u liep eerder achter op uw woninglening en werkte vervolgens ijverig samen met uw kredietgever om met succes wanbetaling te herstellen met behulp van een leningwijziging. Op de een of andere manier ben je weer op het oude zadel van stress beland – maanden achter op betalingen of dagen weg van daar te zijn. U bent niet alleen – veel huiseigenaren krijgen ofwel goedgekeurd voor wijzigingen voordat ze volledig herstellen van de financiële problemen die leiden tot gemiste betalingen in de eerste plaats of anders, hebben nieuwe en ongerelateerde omstandigheden ervaren die hun mogelijkheden om te betalen beperken.
stel uzelf deze vragen wanneer u een aanvraag indient voor of beslist of u een aanvraag moet indienen voor een wijziging van een tweede woning:
is het mogelijk of zal het moeilijker zijn om een andere wijziging te krijgen?
Ja, Het is mogelijk om een tweede lening wijziging te krijgen hoewel statistisch gezien is het duidelijk dat u minder waarschijnlijk bent om een tweede wijziging te krijgen als u een eerste hebt gehad, en een derde als u het geluk had om een tweede te krijgen. Het is wel mogelijk. In feite, de meerderheid van de huiseigenaren die momenteel een aanvraag voor wijzigingen hebben al een soort van work out optie en een fatsoenlijk aantal van hen krijgen goedgekeurd. Zolang u het huis wilt houden en de stabiliteit en het inkomen wilt hebben om redelijke betalingen te betalen, is er geen reden om niet toe te passen als u achterloopt op gewijzigde betalingen en niet kunt inhalen door middel van conventionele methoden.
ook, hoewel secundaire opties misschien niet zo automatisch zijn als de eerste keer-het eigenlijke proces om een beslissing te krijgen kan drastisch minder moeilijk zijn, vooral als u oorspronkelijk met uw kredietgever had gewerkt in de eerste jaren van de hypotheekcrisis. Terwijl in de afgelopen jaren, service centers werden correct gekenmerkt door desorganisatie, moderne verlies mitigatie afdelingen hebben nu het voordeel van de toepasselijke ervaring om te helpen bij een meer gestandaardiseerd en verantwoordelijk proces. Bovendien profiteren huiseigenaren er nu van dat ze over het algemeen meer individuele aandacht krijgen, aangezien er minder concurrentie is omdat het aantal nationale afschermingen de afgelopen maanden is afgenomen.
zal een nieuwe wijziging mijn situatie verbeteren?
dit is waar de dingen sterk kunnen variëren, afhankelijk van uw situatie en waar de noodzaak om te voldoen aan een gratis HUD gecertificeerde afscherming preventie counselor vergroot. In sommige gevallen kunnen heraanpassingen betalingen en rentevoordelen opleveren, een daadwerkelijk doel van de meeste servicers, aangezien lagere betalingen en lagere rente natuurlijk leiden tot een hoger niveau van retentie. Dat gezegd hebbende, in andere gevallen is het zeer voorspelbaar dat een herziening van de hypotheekvoorwaarden zou leiden tot een werkelijke verhoging van de rente en of betalingen.
bijvoorbeeld, als u in eerste instantie werd goedgekeurd via het federal HAMP modification program en “speciale” voorwaarden kreeg zoals onder de marktrente, verlengde looptijd (40 jaar afschrijving) en elk niveau van principe uitstel, dan is er bijna een zekerheid dat een conversie naar een “traditionele mod” zou komen met verhoogde rente en betaling wanneer opnieuw geconfigureerd met behulp van standaardvoorwaarden herschikking tegen marktrente zonder gedeeltelijke uitstel alle terwijl het versterken van het saldo door het toevoegen van vers gemiste betalingen. Bovendien, zelfs met wijzigingen die aanvankelijk geen speciale voorwaarden gebruikten, zijn de markttarieven vandaag bijna een vol punt hoger dan waar ze slechts een jaar geleden waren.
aan de andere kant, als u eerder in aanmerking was gekomen voor een traditionele wijziging en een hypotheek hebt die in aanmerking kwam voor het HAMP-programma met ook een kwalificerende ontberingen en inkomensniveau, kunnen de Voorwaarden hierdoor verbeteren, omdat dit als een noodzaak voor betaalbaarheid zou worden beschouwd. Hoe dan ook, het is belangrijk voorafgaand aan het missen van betalingen op een hypotheek, veel meer zo een eerder gewijzigde, om een HUD counselor kijken over uw huidige voorwaarden om te zien wat kan resulteren ver voordat u afhankelijk bent van re-modificatie. Idealiter zou dit u inspireren om naar andere budgettaire oplossingen te kijken en te voorkomen dat u gedwongen wordt om minder voordelige voorwaarden te accepteren als het verliezen van het huis gewoon niet iets is wat u bereid bent te laten gebeuren.
is het goedkeuringsproces de tweede keer anders?
Ja, het aanvraagproces kan dieper gaan dan de eerste keer. In veel gevallen, kredietverstrekkers goedgekeurd mods op de eerste keer delinquentie op basis van de observatie van een oncontroleerbare ontbering en met het bewijs dat het inkomen is momenteel voldoende om betalingen te doen als de hypotheek werd prioriteit eerst en vooral door de huiseigenaar. Het HAMP-programma is een perfect voorbeeld in die zin dat als de betaling van een huiseigenaar verbruikt meer dan 31% van het bruto-inkomen, het kan worden goedgekeurd, ongeacht of de gewijzigde betaling past met andere vermelde uitgaven of extra schuld.
bij secundaire of traditionele wijzigingen of wijzigingen waarvoor de toestemming van een verzekeraar vereist is (FHA, ect), kan veel meer controle worden uitgeoefend op de ingediende begroting waarin de geraamde uitgaven en de bankafschriften worden beschreven die nodig zijn om de holistische betaalbaarheid te verifiëren. Minder automatisch is de veronderstelling dat alleen omdat je solliciteert je klaar, gemotiveerd en in staat bent om betalingen te doen. Bij acceptatie gaat meer aandacht uit naar de vraag of het al dan niet realistisch is op basis van objectieve gegevens om toekomstige verbeteringen te voorspellen. In het kort, met de tweede kansen die u kan nodig zijn om meer te doen dan alleen maar willen, je kan eigenlijk nodig hebben om te documenteren dat je succesvol kunt zijn voordat je goedgekeurd.
hoe documenteert u dat?
Easy, zorg ervoor dat u minstens evenveel spaargeld hebt als wat een eerste betaling zou kunnen zijn wanneer u een aanvraag indient om aan te tonen dat u de mogelijkheid hebt om te beginnen. Volgende geleidelijk maandelijks geld besparen om te laten zien dat u kunt blijven ingehaald als de achterstallige betalingen werden toegevoegd aan Principe. Tot slot, vraag jezelf af “wat zou de kredietgever denken” voordat u elke transactie als vuistregel underwriters vaak gebruiken is ” wat als het mijn eigen geld?”
geloof het of niet, kredietverstrekkers worden beloond voor het aanbieden van wijzigingen en verdere winst door het behoud van de resterende servicing fee stromen van de beleggers – echter, ze worden ook bestraft door diezelfde beleggers als verlies mitigatie succes rates lager zijn dan de standaard en alleen dienen om onvermijdelijke wanbetalingen te slechten, terwijl langzaam eroderen wat er over is om te herstellen bij liquidatie. Sommige bestanden worden uitgegeven automatische geautomatiseerde beslissingen-echter, veel niet perfect overeenkomen met de belegger matrices en moet een manager of senior underwriter toestemming voor goedkeuring. Het hoeft niet een Ph.D te begrijpen dat het gemakkelijker is om de steun van besluitvormers te krijgen als u geld bespaart en discretie gebruikt met consumentenaankopen vs. geld uitgeven aan niet-essentials in het kielzog van een mogelijke afscherming.
overbesteding van maaltijden uit, Amusement, tabak en drankwinkels tijdens het aanvragen van wijzigingen kan u een goedkeuring kosten als dit leidt tot een gebrek aan besparingen. Waarom zou het niet? Banken bestaan om de risico ‘ s voor de winstgevendheid te kwantificeren en te wedden op iemand die take-out, pay-per-view en catalogus kleding bestelt, terwijl ze zeggen dat ze er alles aan doen om afscherming te voorkomen na ontbrekende betalingen draagt bodemloze kansen. Ik weet wat je denkt en nee, geld opnemen van uw account en het gebruiken van het kopen van de dingen die je niet wilt dat de geldschieter om te weten over eigenlijk niet camoufleren uw activiteiten – erger, het kan anderen leiden tot vermoeden dat er een drug of gokken probleem bij de hand of gewoon oude saaie instabiliteit wanneer het eindresultaat is een gebrek aan zowel besparingen en betalingen.
andere dingen om te overwegen:
soms heb je geduld nodig om toe te passen.
veel beleggers hebben regels over hoe lang na de eerste wijziging U kunt toepassen. In sommige gevallen maakt het niet uit, in andere ten minste 1 jaar moet zijn verstreken sinds de conversie naar de permanente lening en sommige beleggers niet toestaan tweede wijzigingen periode. Door contact op te nemen met de servicer of anders te werken met een HUD counselor, je moet leren hoe het van toepassing is in uw situatie.
moeilijkheden moeten vers zijn.
veel beleggers eisen dat er een afzonderlijke onbillijkheid bestaat die een onvrijwillige daling of onderbreking van inkomsten inhoudt om in aanmerking te komen. Kortom, je ontslag uit 2011 werkt niet meer als je al gewijzigd bent in 2012. Ontberingen moeten onvrijwillig zijn en het inkomen beïnvloeden.
vertrouw betaalde helpers niet.
ik heb gemerkt dat sommige scam artist for-profit modificatie outfits hun waarde en de noodzaak vergelijken met die van handicap advocaten. Zij beweren dat het inhuren van een professional de tweede keer rond is noodzakelijk om de deal die u verdient te krijgen – echter, derden kunnen je meer pijn dan ze helpen als ze uitputten uw besparingen met hun kosten.
dit illustreert op zijn beurt uw onvermogen om betalingen te betalen, in plaats van een mogelijkheid om dat te doen. Het is nooit verstandig om een overeenkomst aan te gaan met een for-profit modification helper omdat ze geen daadwerkelijk voordeel bieden met potentiële uitkomst – u kunt echter gratis helpen via een HUD housing agency.
onze HUD-gecertificeerde huisvestingsadviseurs kunnen u helpen uw opties rond leningwijzigingen te beoordelen. Bel ons op 888.577.2227 om met een therapeut te praten over het beschermen van je huis. Of bezoek onze website.
auteur Tim Fischer is een preventieadviseur bij LSS Financial Counseling.