wanneer spelen krakersrechten een rol en in welke omstandigheden kunt u het eigendom van een stuk land veiligstellen dat niet van u is? Darren Higginson, Associate en property litigation expert bij Coodes Solicitors, legt de regels en voorschriften uit rond slecht bezit.
het is belangrijk dat eigenaren en bewoners van land op de hoogte zijn van de regels en voorschriften met betrekking tot ongewenst bezit, ook wel bekend als “krakersrechten”, en de omstandigheden waarin iemand eigenaar kan worden van andermans land.
ik heb onlangs een aantal grondgeschillen en aanvragen voor eigendom op basis van negatief bezit behandeld. Een van deze gevallen betrof een klant die ontdekte dat een deel van hun tuin op naam stond van iemand anders. Ik kreeg een verklaring van de vorige eigenaar die bevestigde dat een buurman hem had verteld dat hij dit extra land in de jaren 1970 kon hebben, maar er werd nooit een contract van verkoop of Akte van gift opgesteld. Ik kon aantonen dat de cliënt er recht op had door slecht bezit. Toen ik het bewijs aan de eigenaars presenteerde … gingen ze akkoord om het vrijwillig aan onze cliënt over te dragen.
hoe claim ik de eigendom van grond door negatief bezit?
als u grond wilt claimen door ongewenst bezit, moet u bewijzen dat u gedurende een bepaalde periode ononderbroken, exclusieve, fysieke controle over de grond hebt gehad en dat u voornemens bent de grond gedurende die periode te bezitten.
voordat de Kadaster Act 2002 in werking trad, kon u grond claimen door slecht bezit indien u het ten minste 12 jaar had bewoond. Dit is nog steeds het geval met betrekking tot ongeregistreerde grond of als de kraker op 13 oktober 2003 al 12 jaar op het land was. Na deze datum vereist de nieuwe procedure dat krakers aantonen dat zij het land ten minste tien jaar in bezit hebben gehad op de datum van hun aanvraag.
Wat gebeurt er nadat ik mijn aanvraag heb ingediend?
in het kader van de nieuwe procedure, zodra u uw aanvraag bij het Kadaster heeft ingediend, zal een kennisgeving worden verzonden naar de eigenaar van de grond, die 65 werkdagen heeft om bezwaar te maken. In sommige situaties kan de eigenaar eenvoudig object van de toepassing, bijvoorbeeld omdat de kraker nog niet eens op de grond voor de nodige 10 jaar, of ze kunnen geven tegen de kennisgeving die vereist dat de kraker om aan te tonen dat hun situatie valt in één van de drie categorieën:
- Dat het op de een of andere manier moreel verkeerd voor de eigenaar om te verslaan van de toepassing, bijvoorbeeld waar de eigenaar of aangemoedigd de kraker om te geloven dat zij werkelijk eigenaar is van het land;
- Dat de kraker is om een andere reden recht naar de nieuwe eigenaar van de grond, bijvoorbeeld, waar ze gecontracteerd om het land te kopen van de eigenaar en de betaalde aankoopprijs, maar het land was nog nooit overgedragen aan hen;
- Dat het land naast land reeds in eigendom van de kraker, de exacte lijn van de grens tussen de twee stukken land nooit formeel vastgesteld en de kraker ten onrechte, maar redelijkerwijs verondersteld dat ze al waren de eigenaar van.
indien geen bezwaar tegen de aanvraag wordt ontvangen of indien het bezwaar van de eigenaar mislukt, wordt de kraker geregistreerd als de nieuwe eigenaar van de grond.
een ander recent geval van mij valt in bovenstaande derde categorie. Het ging om een stuk land dat in de jaren negentig werd verkocht aan een parochieraad en bijna onmiddellijk werd een hek opgericht om de grens te markeren. Onze cliënt kocht het behouden land drie jaar later en besloot onlangs om dat land te verdelen om een bouwgrond te maken, maar ontdekte dat de grens op het titelplan voor haar eigendom met het land van de parochieraad een andere vorm had dan de lijn van het hek.
indien er grond in de tuin van de cliënt is die buiten de in haar titelplan aangegeven grens ligt, heeft zij het recht om een claim in te dienen voor het ongunstige bezit van die grond, omdat zij er ten minste tien jaar exclusief bezit van heeft, de grond ligt naast grond die zij zeker bezit en zij redelijkerwijs geloofde dat de grond van haar was en de grens tussen haar grond en het land van de parochieraad is nooit door het Kadaster vastgesteld.
Wat gebeurt er als mijn aanvraag voor ongewenst bezit mislukt?
als uw aanvraag mislukt omdat de eigenaar een tegenaanmelding doet en u niet in een van de drie bovenstaande categorieën valt, kunt u op een later tijdstip opnieuw een aanvraag indienen bij het Kadaster, mits u nog twee jaar op het land blijft.
het is veel waarschijnlijker dat u uw aanvraag de tweede keer zult slagen als de eigenaar u in de tussentijd niet uit het land heeft gezet.