aby zapewnić pomyślną wymianę 1031, ważne jest zrozumienie i przestrzeganie zasad identyfikacji giełd 1031. Te zasady nie są skomplikowane, ale nieprzestrzeganie zasad może zrujnować wymianę. Oto dziesięć najważniejszych rzeczy, o których należy pamiętać podczas identyfikacji nieruchomości zastępczej w wymianie:
1. Termin i ogólne zasady.
podatnik ma 45 dni od dnia, w którym zrzekł się nieruchomości, na zidentyfikowanie nieruchomości zastępczej, którą zamierza nabyć w zamian. Jeżeli w ramach jednej wymiany jest więcej niż jedna nieruchomość, okres 45 dni liczony jest od dnia zamknięcia pierwszej z nich. Nieruchomość zidentyfikowana nie musi być przedmiotem Umowy, a podatnik nie musi nabywać wszystkiego, co zidentyfikuje. Należy jednak pamiętać, że podatnik nie może nabywać niczego innego niż nieruchomość, którą zidentyfikował, a nieprzestrzeganie zasad identyfikacji może zrujnować całą wymianę.
2. 3 Zasada Własności.
istnieją przepisy, które ograniczają liczbę nieruchomości, które podatnik może zidentyfikować. W większości przypadków podatnicy stosują zasadę trzech własności. Podatnik może wskazać maksymalnie trzy nieruchomości zamienne i nabyć jedną, dwie lub wszystkie trzy z nich.
3. 200% Zasady.
jeśli podatnik chce zidentyfikować więcej niż trzy nieruchomości, może skorzystać z zasady 200%. Zasada ta mówi, że podatnik może zidentyfikować dowolną liczbę nieruchomości zamiennych, o ile całkowita wartość rynkowa tego, co zidentyfikuje, nie przekracza 200% wartości rynkowej tego, co zostało sprzedane jako nieruchomość zrzekona. First American Exchange zaleca, aby podatnicy budowali „poduszkę”, identyfikując właściwości, które są warte mniej niż to, co jest dozwolone, w przypadku, gdy niektóre właściwości są później określane jako mające wyższą wartość niż pierwotnie oszacowano.
4. 95% Zasady.
istnieje inna zasada, która nie jest powszechnie stosowana przez inwestorów. Zasada 95% mówi, że podatnik może zidentyfikować więcej niż trzy nieruchomości o łącznej wartości przekraczającej 200% wartości zrzekonej nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy podatnik nabywa co najmniej 95% wartości nieruchomości, które identyfikuje. Zasadniczo podatnik będzie musiał nabyć wszystko, co zidentyfikował, aby to zadziałało, i dlatego nie należy się na to zbyt często powoływać.
5. Nieruchomość nabyta w okresie 45 dni.
wszelkie nieruchomości, które zostały faktycznie nabyte w ciągu 45-dniowego okresu identyfikacji, uważa się za prawidłowo zidentyfikowane. Ważne jest, aby pamiętać, że jeśli część nieruchomości zostanie nabyta w tym okresie, a część nieruchomości zostanie nabyta później przy użyciu innej z reguł identyfikacji, nieruchomość nabyta w ciągu pierwszych 45 dni musi być liczona jako jedna zidentyfikowana nieruchomość. Na przykład, jeśli nabywasz jedną nieruchomość w ciągu pierwszych 45 dni i planujesz użyć zasady właściwości 3 i kupić więcej nieruchomości po 45 dniach, masz tylko dwie dodatkowe nieruchomości do zidentyfikowania, ponieważ już zużyłeś jedną.
6. Sposób identyfikacji.
identyfikacja musi być pisemna i podpisana przez podatnika, a nieruchomość musi być jednoznacznie opisana. Zasadniczo oznacza to, że podatnik identyfikuje albo adres Nieruchomości, albo jej opis prawny. Mieszkanie powinno mieć numer jednostki, a jeśli podatnik kupuje mniej niż 100% udziałów, należy odnotować procentowy udział w tym, co jest nabywane.
7. Kto musi otrzymać dowód tożsamości.
podatnik musi przesłać zawiadomienie identyfikacyjne na adres:
1) osoba zobowiązana do przekazania podatnikowi nieruchomości zastępczej (np. Sprzedający nieruchomość zastępczą) lub;
2) do każdej innej osoby ” zaangażowanej „w wymianę (takiej jak wykwalifikowany pośrednik, Agent escrow lub firma tytułowa), innej niż” osoba zdyskwalifikowana”, taka jak agent lub członek rodziny podatnika. Większość powiadomień identyfikacyjnych jest wysyłana do wykwalifikowanego pośrednika.
8. Nieruchomość zastępcza musi być taka sama jak to, co zostało zidentyfikowane.
podatnik musi otrzymać „zasadniczo taką samą” nieruchomość, jaką wskazał. Rozporządzenia zawierają cztery przykłady ilustrujące, co oznacza” zasadniczo to samo”. W jednym z przykładów podatnik identyfikuje dwa hektary niezabudowanej ziemi, a następnie nabywa 1,5 hektara tej ziemi. Nabyta nieruchomość jest zasadniczo taka sama, ponieważ to, co podatnik otrzymał, nie różniło się charakterem ani charakterem od tego, co zostało zidentyfikowane, a podatnik nabył 75% wartości rynkowej zidentyfikowanej nieruchomości. W innym przykładzie podatnik identyfikuje stodołę i dwa hektary ziemi, a następnie nabywa stodołę tylko z gruntem leżącym pod stodołą. Urząd Skarbowy twierdzi, że nabyta nieruchomość nie była zasadniczo taka sama jak nieruchomość zidentyfikowana, ponieważ różniła się swoim podstawowym charakterem lub charakterem.
9. Nieruchomość do wybudowania.
jeśli nieruchomość zastępcza jest w trakcie budowy w momencie identyfikacji, podatnik musi zawierać nie tylko adres lub opis prawny nieruchomości, ale także musi zawierać opis tego, co ma być zbudowane na nieruchomości.
10. Wymiana Wsteczna.
jeśli podatnik dokonuje odwrotnej wymiany, w której lokator nabywa nieruchomość zastępczą przed zamknięciem przez podatnika sprzedaży zrzekonej nieruchomości, podatnik musi wskazać na piśmie, co zamierza sprzedać, a dowód ten należy przesłać nie później niż 45 dni po zamknięciu lokatora na nieruchomość zastępczą.