u bent niet alleen. Terwijl meer dan 30% van de hypotheken onder water stond op het hoogtepunt van de Grote Recessie, is bijna 21% van de huiseigenaren nog steeds meer verschuldigd dan de marktwaarde van hun huizen, volgens het derde kwartaal van Zillow® Negative Equity Report.
“het hele probleem met onderwater zijn is dat het alleen een probleem is als je absoluut moet verkopen,” zegt Cliff Perotti, een gecertificeerde distressed property expert in Corte Madera, Calif.
maar in tegenstelling tot andere hypotheekhouders, kunnen sommige servicemedewerkers die met orders voor een permanente verandering van station worden geconfronteerd, niet wachten tot de markt zich hersteld heeft alvorens hun huizen te verkopen.
accidentele verhuurders
aangezien de opkomst van de vastgoedmarkt de thuiswaarden iets dichter bij de marktwaarde heeft gebracht, kiezen veel onderwaterhypotheekhouders ervoor om hun woning te verhuren — althans voor een tijdje — wanneer zij verder gaan.
” er is een crush van toevallige verhuurders die niet kunnen verkopen, maar hun huizen kunnen verhuren en ongeveer gelijk kunnen maken”, zegt Perotti.
sommige mensen herfinancieren om hun hypotheek dichter bij de huurtarieven te brengen, waardoor de financiële lasten worden verminderd.
“meer gezinnen kiezen ervoor om hun huizen te verhuren voor minder en herfinancieren om het verschil goed te maken”, zegt Katie Savant, adjunct-directeur van de Nationale Militaire familievereniging voor de betrekkingen met de regering.
programma ’s bieden verlichting
veel overheidsprogramma’ s die tijdens de recessie werden opgezet om huiseigenaren te helpen die het moeilijk hadden, waren aanvankelijk niet van toepassing op tweede woningen of huurwoningen, maar sommige zijn uitgebreid met deze woningen, zoals het Home Affordable Refinance Program of HARP.HARP werd in Maart 2009 opgericht om onderwater-en bijna-onderwatereigenaren te helpen hun hypotheken te herfinancieren zonder de hoofdsom te betalen. Over het algemeen, om in aanmerking te komen, moet u een lening hebben die door Freddie Mac wordt gesteund of Fannie Mae, de lening uit uiterlijk 31 mei, 2009 hebben genomen, een lening-aan-waardeverhouding groter dan 80% hebben, en op betalingen tijdens het afgelopen jaar huidig zijn.
VA-leningen komen niet in aanmerking omdat de VA een eigen herfinancieringsprogramma heeft, dat vereist dat u vroeger in de woning woonde, maar nu niet meer in de woning hoeft te wonen.
HARP accepteert aanvragen tot Dec. 31, 2015.
het Home Affordable Modification Program, of HAMP, kan ook helpen om hypotheekbetalingen betaalbaarder te maken. Uitgebreid in juni 2012, het programma omvat nu huiseigenaren aanvragen voor een wijziging op een huis dat momenteel wordt verhuurd of dat de huiseigenaar van plan is te verhuren.
servicemedewerkers kunnen ook in aanmerking komen voor HAMP als ze worden verplaatst als gevolg van bestellingen van PC ‘ s; van plan zijn om de woning te verhuren en er op een bepaald moment in de toekomst naar terug te keren; en waren de woning als hoofdverblijfplaats direct voor de verplaatsing.
inschrijving HAMP eindigt Dec. 31, 2015.
het verlies nemen
besluiten om met verlies van een woning weg te lopen of het eigendom terug over te dragen aan de hypotheekmaatschappij is een grote beslissing die u niet alleen moet nemen. Praat met een gratis huisvestingsadviseur of een financieel adviseur om uw keuzes af te wegen, die een short sale en een daad-in-plaats van afscherming kunnen omvatten. Een short sale is waar het hypotheekbedrijf ermee instemt om u uw huis te laten verkopen voor een bedrag dat “kort” valt van wat u verschuldigd bent. En een akte-in-plaats van executie is waar de hypotheek bedrijf laat u eigendom terug te dragen aan het.Savant legt uit dat de vertakkingen van deze opties duur en verstrekkend kunnen zijn, vooral voor leden van de dienst. “Militaire families moeten echt voorzichtig zijn met short sales en inbeslagnames, omdat de beslissingen die ze maken van invloed kunnen zijn veiligheidsmachtiging. Als leden van de Dienst hun veiligheidsmachtiging verliezen, kunnen ze mogelijk hun baan verliezen.”
financiële problemen worden genoemd in vele veiligheidszaken die door het Ministerie van Defensie worden onderzocht.
hoe een shorttransactie of afscherming het krediet van een kredietnemer beïnvloedt, hangt af van de vraag of de betalingen op de lening werden gehandhaafd. Als ze dat waren, zou de credit score een korte termijn daling van 150 punten, zegt Perotti. “Als de lener al enkele maanden of jaren geen betalingen heeft gedaan, kan de score met 300 punten of meer worden verlaagd en duurt het langer om te herstellen”, voegt hij eraan toe. Zelfs als je op de hoogte blijft van je betalingen en een short sale doet, zul je niet in staat zijn om een ander huis te kopen voor ten minste een paar jaar, zegt Perotti.Volgens Craig Watts, directeur public affairs bij FICO, het bedrijf dat de meest gebruikte credit score heeft gemaakt, de FICO score, kunnen mensen met een afscherming of een soortgelijke wanbetaling in hun kredietrapport over het algemeen verwachten dat hun score na een paar jaar begint te herstellen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de kredietnemer actueel blijft met betalingen op alle andere kredietrekeningen.
als u echt geen andere optie hebt dan met verlies te verkopen, kan het Home Affordable Exemplace Alternatives-programma helpen om een beetje van de angel uit een short sale of acte-in-place van exemplace te halen.
een hafa short sale ontslaat u van uw hypotheekschuld na verkoop van het onroerend goed, zodat u niet verantwoordelijk bent voor het verschil tussen de verkoopprijs en het bedrag dat u verschuldigd bent. Een hafa short sale of akte-in-lieu heeft ook een minder negatief effect op uw credit score dan een traditionele short sale of afscherming. Het kan ook tot $3,000 voor het verplaatsen van kosten.
weten voordat u gaat
ten slotte is het de moeite waard om te zeggen: je zou kunnen denken dat je onder water bent, maar niet.
” je voelt je misschien ondersteboven, maar controleer het eerst”, zegt Mark Burrage, directeur thuisadvies bij USAA. “Mensen gaan op onroerend goed websites die zijn meestal zeer conservatief om waarde. Laat je huis taxeren. Misschien ben je helemaal niet onder water. De markt is teruggelopen en online waarderingen kunnen achterblijven.”
een taxatie van een huis kan slechts een paar honderd dollar kosten, maar bespaart u nog meer als u ontdekt dat u niet onder water bent.
sommige mensen verwarren het onderwaterleven ook met het niet kunnen betalen van de sluitingskosten en honoraria voor makelaars in onroerend goed in verband met de verkoop van een woning, die doorgaans 7% tot 10% van de verkoopprijs bedragen.
“veel geldschieters hebben keuzes om die kosten te dekken”, zegt Burrage. U kunt ook een ’te koop door eigenaar’ overwegen, waarbij u optreedt als uw eigen makelaar.