wilt u een “baksteen en mortel” winkel openen en MOET u een commercieel onroerend goed huren? Bij het beoordelen van de kosten voor het huren van een kantoorruimte, kunt u merken NNN op de huurovereenkomst. Je vraagt je misschien af: “Wat is NNN?”
als u niet bekend bent met de term triple net lease, bent u op de perfecte plek. Of u nu een geà nteresseerde huurder of in onroerend goed te investeren, deze post is voor u!
spring vooruit naar
Wat is NNN?
NNN is een soort commercieel vastgoed gemak genaamd een triple net (NNN) lease. Alle commerciële huurovereenkomsten hebben een basis huurbedrag dat een huurder per vierkante voet per jaar in rekening brengt.
een drievoudig netgepacht gebouw maakt de huurder echter verantwoordelijk voor de exploitatiekosten. Het pens netto bedrag is meestal minder dan het basisbedrag.
bijvoorbeeld, een verhuurder adverteert een huur van $ 30 NNN per sq. ft. De NNN geeft aan dat het een drievoudige net lease is. Daarom is de basis huur bedrag per jaar voor een 1000 vierkante voet ruimte is $ 30.000 per jaar of $ 2.500 per maand.
basisbedrag = huur per vierkante voet x vierkante voet = $30/sqft x 1.000 sqft = $30.000 per jaar of $2.500 per maand
echter, een NNN bedrag per jaar van $10 zou $10.000 per jaar opleveren ($10/sqft xsqft000 sqft) of ongeveer $833 per maand.
de totale maandelijkse huur voor de huurder bedraagt dus ongeveer $3,333 ($2,500 + $833).
een ander voorbeeld: een verhuurder adverteert een beschikbare 2.500 m2. ft. ruimte in een van hun kantoorgebouwen. De huur is $ 20 NNN per sq. ft. De triple net lease bedrag is $ 8 per sq. ft.
de basishuur wordt berekend op $ 50.000 per jaar ($20 x 2.500) of ongeveer $ 4.166 per maand. De triple netto bedrag berekent te zijn $ 20.000 per jaar ($8 x 2.500) of ongeveer $1.666 per maand.
daarom is de maandelijkse huur voor die 2,5000 sq. ft. ruimte is ongeveer $ 5,832 per maand!
Wat omvatten de NNN-uitgaven?
NNN staat voor Net Net Net. De NNN uitgaven zijn bestemd om te betalen voor onroerend goed belastingen, onroerend goed verzekering, en gemeenschappelijke ruimte onderhoud (CAM).
de CAM omvat meestal het onderhoud van de buitenruimte, zoals sneeuwruimen en onderhoud van de parkeerplaats. Een verhuurder kan ook nutsvoorzieningen als onderdeel van de kosten. Daarom is het altijd belangrijk om de kleine lettertjes van de huurovereenkomst te bekijken.
een verhuurder gebruikt deze nettokosten om te bepalen hoeveel het NNN-bedrag moet zijn.
een investeerder in commercieel onroerend goed moet bijvoorbeeld $8.000 aan onroerendgoedbelasting betalen, $ 2.000 aan onroerendgoedverzekering, $ 2.000 aan onderhoud per jaar, $12.000 aan totale nettokosten per jaar. Dus, de drievoudige netto bedrag voor een 2000 SF. ruimte is $ 6 / sqft per jaar ($12.000 / 2.000 sqft).
echter, als er meerdere bedrijfsgebouwen zijn, dan zou het drievoudige nettobedrag lager zijn omdat de verhuurder de nettokosten verdeelt over de huurders en de vierkante meters die zij verhuren.
bijvoorbeeld, de totale netto uitgaven voor een 3.000 sqft eigenschap is $ 12.000. Dus, de totale netto lease bedrag is $4 / sqft jaar. In het geval dat er drie huurders, elk huren 1000 sqft, elke huurder zal een NNN kosten van $1,30/sqft jaar.
Is er één netto Lease of een dubbele netto Lease?
een netto lease is wanneer de huurder ermee instemt het basishuurbedrag en de onroerendgoedbelasting te betalen.
daarentegen is een dubbele netto lease wanneer een huurder twee van de NNN betaalt. Een huurder dekt bijvoorbeeld de onroerendgoedbelasting en de vastgoedverzekering, maar niet het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte.
Wat zijn de voordelen van NNN?
commercieel vastgoed met drievoudige netto-huurovereenkomsten is doorgaans relatief laag risico. Hoewel de verhuurder is uiteindelijk verantwoordelijk voor het betalen van de onroerend goed belastingen, bouwverzekering, en het behoud van de gemeenschappelijke ruimte, de NNN bedrag betaalt voor die uitgaven.
wanneer het gaat om een investering in onroerend goed voor woningen, nemen sommige investeerders alle exploitatiekosten voor hun rekening, inclusief belastingen, verzekeringen en hypotheek. Een goede investering heeft een bruto huurinkomen dat alle kosten dekt en produceert wat cash flow, die meestal $ 100 een woning.
daarom ziet het beleggen in zakelijk onroerend goed er aantrekkelijker uit dan beleggen in zakelijk onroerend goed! Commerciële verhuurders noemen dit soort huurders” kant-en-klare ” huurders omdat zij alle kosten betalen.
Turnkey houdt in dat er geen extra werk wordt verricht. Met betrekking tot residentiële investeringen en er is geen rehab werk, beleggers bellen een woning turnkey woning, omdat de residentiële huurder kan bewegen in op dag één.
voor de huurder zijn de extra kosten verwaarloosbaar vanwege de toplocatie van het onroerend goed. De locatie biedt mogelijkheden om de huurder te voeden en deze kosten te dekken.
Absolute netto Lease VS. Gewijzigde bruto Lease
verhuurders en makelaars in onroerend goed wisselen de term triple net lease vaak uit met een absolute net lease. Er is echter een verschil in de details tussen een echte absolute netto lease en een gewijzigde bruto lease.
een echte absolute netto-leaseovereenkomst is wanneer een commercieel onroerend goed relatief nieuw is. Daarom krijgen de huurders de verantwoordelijkheid om te betalen voor het onderhoud van het gebouw.
echter, na verloop van tijd zal de verhuurder het grootste deel van de kosten voor zijn rekening nemen. Dit soort lease wordt een gewijzigde bruto lease genoemd.
sommige beleggers verkopen hun commercieel onroerend goed voordat de absolute netto lease eindigt. Deze strategie stelt hen in staat om te voorkomen dat het nemen van een gewijzigde bruto lease bij vernieuwing.
Wat zijn de risico ‘ s van een NNN-Lease?
gewoonlijk zal een huurder van een commercieel onroerend goed een bekende onderneming zijn, zoals CVS of Starbucks, en zal hij zijn leasebedrag vooraf betalen. Echter, er is soms een “moeder en pop winkel” die wil verhuren ruimte in het kantoorgebouw.
ongeacht de vastgoedbelegging (commercieel of niet-zakelijk), dienen verhuurders altijd hun due diligence te doen wanneer het gaat om het accepteren van een huurder. We willen mensen en kleine bedrijven nog steeds een kans geven, maar we moeten de voor-en nadelen tegen elkaar afwegen.
ik had bijvoorbeeld een aanvrager die geïnteresseerd was in een van mijn eigendommen. Echter, na het doen van een achtergrondcontrole op hen, ontdekte ik dat ze een lage credit score en twee uitzettingen als onderdeel van hun huurgeschiedenis hadden!
echter, na verdere due diligence, ontdekte ik dat een van de uitzettingen een fout in het rapport was. Wat de andere uitzetting betreft, was verzoekster borg voor hun grootmoeder, die de huurovereenkomst niet naleefde.
ik heb hun aanvraag aanvaard. Echter, Ik had nieuwe huurders toe te voegen meer huid in het spel door het betalen van vier maanden huur van tevoren!
conclusie
een triple net lease (NNN) is wanneer de huurders extra kosten dekken bovenop hun basishuur, zoals onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte. Verhuurders verwijzen vaak naar dit soort huurders als “turnkey” huurders omdat ze de meeste kosten op zich nemen.
deze kosten betalen niet voor degenen die het gebouw helpen exploiteren, zoals een vastgoedbeheermaatschappij.
als u een huurder bent die een huurovereenkomst voor een commercieel onroerend goed wil ondertekenen, lees dan de kleine lettertjes en begrijp welke kosten u dekt.
als u een verhuurder bent, moet u accepteren dat het onroerend goed niet altijd een absolute triple net lease-eigenschap is. Je moet nog steeds een exit strategie hebben, of dat nu is het verzilveren van of het doen van een 1031 uitwisseling en vervangen door een ander commercieel onroerend goed!
- Bio
- Laatste berichten
Laatste berichten door Jonathan (bekijk alle)
- Kelder vs Kelder: 9 duidelijke belangrijkste verschillen om uw huis beter te begrijpen-30 December 2021
- Wat is een Loft? 10 Key Things To Consider For Next Dream Move – 27 December 2021
- Mother In Law Suite: 8 Key Things To Consider Before Adding a New Space-December 26, 2021