunnen jullie allemaal je naam op de hypotheek zetten? Deze vraag heeft geen eenvoudig antwoord – hier is wat te overwegen.
hoeveel namen kunnen op een hypotheek staan?
er is geen wettelijke limiet met betrekking tot het aantal namen op een enkele woninglening, maar het kan een uitdaging zijn om een bank of hypotheekverstrekker een lening met meerdere kredietnemers te laten accepteren.Ongeveer 90 procent van de hypotheken in de VS wordt ondersteund door de overheid via Fannie Mae, Freddie Mac en Ginnie Mae. Fannie Mae, in het bijzonder, ondersteunt een automatisch underwriting tool genaamd “Desktop Underwriter.”Dit is wat de meeste grote banken gebruiken om leningen goed te keuren of te weigeren. Kredietverstrekkers plug in uw informatie, die vervolgens wordt verwerkt en geanalyseerd door deze tool, om een bepaling van uw geschiktheid te krijgen.
volgens Fannie Mae ondersteunt Desktop Underwriter slechts vier leners. Als er meer dan vier mensen op de lening, de geldschieter zou moeten handmatig de hypotheek te verzekeren. Veel grote banken doen dit niet, dus je opties zouden slanker zijn, en je zou kunnen moeten gaan naar een credit union of community bank in plaats daarvan.
“Quicken Loans staat maximaal vier cliënten toe op een enkele krediettransactie”, zegt Bill Banfield, executive vice president of Capital Markets bij Quicken Loans. “De uitzondering op die regel is VA leningen. Nationale VA lening richtlijnen staan alleen de veteraan en zijn of haar echtgenoot om op de hypotheek.”
hoewel Fannie Mae het aantal namen op één nota niet beperkt, vereist het dat alle leners hun kredietscores, inkomensinformatie en arbeidsgeschiedenis voor beoordeling in het acceptatieproces indienen. Houd dit in gedachten als je bedenkt wie toe te voegen aan de lening.
redenen om meer dan één naam op een hypotheek op te nemen
er zijn enkele redenen waarom een kredietnemer meer dan één naam op een hypotheek zou willen opnemen:
- solliciteren bij een mede-lening kan het gemakkelijker maken om voor een lening in aanmerking te komen. Als de mede-lener heeft een goed krediet en een stabiel inkomen, bijvoorbeeld, dit kan helpen bij het versterken van uw toepassing en het verbeteren van uw kansen op het krijgen van goedgekeurd.
- door een mede-kredietnemer aan te vragen, kunt u de naam van de mede-kredietnemer op de titel zetten. Dit is belangrijk als u van plan bent om gezamenlijk eigenaar van het huis. (Merk op dat er ook een andere manier is om iemand aan de titel toe te voegen als je het acceptatieproces wilt vermijden: een quitclaim-akte na het sluiten).
onthoud dat mede-kredietnemers beide volledig verantwoordelijk zijn voor de betalingen van leningen. Als een lener stopt met het betalen van hun deel van de lening, de andere moet blijven betalen om te voorkomen dat schade aan hun krediet of verlies van het huis.
hoe kunt u uzelf beschermen
voordat u met andere mensen een hypotheek aangaat, moet u uzelf beschermen en overleg plegen met een bedrijfs-of vastgoedadvocaat die uw opties kan uitleggen en de risico ‘ s die u loopt kan beschrijven.
” neem contact op met een advocaat om uit te zoeken welk type entiteit het eigendom zal overnemen. Dit kan een LLC, een bedrijf, een trust of een partnerschap zijn,” zegt Jim Finn, een advocaat bij Clark, Hunt, Ahern & Embry in Cambridge, Massachusetts. “Zodra u beslist wat het beste zou werken voor uw specifieke situatie, dan kan de advocaat de juridische documenten op te stellen.”
Als u met een paar vrienden of familieleden een vastgoedbelegging aangaat, kan de oprichting van een LLC de leden beschermen tegen aansprakelijkheid als er sprake is van een geschil of rechtszaak, of iemand stopt met het betalen van de hypotheek of het onroerend goed wil verkopen.
” als het een investering is, stel ik voor dat ze een LLC doen omdat dat hen isolatie geeft van persoonlijke aansprakelijkheid, ” zegt Finn. “Ze zouden een operationele overeenkomst die zou spellen hoe ze gaan om de opbrengst te splitsen en de kosten te delen.”
voordat u een LLC, echter, zorg ervoor dat uw kredietgever staat open voor het geven van hypotheken aan LLC ‘ s of soortgelijke entiteiten, Finn zegt.
“sommige kredietverstrekkers willen geen trusts of LLC’ s op de hypotheek; ze willen individuen,” Finn zegt.
hoe een naam van een hypotheek te verwijderen
het is mogelijk om een naam van een hypotheek te verwijderen, maar dat betekent niet dat het gemakkelijk is. De meeste kredietverstrekkers zullen niet enthousiast zijn om iemands naam van de lening af te nemen, omdat het betekent dat er nu een persoon minder is om de lening terug te betalen.
als de kredietgever echter bereid is, zult u waarschijnlijk zelf de lening opnieuw moeten kwalificeren. Als u een aanneembare lening, dit proces kan een beetje makkelijker.
een andere optie is de hypotheek te herfinancieren zonder de medekredietnemer. Natuurlijk moet je in aanmerking komen voor een herfinanciering, net als elke andere hypotheek.
Als u niet aan het pand gebonden bent, kunt u ook proberen het huis te verkopen. Je bent dan vrij om een ander huis te kopen zonder een mede-lener.
meer informatie:
- 6 vragen die elk ongehuwd echtpaar moet stellen alvorens een huis te kopen
- kunt u een hypotheek overdragen aan iemand anders?
- Hoe moet u uw woning een titel geven?