vraag en aanbod: de woningmarkt

voor de meerderheid van de mensen is een huis (of flat) het meest waardevolle ding dat ze ooit zullen bezitten.

het is belangrijk om te begrijpen welke rol huizenprijzen spelen in de economie en hoeveel impact ze hebben.

de Bank of England houdt toezicht op veranderingen in de woningmarkt om de risico ‘ s voor het financiële stelsel en de economie in ruimere zin te beoordelen. De woningmarkt biedt werk aan grote aantallen mensen in de bouw, verkoop, meubilair en uitrusting, en is goed voor een aanzienlijk percentage van de waarde van het BBP. De markt is nauw verbonden met de consumentenuitgaven en is daarom een cruciale economische sector.

de begrippen vraag en aanbod kunnen worden toegepast om inzicht te krijgen in veranderingen in de huizenprijzen en de gevolgen voor de economie.

Wat is de woningmarkt?

de woningmarkt brengt verschillende belanghebbenden samen, zoals huiseigenaren die hun onroerend goed verkopen, mensen die een onroerend goed willen kopen, huurders, investeerders die onroerend goed uitsluitend voor beleggingsdoeleinden kopen en verkopen, aannemers, renovatoren en makelaars, die als facilitators optreden bij het kopen of verkopen van een onroerend goed.

in het Verenigd Koninkrijk is twee derde van de huishoudens eigenaar van het onroerend goed waarin zij wonen, en het resterende derde deel van de huishoudens is Huurder, redelijk gelijk verdeeld over particuliere en sociale huur. We kunnen dus mensen verdelen in:

• huiseigenaren-hetzij rechtstreekse eigenaars of met een hypotheek;
• particuliere huurders – personen die van particuliere verhuurders huren;
• sociale huurders-personen die van lokale overheden en woningcorporaties huren.

er zijn vele determinanten van vraag en aanbod op de woningmarkt, waarvan vele verband houden met demografische factoren. Dergelijke factoren omvatten de omvang van de markt, het aantal huwelijken, echtscheidingen en sterfgevallen. Maar ook factoren als inkomen, beschikbaarheid van krediet, rente en voorkeuren van de consument zijn belangrijk.

Waarom is de woningmarkt belangrijk voor de economie?

veranderingen op de huizenmarkt worden altijd zo belangrijk geacht als gevolg van de relatie tussen de huizenprijzen en de consumentenuitgaven. Veranderingen in huizenprijzen en het aantal verkopen beïnvloeden hoeveel geld mensen moeten uitgeven. Aangezien de uitgaven van de huishoudens goed zijn voor twee derde van de totale economische activiteit van Groot-Brittannië, zullen veranderingen in de consumptie waarschijnlijk een grote impact hebben op de economie in ruimere zin. Het observeren van de huizenmarkt helpt ons om de totale vraag naar goederen en diensten te beoordelen.

wanneer de huizenprijzen stijgen, zijn de consumenten die hun eigen huis bezitten nu beter af omdat hun huizen meer waard zijn. Dit ‘welvaartseffect’ verhoogt het vertrouwen van huiseigenaren, wat op zijn beurt de consumptie verhoogt. Sommige van deze huiseigenaren zullen besluiten om extra leningen te verwerven tegen de waarde van hun huis. De leningen worden vervolgens in de economie besteed aan goederen en diensten, waardoor de totale vraag en het BBP toenemen.

echter, wanneer de huizenprijzen dalen, verliezen huiseigenaren hun vertrouwen omdat hun huis nu minder waard is dan voorheen. Dit wordt een groot probleem als de prijzen zijn gedaald genoeg om hun huis minder waard dan de rest van de onbetaalde hypotheek – bekend als ‘negatieve equity’. Huiseigenaren zullen daarom hun verbruik verminderen en zullen minder geneigd zijn om nieuwe leningen aan te gaan.

de overgrote meerderheid van de huiseigenaren zal een hypotheek hebben genomen om hun woning te kopen. Hypotheken zijn de grootste bron van schuld voor huishoudens in het Verenigd Koninkrijk. Meer dan 70% van de leningen van huishoudens is hypotheekschuld. De helft van alle huiseigenaren die in hun eigen huis wonen, betalen nog steeds hun hypotheek af. Daarom kunnen huishoudens plotseling inhouden op hun uitgaven in tijden van onzekerheid, omdat ze beginnen te maken over het terugbetalen van hun schulden. Dit heeft een domino-effect op de rest van de economie, en een klein probleem kan plotseling een groot probleem worden.

naast de totale uitgaven van de huishoudens heeft het kopen en verkopen van huizen ook rechtstreeks invloed op de economie. De investeringen in woningen vormen een klein maar onvoorspelbaar deel van de totale productie in de economie. Er zijn twee verschillende manieren waarop het kopen en verkopen van huizen het BBP beïnvloedt.

de eerste is wanneer een nieuwbouw wordt aangeschaft. Dit draagt rechtstreeks bij aan het BBP door de investering in het land om het huis op te bouwen, de aankoop van materialen en het creëren van banen. Zodra de huiseigenaren verhuizen, dragen ze ook bij aan de lokale economie: dat wil zeggen winkelen in lokale winkels.

de tweede is wanneer een bestaand huis wordt gekocht of verkocht. De aankoop van een bestaand huis heeft niet dezelfde impact op het BBP. Het draagt echter nog steeds bij aan het BBP: van de honoraria van makelaars en advocaten en de verhuiskosten tot de aankoop van nieuw meubilair.

waarom huizenprijzen veranderen: vraag en aanbod

vraag: de vraag naar woningen kan worden gedefinieerd als de hoeveelheid onroerend goed die huiseigenaren bereid en kunnen kopen tegen een bepaalde prijs in een bepaalde periode. Factoren die van invloed zijn op de vraag naar huisvesting zijn::

• reële inkomens: als de reële inkomens stijgen, neemt de vraag naar huisvesting toe als gevolg van een stijging van de levensstandaard.
• de kosten van een hypotheek: indien de rente in de economie stijgt, zal de hypotheekrente waarschijnlijk ook stijgen. Dit maakt de kosten van de financiering van een lening duurder en zal dus een daling van de vraag te zien.
• beschikbaarheid van krediet: hoe meer kredietverlenende banken en bouwmaatschappijen bereid zijn te verstrekken, des te meer mensen zullen lenen en uitgeven aan huisvesting, en dus hoe hoger de huizenprijzen zullen zijn.
• economische groei: wanneer de economie zich in de fase van herstel en boom van de conjunctuurcyclus bevindt, stijgen de lonen. Dit zal de vraag naar huizen verhogen.
• bevolking: als de bevolking toeneemt of als er eenpersoonshuishoudens toenemen, neemt de vraag naar huisvesting toe.
• werkgelegenheid / werkloosheid: hoe hoger de werkloosheid in een economie, des te minder mensen in staat zullen zijn zich huisvesting te veroorloven.
• vertrouwen: als consumenten optimistisch zijn over de toekomstige toestand van de economie, zullen zij eerder doorgaan met de aankoop van een huis, waardoor de vraag zal toenemen. Huizenprijzen hebben de neiging om te stijgen als mensen verwachten rijker te zijn in de toekomst.

aanbod: de levering van woningen kan worden gedefinieerd als de stroom van woningen die beschikbaar zijn tegen een bepaalde prijs in een bepaalde periode. Het aanbod van woningen omvat zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen. Factoren die van invloed zijn op het aanbod van woningen zijn::

• productiekosten: hoe hoger de productiekosten, hoe minder huizen worden gebouwd, waardoor het aanbod van woningen die op de markt komen, afneemt. Voorbeelden van kosten zijn: arbeidskosten, grond voor ontwikkeling en bouwmaterialen.
• overheidsbeleid: als de overheid de belastingen verhoogt en / of de subsidies voor nieuwbouwprojecten verlaagt, zullen er minder nieuwe huizen worden gebouwd.
• aantal bouwbedrijven: Afhankelijk van hun doelstellingen, hoe meer bouwbedrijven er zijn, hoe groter de kans op een toename van het aanbod van woningen. De bouwsector is goed voor ongeveer 7% van het BBP van het Verenigd Koninkrijk.
• technologie en innovatie: met verbeterde technologie en innovatie in de bouwsector worden huizen goedkoper en gemakkelijker te bouwen, waardoor het aanbod toeneemt.
• overheidsuitgaven voor de bouw van nieuwe sociale woningen: de overheid heeft het vermogen het woningaanbod te beïnvloeden door de uitgaven voor nieuwe sociale woningen te verhogen.

prijselasticiteit van het aanbod

het aanbod van nieuwe woningen op korte termijn is prijsonelastisch. De belangrijkste reden hiervoor is de tijd die nodig is om een nieuw huis te bouwen. De productie van een huis kan vele maanden duren, van het planningsproces tot de voltooiing van het project. Het aanbod is ook afhankelijk van de toegang tot geschoolde arbeidskrachten en de beschikbaarheid van bepaalde bouwmaterialen.

wegens het niet-elastische aanbod zullen veranderingen in de vraag waarschijnlijk een aanzienlijk effect op de prijs hebben. Dit wordt geïllustreerd door het diagram, dat een grotere proportionele stijging van de prijs dan de hoeveelheid laat zien wanneer de vraag stijgt van D1 naar D2.

de huidige huizenmarkt in het Verenigd Koninkrijk

ondanks het huidige economische klimaat en de gevolgen van de blokkeringsbeperkingen voor de consumenten zijn de huizenprijzen gestegen en zijn de verkopen hervat. Rightmove, die adverteert 95% van de woningen te koop, stelt dat de woningmarkt heeft gezien zijn drukste maand in meer dan 10 jaar in Juli. Tijdens de zomer, de woningmarkt ziet meestal een stilte in de activiteit. Echter, sinds de versoepeling van lockdown, is er een vlaag van activiteit geweest van kopers en verkopers. Sinds juli 2019 zijn de huizenprijzen volgens de Nationwide Building Society met 1,7% gestegen.Het Londense makelaarskantoor Hamptons stelt dat huiseigenaren hun verhuisplannen nu naar voren brengen omdat de ervaring van lockdown hen heeft aangemoedigd om meer ruimte te zoeken. De hypotheekmarkt is ook zeer gunstig op dit moment in termen van rente, en de huurvraag blijft stijgen in het Verenigd Koninkrijk.

de toename van de activiteit op de markt werd ook bevorderd door de aankondiging van een zegelrecht “vakantie” tot maart 2021. Dit betekent dat de drempel waarboven zegelrechten worden betaald, stijgt van £125 000 tot £ 500 000. Makelaarskantoor Savills heeft ook een toename gezien van het aantal nieuwe kopers dat zich registreert met zijn service, meer dan het dubbele van het aantal dat in Juli 2019 is geregistreerd. Er wordt gedacht dat, samen met de belastingbesparingen van zegelrechten, de ervaringen van mensen in lockdown hen hun huidige leefruimte hebben laten evalueren en hun woonbehoeften hebben heroverwogen.

echter, gezien het feit dat de economie haar diepste recessie ooit heeft gekend, is er bezorgdheid over hoe lang de markt kan weerstaan aan de economische krachten die de prijzen omlaag trekken.

historisch gezien is een daling van de huizenprijzen zowel een oorzaak als een gevolg van economische recessies geweest. Tijdens de financiële crisis van 2008 daalden de huizenprijzen met ongeveer 30%. Zoals eerder vermeld, is een huis voor de meerderheid van de mensen het waardevolste wat ze ooit zullen bezitten en daarom zijn consumenten zeer geïnteresseerd in de waarde ervan. Het consumentenvertrouwen is een van de belangrijkste factoren die van invloed zijn op de vraag naar huisvesting. Als consumenten zich pessimistisch voelen over de toekomstige staat van de economie, zullen ze minder geneigd zijn om door te gaan met de aankoop van een huis, waardoor de vraag afneemt. Het Britse Office for Budget Responsibility, de fiscale waakhond van het land, voorspelt dat tijdens deze neergang de prijzen dit jaar met 5% zullen dalen en in 2021 met 11%.

verschillende overheidsprogramma ‘ s die zijn opgezet om te helpen bij de afsluiting, beginnen aan een einde te komen. De belangrijkste-de regeling voor verlof, die 80% van het inkomen van de in aanmerking komende werknemers vervangt – loopt in oktober af. Verwacht wordt dat de arbeidsmarktomstandigheden in de komende kwartalen aanzienlijk zullen afnemen en dat de werkloosheid de rest van het jaar zal stijgen. Als deze voorspellingen uitkomen, zal de woningbouw waarschijnlijk opnieuw worden gedempt.

conclusie

schommelingen in de huizenprijzen en transacties versterken de volatiliteit van de conjunctuurcyclus. Daarom is het van cruciaal belang dat we begrijpen wat dergelijke veranderingen beïnvloedt. Inzicht in de invloed van vraag-en aanbodfactoren op de woningmarkt kan belangrijke stakeholders in staat stellen betere voorspellingen te doen over toekomstige activiteiten en dienovereenkomstig te plannen. De huidige markt heeft sinds de versoepeling van de beperkingen een groei gekend, maar er bestaat bezorgdheid dat deze door de ingehouden vraag is aangewakkerd. De vooruitzichten voor de huizenprijzen zijn derhalve onzeker en de volledige effecten van een economische neergang moeten nog worden gerealiseerd.

artikelen

• hoe beïnvloedt de woningmarkt De economie?

Bank van Engeland kennisbank

• woningmarkt Economie (Revisie Presentatie)

Tuto2u

• zegelrecht vakantie sporen op de home-movers

Financial Times, James Pickford (7/8/20)

• groot-Brittannië op mysterieuze wijze robuuste behuizing van de markt

Financial Times, Redactie (20/8/20)

• woningmarkt heeft drukste maand in meer dan 10 jaar

De Voogd, Hilary Osborne (17/8/20)

Vragen