nie jesteś sam. Podczas gdy ponad 30% kredytów hipotecznych było pod wodą w szczycie Wielkiej Recesji, prawie 21% właścicieli domów nadal zawdzięcza więcej niż wartość rynkową swoich domów, zgodnie z raportem Zillow® Negative Equity w trzecim kwartale.
„cały problem z byciem pod wodą polega na tym, że jest to tylko problem, jeśli absolutnie musisz sprzedać” – mówi Cliff Perotti, certyfikowany ekspert ds. nieruchomości w Corte Madera w Kalifornii.
ale w przeciwieństwie do innych posiadaczy kredytów hipotecznych, niektórzy członkowie usług stojący przed zleceniami na trwałą zmianę stacji nie mogą się doczekać, aż rynek wyzdrowieje przed sprzedażą swoich domów.
Przypadkowi właściciele domów
jako rosnąca fala rynku nieruchomości przyniosła wartości domu nieco bliżej wartości rynkowych, wielu podwodnych posiadaczy kredytów hipotecznych decydują się wynająć swoje domy-przynajmniej na chwilę – kiedy idą dalej.
„jest zauroczenie przypadkowych właścicieli, którzy nie mogą sprzedać, ale mogą wynająć swoje domy i zerwać rachunki” – mówi Perotti.
niektórzy refinansują kredyt hipoteczny, aby zbliżyć go do stawek najmu, zmniejszając obciążenie finansowe.
„więcej rodzin decyduje się wynająć swoje domy za mniej i refinansować, aby nadrobić różnicę” – mówi Katie Savant, zastępca dyrektora ds. relacji z rządem w Narodowym związku rodzin wojskowych.
programy oferują ulgę
wiele programów rządowych stworzonych podczas recesji, aby pomóc walczącym właścicielom domów nie miało początkowo zastosowania do drugich domów lub nieruchomości na wynajem, ale niektóre zostały rozszerzone o te domy, takie jak program refinansowania w przystępnej cenie w domu lub HARP.
HARP została założona w marcu 2009 roku, aby pomóc podwodnym i prawie podwodnym właścicielom domów refinansować swoje kredyty hipoteczne bez spłacania kapitału. Generalnie, być kwalifikować się, ty musieć pożyczka poparty Freddie Mac lub Fannie Mae, brać pożyczka out no later than May 31, 2009, mieć pożyczka-wartość stosunek większy niż 80%, i być aktualny na płatności w ciągu ostatniego roku.
kredyty VA nie kwalifikują się, ponieważ VA ma własny program refinansowania, który wymaga, że wcześniej mieszkałeś w domu, ale nie musisz w nim mieszkać teraz.
HARP przyjmuje zgłoszenia do grudnia 31, 2015.
program modyfikacji po przystępnej cenie w domu lub HAMP może również pomóc w zwiększeniu przystępności płatności hipotecznych. Rozszerzony w czerwcu 2012 r. program obejmuje teraz właścicieli domów ubiegających się o modyfikację domu, który jest obecnie wynajmowany lub który właściciel domu zamierza wynająć.
członkowie służby mogą również kwalifikować się do HAMP, jeśli zostaną przesiedleni z powodu zamówień na komputery; planują wynająć dom i wrócić do niego w pewnym momencie w przyszłości; i zajmowali dom jako główne miejsce zamieszkania bezpośrednio przed przesiedleniem.
HAMP 31, 2015.
podjęcie straty
decydując się na odejście od domu ze stratą lub przeniesienie własności z powrotem na firmę hipoteczną, to poważna decyzja, której nie powinieneś podejmować sam. Porozmawiaj z bezpłatnym doradcą mieszkaniowym lub doradcą finansowym, aby rozważyć swoje wybory, które mogą obejmować krótką sprzedaż i akt zastępczy przejęcia. Krótka sprzedaż to miejsce, w którym firma hipoteczna zgadza się pozwolić Ci sprzedać dom za kwotę, która spada „krótko” z tego, co jesteś winien. A akt przejęcia jest miejscem, w którym firma hipoteczna pozwala przenieść własność z powrotem na nią.
Savant wyjaśnia, że konsekwencje tych opcji mogą być kosztowne i daleko idące, zwłaszcza dla członków usług. „Rodziny wojskowe naprawdę muszą być ostrożne z krótką sprzedażą i wykluczeniem, ponieważ decyzje, które podejmują, mogą mieć wpływ na poświadczenie bezpieczeństwa. Jeśli pracownicy służby stracą poświadczenie bezpieczeństwa, mogą potencjalnie stracić pracę.”
problemy finansowe są cytowane w wielu sprawach dotyczących poświadczeń bezpieczeństwa, przeglądanych przez Biuro obrony przesłuchań i odwołań.
jak krótka sprzedaż lub wykluczenie wpływa na kredyt kredytobiorcy zależy od tego, czy spłata kredytu została utrzymana. Gdyby tak było, wynik kredytowy mógłby mieć krótkoterminowy spadek o 150 punktów, mówi Perotti. „Jeśli kredytobiorca nie dokonał płatności przez kilka miesięcy lub lat, Wynik może zostać zmniejszony o 300 punktów lub więcej i potrwa dłużej, aby odzyskać”, dodaje. Nawet jeśli będziesz na bieżąco z płatnościami i zrobisz krótką sprzedaż, nie będziesz mógł kupić innego domu przez co najmniej kilka lat, mówi Perotti.
ludzie z wykluczenia lub podobne domyślne na ich raportu kredytowych można ogólnie oczekiwać ich wynik, aby rozpocząć odzyskiwanie po kilku latach, według Craig Watts, Public affairs dyrektor w FICO, firma, która stworzyła najczęściej używany wynik kredytowy, wynik FICO. Zakłada się, że kredytobiorca pozostaje na bieżąco z płatnościami na wszystkich innych kontach kredytowych.
jeśli naprawdę nie masz innej opcji, ale sprzedać ze stratą, Strona główna niedrogie wykluczenie alternatywy program może pomóc podjąć trochę Żądła z krótkiej sprzedaży lub deed-in-lieu wykluczenia.
HAFA short sale uwalnia cię od długu hipotecznego po sprzedaży nieruchomości, dzięki czemu nie jesteś odpowiedzialny za różnicę między ceną sprzedaży a kwotą, którą jesteś winien. HAFA krótkiej sprzedaży lub deed-in-lieu ma również mniej negatywny wpływ na ocenę kredytową niż tradycyjna krótka sprzedaż lub wykluczenia. Może również zapewnić do $3,000 na koszty przeprowadzki.
wiedz zanim pójdziesz
wreszcie warto powiedzieć: możesz myśleć, że jesteś pod wodą, ale nie być.
„możesz czuć się do góry nogami, ale najpierw to zweryfikuj” -mówi Mark Burrage, dyrektor home advice w USAA. „Ludzie idą na stronach internetowych nieruchomości, które są zwykle bardzo konserwatywne do wartości. Wyceń swój dom. Może się okazać, że w ogóle nie jesteś pod wodą. Rynek odbija się, a wyceny online mogą być opóźnione.”
wycena domu może kosztować tylko kilkaset dolarów, ale zaoszczędź jeszcze więcej, jeśli odkryjesz, że nie jesteś pod wodą.
niektórzy ludzie również mylić jest pod wodą z nie jest w stanie sobie pozwolić na koszty zamknięcia i opłat Agenta Nieruchomości związane ze sprzedażą domu, które zazwyczaj wynoszą 7% do 10% ceny sprzedaży.
„wielu kredytodawców ma wybór, aby pomóc pokryć te koszty”, mówi Burrage. „Możesz również rozważyć” Na sprzedaż przez właściciela”, gdzie działasz jako własny agent nieruchomości.