Als u problemen heeft met het betalen van uw hypotheek of onder water op uw huis, kunt u mogelijk een short sale nastreven, waardoor u uw huis kunt verkopen voor minder dan het nog verschuldigde bedrag op uw lening, terwijl het resterende bedrag wordt kwijtgescholden. Na een short sale, echter, het krijgen van een andere hypotheek zal niet gemakkelijk zijn. U zult waarschijnlijk een minimale wachttijd voordat u kunt in aanmerking komen voor een andere lening, en je zou ook nodig hebben om uw credit score te verbeteren en op te slaan voor een aanbetaling.
de gevolgen van een shorttransactie
vaak is een shorttransactie een manier voor een noodlijdende huiseigenaar om afscherming te voorkomen, wat ernstiger financiële gevolgen kan hebben. Zowel een afscherming en een short sale kan schade toebrengen aan uw krediet, maar de laatste kan minder schadelijk zijn.
“de redenen kunnen uiteenlopen, maar een short sale gebeurt vaak omdat de verkoper te veel betaalde of te veel leende voor het onroerend goed, of de markt is gedaald en de marktwaarde van het onroerend goed lager is dan het hypotheeksaldo,” legt Abe Kahan, president van Home Lending bij Laurel Road, een in New York City gevestigd kredietverleningsplatform en een merk van KeyBank uit.
” typisch, de bank of kredietgever gaat akkoord met een short sale om een deel van wat ze verschuldigd zijn terug te verdienen,” Kahan zegt.
omdat u verplicht bent uw hypotheek volledig terug te betalen, moeten u en uw geldschieter akkoord gaan met de short sale voordat deze kan doorgaan, zegt Suzanne Hollander, advocaat en vastgoedprofessor aan Florida International University in Miami.
” de’ due on sale ‘- clausule van een hypotheek is een soort acceleratieclausule die vereist dat de lener de volledige schuld betaalt op het moment van de verkoop van het onroerend goed, ” zegt Hollander. “Dat is de reden waarom een lener formeel toestemming van de geldschieter moet vragen om het onroerend goed te verkopen voor minder dan het leningbedrag via een short sale.”
Hollander waarschuwt dat kredietverstrekkers specifieke gedragslijnen of procedures hebben die moeten worden gevolgd om een shorttransactie uit te voeren. Het proces duurt vaak een lange tijd, ook, en veel kredietverstrekkers weigeren short sale Verzoeken, of niet reageren op hen helemaal.
hoe krijg je een hypotheek na een shorttransactie
het goede nieuws is dat je na een shorttransactie in aanmerking kunt komen voor een nieuwe hypotheek, maar dat kan moeilijk en tijdrovender zijn. Je volgende lening kan ook meer kosten.”Als je toch probeert om een andere hypotheek te krijgen, besef dan dat kredietverstrekkers voorzichtiger zullen zijn”, zegt Steve Nakash, directeur van Consumer Direct Lending voor Blue Spot Home Loans, een afdeling van Cherry Creek Mortgage, in Greenwood Village, Colorado. “Je hebt nu een geschiedenis van niet in staat zijn om te betalen, en kredietverstrekkers zullen uw krediet te onderzoeken na een short sale om ervoor te zorgen dat u kunt de nieuwe betalingen.”
Kahan merkt op dat een short sale uw credit score ergens tussen 50 en 200 punten kan doen dalen, wat veel leningen buiten bereik kan brengen. Conventionele leningen vereisen meestal een minimum credit score van 680, terwijl FHA leningen vereisen een score van ten minste 500 Als u een 10 procent aanbetaling, of ten minste 580 met 3,5 procent naar beneden.
u kunt werken om uw credit score te verbeteren tot het minimum dat nodig is, maar dit kost tijd en moeite.
“het sparen van een hogere aanbetaling dan het minimum dat de kredietgever vereist, kan het proces ook versnellen”, zegt Raisul Islam, een makelaar en registeraccountant bij Holadar Yunus & Co., correspondent van Grant Thornton International Ltd. en directeur van Hadee Lutful & Co.
minimale wachttijd voor het verkrijgen van een hypotheek na een shorttransactie
afhankelijk van het type lening, zijn er minimale wachttijden voor het zoeken naar een nieuwe hypotheek na een shorttransactie. Merk op dat dit algemene vereisten zijn, en kunnen variëren afhankelijk van uw persoonlijke financiële situatie.
| Lening type | Minimale wachttijd |
|---|---|
| Conventionele | 2-4 jaar met uitzonderingen |
| FHA | 3 jaar met uitzonderingen |
| USDA | 3 jaar |
| VA | 2 jaar met uitzonderingen |
| Niet-kwalificerende (niet-QM) | Geen vereiste |
- Conventionele lening – U kan in aanmerking komen voor een conventionele lening in slechts twee jaar na een korte verkoop, maar je zult waarschijnlijk nodig hebt om een 20 procent aanbetaling te hebben en “verzachtende omstandigheden” aan te tonen die hebben geleid tot de verkoop, zoals banenverlies. Als je minder dan 20 procent minder hebt, heb je een langere wachttijd: over het algemeen vier jaar met 10 procent minder en zeven jaar met minder dan 10 procent minder.
- FHA-lening-voor een FHA-lening zult u waarschijnlijk drie jaar moeten wachten om een hypotheek te krijgen na een shorttransactie, tenzij u verzachtende omstandigheden kunt aantonen, die de wachttijd tot één jaar kunnen verkorten. U kunt ook in staat zijn om een hypotheek aan te vragen zonder enige wachttijd als je niet in verzuim op uw eerdere hypotheek op het moment van de verkoop, en je betaald op tijd in het jaar voor de verkoop.
- USDA-lening-bij een USDA-lening moet u over het algemeen drie jaar wachten om een nieuwe hypotheek aan te vragen, zelfs als verzachtende omstandigheden hebben bijgedragen aan de shorttransactie.
- VA-lening – na twee jaar hebben VA-leningen de kortste wachttijd, en er kan zelfs helemaal geen wachttijd zijn als u betalingen op tijd vóór de verkoop hebt gedaan.
- niet-kwalificerende hypotheek – niet-QM)-voor een niet-kwalificerende hypotheek kan er geen wachttijd zijn, maar houd er rekening mee dat deze leningen een grotere aanbetaling kunnen vereisen en hogere rente kunnen vragen dan andere soorten leningen.
krediet herbouwen na een shorttransactie
vergis u niet: een shorttransactie kan uw krediet beschadigen. Als u in de toekomst een woning wilt kopen, moet u uw krediet repareren om in aanmerking te komen voor de beste rente en leningsprogramma ‘ s die mogelijk zijn.
” als een short sale de enige smet op uw kredietrapport is, moet u uw krediet relatief snel kunnen herbouwen tijdens uw wachttijd,” zegt Nakash.
als uw kredietrapport meer problemen laat zien, moet u mogelijk meer werk doen om uw score te verhogen, inclusief deze stappen:
- Bekijk uw kredietrapport op AnnualCreditReport.com, en corrigeer eventuele fouten of problemen die u ontdekt.
- Betaal uw bestaande schuld zo goed mogelijk af.
- vermijd betalingsachterstanden en houd uw kredietgebruik laag-minder dan 30 procent indien mogelijk.
- vermijd het aanvragen van twee of meer kredietrekeningen in een korte tijd. Het is het beste om uw toepassingen te scheiden door een paar maanden, zodat uw krediet is niet dinged door meerdere vragen.
- ongebruikte creditcards niet sluiten. U kunt ook overwegen om andere nieuwe kredietlijnen aan te vragen, maar alleen als u van plan bent om op tijd te betalen en verantwoord te gebruiken. Als u wordt geweigerd, kunt u proberen een beveiligde creditcard aan te vragen of een geautoriseerde gebruiker te worden op de creditcard van een andere persoon.
- bepaal hoe lang het duurt om te sparen voor de minimale aanbetaling die nodig is voor uw volgende lening, en werk ijverig naar dat doel.
- ga zorgvuldig op zoek naar leningen tussen verschillende kredietverstrekkers en vergelijk de tarieven en voorwaarden grondig.
wat te overwegen
Houd er rekening mee dat het niet noodzakelijk is dat u een hypotheek kunt aanvragen kort na een shorttransactie.
“het is belangrijk om financiële stabiliteit aan te tonen voordat je een nieuwe hypotheek aanvraagt,” zegt de Islam, “en je moet je inzetten voor goed geldbeheer, zodat je nooit meer geconfronteerd wordt met een short sale.”
een van uw doelen zou kunnen zijn om uw noodbesparingen op te bouwen, zodat u voorbereid bent op het onverwachte in de toekomst.
“slechte dingen gebeuren soms met goede mensen-faillissementen treden op, mensen verliezen hun baan en mensen worden ziek. Daarom is het altijd slim om zes maanden noodfondsen bij de hand te hebben om dit soort situaties te doorstaan,” zegt Nakash.
meer informatie:
- het verkrijgen van een hypotheek na een faillissement: wat te weten
- hoe een hypotheek te krijgen na een faillissement
- hoe een onderwaterhypotheek te herfinancieren