Real estate investment trusts (REITs) otrzymały status prawny na mocy Canadian Income Tax Act w 2007 r., kiedy Departament Finansów wprowadził koncepcję określonego przepływu inwestycji poprzez (przesiewanie) trusty i spółki osobowe w celu ochrony kanadyjskiej podstawy podatku dochodowego od osób prawnych.
przed wprowadzeniem zasad przesiewania istniała rosnąca tendencja do prowadzenia działalności gospodarczej poprzez publiczne trusty i spółki osobowe, które były notowane na giełdzie. Spółki osobowe i prawidłowo zarządzane trusty nie płacą podatku dochodowego. Raczej dochód uzyskany w spółce osobowej jest opodatkowany w rękach partnerów, a dochód uzyskany w truście, jeśli jest wypłacany lub płatny posiadaczom jednostek co roku, jest opodatkowany w rękach posiadaczy jednostek. W przypadku gdy Wspólnicy lub posiadacze jednostek są zwolnieni z podatku dochodowego (np. zarejestrowane plany oszczędności emerytalnych, Plany emerytalne zwolnione z podatku itp.), można uniknąć podatku dochodowego, który w przeciwnym razie zostałby zapłacony, gdyby został zarobiony w spółce publicznej.
aby zwalczyć ten wynik, Zasady przesiewania skutecznie opodatkowują większość publicznych trustów i spółek osobowych, które są rezydentami w Kanadzie, według stawek podatku od osób prawnych, a wypłaty, które dokonują, są traktowane jako dywidendy dla odbiorców. Co istotne, w tym samym czasie wprowadzono Zasady przesiewania, a także wykluczenie Reit.
wiele krajów na całym świecie ma koncepcję REIT, aby dać inwestorom możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne, przemysłowe i mieszkaniowe, których mogą nie być w stanie zrobić samodzielnie, w sposób efektywny podatkowo. Podczas gdy kanadyjskie Zasady zezwalają na pewne ograniczone zasoby nieruchomości, które mają być przechowywane w REIT, poniższe treści będą dotyczyć tylko nieruchomości na wynajem.
struktura i własność
z definicji fundusz powierniczy musi być wymieniony publicznie, aby można go było uznać za REIT. Wynika to z faktu, że termin ten ma znaczenie tylko dla kanadyjskiego podatku dochodowego dla spełnienia wyjątku SIFT. Z wielu powodów większość Reitów w Kanadzie jest publicznie notowana jako Fundusze powiernicze (mfts).
chociaż technicznie nie jest REIT dla celów podatku dochodowego, termin prywatny REIT jest często używany w odniesieniu do trustów posiadających nieruchomości, które nie są notowane na giełdzie, ale szukają inwestorów do udziału. Jednostki prywatnego MFT są kwalifikowalnymi inwestycjami dla wielu planów odroczonych podatków w Kanadzie (np. zarejestrowany plan oszczędności emerytalnych ); Jednakże, ponieważ MFT nie jest publiczny, nie będzie on zainteresowany zwolnieniem REIT z zasad przesiewania, ponieważ mają one zastosowanie tylko do funduszy publicznych. Jednak blisko skończony Trust jednostkowy (tj., trust, który nie jest zobowiązany do odkupu jednostek uczestnictwa posiadanych przez posiadaczy jednostek uczestnictwa), których udziały w Nieruchomościach wynoszą 80% lub więcej ich całkowitej nieruchomości, muszą być notowane na giełdzie, aby można je było uznać za MFT.
aby zakwalifikować się do MFT, fundusz musi;
- być jednostką powierniczą zamieszkałą w Kanadzie.
- mają co najmniej 150 unitholders jednej klasy jednostek, którzy posiadają co najmniej „jeden blok” jednostek tej klasy o minimalnej uczciwej wartości rynkowej 500 USD. (Liczba jednostek w bloku będzie się różnić w zależności od wartości jednostki.) W przypadku nowych MFTs, które początkowo nie spełniają tego testu, są wybory, które uznają zaufanie za MFT, jeśli test zostanie spełniony do 91 dnia po pierwszym roku podatkowym.
aby zapewnić spełnienie powyższego warunku B), REIT są zazwyczaj strukturyzowane z aktywami w spółce komandytowej, przy czym REIT jest komandytariuszem i spółką zależną REIT posiadającą nominalny udział w spółce jawnej. Podczas gdy wspólnik jest powszechnie uważany za prowadzącego działalność spółki osobowej, istnieje szczególne wyłączenie dla udziału w spółce komandytowej dla MFT.
dystrybucje
zarówno REITs, jak i private real estate trusts mają prawo do odliczenia od każdej kwoty zapłaconej lub należnej w roku na rzecz swoich jednostek. Trusty są opodatkowane według najwyższej stawki krańcowej dla osób fizycznych, która zwykle wynosi od około 48% do 53% w zależności od prowincji zamieszkania. Podczas gdy REITs zazwyczaj dokonują miesięcznych wypłat, większość transakcji powierniczych będzie wymagać, aby dochód podlegający opodatkowaniu uzyskany przez zaufanie przekraczające wypłaty dokonane w roku był wypłacany lub płatny pod koniec roku podatkowego, który jest Gru. 31. (Są wybory dla MFTs, które będą miały dekadę 15 lat dla celów podatkowych.) Umowa powiernicza zasadniczo pozwoli na dystrybucję jednostek REIT, które będą miały takie samo traktowanie podatkowe jak dystrybucja gotówki. Powoduje to, że trust jest uprawniony do odliczenia, tak że jego dochód podlegający opodatkowaniu jest zerowy, a dochód jest opodatkowany w rękach posiadaczy jednostek, chyba że są zwolnieni z podatku.
rozproszony dochód powierniczy jest ogólnie traktowany jako dochód z nieruchomości w rękach unitholderów. W zakresie, w jakim REIT uzyskał dochód z dywidendy lub osiągnął zysk kapitałowy netto, powiernicy mogą wyznaczyć, aby te kwoty były opodatkowane jako dywidendy i zyski kapitałowe w rękach posiadaczy jednostek. Istnieje podobne oznaczenie dla dochodów zagranicznych i zapłaconego podatku zagranicznego. Jeśli REIT zrealizuje stratę do celów podatkowych w danym roku, strata jest zatrzymywana w truście i może zostać przeniesiona w celu zmniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu w następnym roku.
często REIT będzie miał wystarczające przepływy pieniężne, aby rozdzielić kwotę przekraczającą jego dochód podlegający opodatkowaniu w wyniku odliczenia amortyzacji dla celów podatkowych. W takich sytuacjach nadwyżka ta nie jest bezpośrednio opodatkowana w rękach posiadaczy jednostek. Zamiast tego nadwyżka zmniejszy koszty podatkowe jednostek, tak aby posiadacze jednostek mieli większy zysk kapitałowy lub mniejszą stratę kapitałową, gdy jednostki zostaną sprzedane. Jeżeli obniżenie kosztów powoduje, że jednostka ma ujemny koszt podatkowy, ta ujemna kwota jest traktowana jako zysk kapitałowy w rękach posiadacza jednostki, a koszt podatkowy jest zerowy.
nie ma podatku u źródła od dystrybucji przez REIT dla mieszkańców Kanady. Jednakże wypłaty dochodów dla osób niebędących rezydentami będą opodatkowane podatkiem u źródła w wysokości 25%, A wypłaty niematerialne-podatkiem u źródła w wysokości 15%. Stawki podatku u źródła mogą zostać obniżone, jeśli istnieje umowa podatkowa z krajem, w którym mieszka nierezydent. Na przykład podatek u źródła od wypłat dochodów mieszkańcom Stanów Zjednoczonych jest obniżany do 15% na mocy Konwencji między Kanadą a Stanami Zjednoczonymi.
testy przychodów
istnieją dwa testy przychodów, które muszą być spełnione, aby zakwalifikować się jako REIT. Zgodnie z pierwszym, minimum 90% „przychodów REIT brutto” trustu, zdefiniowanych jako całkowity przychód pomniejszony o koszt każdej nieruchomości zbywanej w roku, w roku podatkowym musi pochodzić z jednego lub więcej:
- czynsz od nieruchomości lub nieruchomości
- odsetki
- zyski kapitałowe ze zbycia nieruchomości
- dywidendy
- tantiemy
- zbycie kwalifikowanych nieruchomości z odsprzedaży (tj. nieruchomości, która nie jest własnością kapitałową, której posiadanie jest przyległe i pomocnicze do nieruchomości) nieruchomość posiadana, która jest własnością kapitału)
w ramach drugiego testu co najmniej 75% przychodów brutto REIT trustu za rok podatkowy musi pochodzić z dowolnej kombinacji:
- wynajem nieruchomości lub nieruchomości
- odsetki od hipotek lub hipotek na nieruchomościach lub nieruchomościach
- zbycie nieruchomości lub nieruchomości będących nieruchomościami kapitałowymi
definicja nieruchomości lub nieruchomości nie ogranicza się do nieruchomości położonych w Kanadzie. Obejmuje to również zainteresowanie nieruchomościami, budynkami i ich częściami składowymi, a także inwestycję w REIT.
termin „czynsz od nieruchomości lub nieruchomości” obejmuje zapłatę za usługi pomocnicze i zwyczajowo świadczone lub świadczone wraz z wynajmem nieruchomości. Dochody z zarządzania lub eksploatacji nieruchomości, zajmowania lub prawa do korzystania z pokoju w hotelu lub podobnym obiekcie oraz czynszu opartego na zyskach są w szczególności wyłączone z traktowania jako czynsz od nieruchomości lub nieruchomości.
w wyniku tych przepisów REIT nie może uzyskać więcej niż 10% swoich przychodów brutto z działalności niewykwalifikowanej. Ponadto, podczas gdy dopuszczalne jest uzyskanie 10% przychodów brutto z REIT z działalności niewykwalifikowanej, a także wszelkiego rodzaju odsetek, dywidend lub opłat licencyjnych w ramach pierwszego testu, drugi test ogranicza całkowitą kwotę tych rodzajów przychodów do 25% przychodów brutto z REIT.
przepisy obejmują przepisy dotyczące przejrzenia spółek zależnych, trustów lub spółek osobowych REIT, tak aby przychody uzyskane w tych jednostkach były traktowane jako uzyskane przez REIT w celu ustalenia, czy testy przychodów są spełnione.
testy aktywów
istnieją również dwa testy aktywów, które również muszą zostać spełnione, aby zakwalifikować się jako REIT. Zgodnie z pierwszym testem aktywów, co najmniej 90% godziwej wartości rynkowej wszystkich nieruchomości nieobjętych portfolio będących w posiadaniu REIT musi stanowić „kwalifikowane nieruchomości REIT” przez cały rok podatkowy.
Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości nieportfolio obejmują pewne inwestycje w podmioty objęte i kanadyjskie nieruchomości lub Nieruchomości. W przeważającej części podmiotami podległymi są akcje korporacji, jednostki powiernicze lub udziały w spółce osobowej, która składa się z mieszkańców Kanady. REIT musi posiadać więcej niż 10% wartości kapitału własnego podmiotu, aby mógł być nieruchomością nieportfolio.
aby kanadyjskie nieruchomości lub nieruchomości były nieruchomościami nieportfolio, całkowita wartość rynkowa wszystkich takich nieruchomości musi przekraczać 50% wartości kapitałowej REIT. Kanadyjskie nieruchomości i nieruchomości obejmują udziały w Spółce oraz udziały w funduszu powierniczym lub spółce osobowej, jeżeli więcej niż 50% godziwej wartości rynkowej tego podmiotu pochodzi z Kanadyjskich nieruchomości lub Nieruchomości.
aby być kwalifikowaną nieruchomością REIT, podmiot niebędący portfolio musi czerpać 90% lub więcej swoich przychodów brutto REIT bezpośrednio z utrzymywania, ulepszania, dzierżawy lub zarządzania nieruchomościami lub nieruchomościami kapitałowymi REIT (w istocie spółka zarządzająca nieruchomościami), lub nie jest właścicielem nieruchomości innej niż tytuł prawny do nieruchomości lub nieruchomości REIT (tj. nieruchomości kapitałowe.
nieruchomość, która nie znajduje się w Kanadzie, nie jest uważana za nieruchomość nieportfolio i dlatego nie podlega niniejszemu testowi aktywów.
w ramach drugiego testu aktywów, w całym roku podatkowym, łączna wartość rynkowa niektórych aktywów REIT nie może być niższa niż 75% wartości kapitałowej REIT, zdefiniowanej jako wartość rynkowa wszystkich dochodów lub udziałów kapitałowych w funduszu powierniczym. Aktywa brane pod uwagę w tym teście są następujące:
- nieruchomości lub nieruchomości będące własnością kapitałową
- kwalifikowana nieruchomość z odsprzedaży (zdefiniowana wcześniej w niniejszym artykule)
- zadłużenie kanadyjskiej korporacji reprezentowanej przez akceptację bankiera
- Gotówka
- dług wyemitowany lub gwarantowany przez kanadyjski organ rządowy
- depozyty w Unii Kredytowej
ten test pozwala powiernikowi nadal kwalifikować się jako REIT, podczas gdy przechowuje duże ilości gotówki z oferty publicznej, dopóki nie zostaną zainwestowane w nieruchomości lub nieruchomości.
należy zauważyć, że wartość rynkowa tych aktywów może być większa niż 100% wartości kapitałowej REIT, ponieważ REIT może mieć dług, co zmniejsza wartość kapitałową, podczas gdy dług nie uwzględnia wartości rynkowej nieruchomości.
w przeciwieństwie do pierwszego testu aktywów, nieruchomości lub nieruchomości muszą znajdować się w Kanadzie. Jednak oba testy muszą być spełnione. Z definicji nieruchomości lub nieruchomości obejmują udziały w innej REIT, budynkach i niektórych innych szczególnych nieruchomościach podlegających amortyzacji umieszczonych na budynkach.
łącznie testy aktywów pozwalają REIT na prowadzenie niektórych inwestycji niezwiązanych z pozyskiwaniem środków lub eksploatacją nieruchomości na wynajem, ale tylko w zakresie określonych progów. Podczas gdy testy przychodów są obliczane na koniec roku, testy aktywów muszą być przeprowadzane przez cały rok. Niemniej jednak zarówno testy przychodów, jak i aktywów powinny być regularnie monitorowane, ponieważ spalenie spowoduje opodatkowanie trustu jako korporacji. Testy aktywów są szczególnie rygorystyczne, ponieważ spalenie w dowolnym momencie może zdyskwalifikować zaufanie z tytułu REIT na ten rok.
Reit lub nie REIT
REIT są uważane przez wielu inwestorów za bardzo atrakcyjną formę inwestycji w porównaniu do struktury korporacyjnej posiadającej podobne aktywa. Zapewniają inwestorom możliwość uczestniczenia w inwestycjach w nieruchomości, których w przeciwnym razie nie będą w stanie wykonać samodzielnie, a także zapewniają bardziej zróżnicowany portfel nieruchomości. Chociaż REIT może nie być tak bezpieczny jak inwestycja w fundusze stałe, inwestorzy zazwyczaj postrzegają rentowność jako bardziej atrakcyjną, zapewniając zwrot gotówki Zwykle wypłacany miesięcznie lub kwartalnie; REIT pozwala im również na udział w Plusie silnego kanadyjskiego rynku nieruchomości. REIT są szczególnie atrakcyjne dla inwestorów zwolnionych z opodatkowania, takich jak RRSP i Plany emerytalne, ponieważ podatek dochodowy jest odroczony do momentu wycofania środków z planów.