przez LawRato
w transakcjach na rynku nieruchomości due diligence jest istotnym krokiem w zakupie domu. Due diligence w transakcjach dotyczących nieruchomości odnosi się do rozsądnych środków, które każda osoba powinna dostosować przed zawarciem umowy w odniesieniu do nieruchomości i nieruchomości.
przeprowadzając due-diligence, oceniasz ryzyko związane z nieruchomością, którą planujesz kupić. Przeglądasz dokumenty i upewniasz się, że nie ma żadnych obciążeń prawnych na nieruchomości. Zasadniczo oznacza to odrobić pracę domową przed dokonaniem zakupu.
Due-diligence jest wykonywana przez prawnika nieruchomości, ale ważne jest, aby zrozumieć podstawowe terminy używane w raporcie i co one oznaczają, aby podjąć mądrą decyzję.
typy
przede wszystkim musisz wiedzieć, że są to dwa rodzaje raportów due-diligence.
pełny raport wyszukiwania: w przypadku sporządzenia pełnego raportu z badania due-diligence jest on zazwyczaj przeprowadzany przez okres tytułowy poprzedzający 30 lat od daty powstania danego sprzedawcy. Raport ten zawiera szczegółowe wyszukiwanie wszystkich aspektów związanych z historią nieruchomości.
raport z ograniczonego wyszukiwania: raport z ograniczonego wyszukiwania jest sporządzany na ogół dla transakcji, w których nieruchomość jest traktowana jako dzierżawa. Jest on na ogół ograniczony do 15 lat.
znaczenie
poprzez due diligence potwierdza się wszystkie fakty dotyczące historii nieruchomości, tytułu itp.
tytuł oznacza prawo własności. Słowo tytuł nie zawsze oznacza własność w nieruchomości. Może również oznaczać prawo do nieruchomości jako właściciela lub dzierżawcę stałego najemcy, A Tytuł handlowy oznacza tytuł wolny od wszelkich uzasadnionych wątpliwości. Dokumenty tytułowe powinny również zawierać dokumenty pokazujące usankcjonowany układ planu. Plan ten powinien być poświadczony przez urzędnika ewidencji gruntów.
co należy sprawdzić w raporcie z należytą starannością
Sprawdź zdolność prawną sprzedawcy: raport z należytą starannością powinien kategorycznie określać zdolność prawną sprzedawcy.
*obecny właściciel lub jakikolwiek inny poprzedni właściciel tytułu nie powinien być małoletnim lub osobą o niezdrowym umyśle.
* jeśli właściciel nieruchomości jest niezdrowy, tylko osoba wyznaczona jako opiekun przez właściwy sąd zgodnie z Ustawą o zdrowiu psychicznym z 1987 r.może sprzedawać w imieniu właściciela.
* jeśli obecny właściciel jest osobą małoletnią, nieruchomość nie może być ani kupiona, ani wzięta w dzierżawę bez zgody właściwych władz.
*w raporcie należy również wspomnieć o charakterze prawa obecnego właściciela do nieruchomości.
* jeśli nieruchomość jest w nazwach wspólnych, należy uzyskać NOC od współwłaścicieli.
* gdy nieruchomość jest w posiadaniu hinduskiej niepodzielnej rodziny, sprawdź drzewo genealogiczne i odpowiednio sprawdź fakty.
*gdy nieruchomość należy do firmy partnerskiej, towarzystwa lub trustu, sprawdź kopię umowy partnerskiej.
upewnij się, że wszystkie podatki zostały zapłacone
musisz również sprawdzić, czy wszystkie podatki zostały zapłacone, czy nie przez Sprzedającego. Podatki, takie jak podatek od nieruchomości, muszą być płacone przez Sprzedającego do czasu, w którym posiadał nieruchomość.
upewnij się, że dokumenty są na miejscu
świadectwa zawodu i ukończenia: świadectwo zawodu jest wydawane budynkowi przez Urząd Miejski po weryfikacji wszystkich dokumentów uzupełniających. Posiadanie mieszkania jest ważne dopiero po otrzymaniu zaświadczenia o ukończeniu i zaświadczenia o zawodzie.
akt sprzedaży: Musisz sprawdzić oryginalną umowę sprzedaży, która powinna być w imieniu sprzedającego i upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.
pełnomocnictwo: gdy sprzedający nie jest fizycznie obecny w celu sprzedaży nieruchomości, może wyznaczyć pełnomocnika z pełnomocnictwem do sprzedaży, udzielając mu pełnomocnictwa (PoA). W przypadku, gdy właścicielem jest NRI, a PoA jest wykonywana w obcym kraju, należy to poświadczyć notarialnie przed konsulatem Indii w celu uwierzytelnienia. To musi być potwierdzone przez sub-rejestratora, zbyt.
pismo o przydział i posiadanie: Gdy nieruchomość jest nabywana od State Industrial Area Development Board, takich jak Delhi Development Authority, dokumenty dotyczące przydziału, umowy najmu-sprzedaży, certyfikatu posiadania lub umowy builder-buyer muszą być sprawdzane.
ewidencja gruntów i wpisów: są to ewidencja praw, dzierżawy i upraw, wystawiana przez rejestratora gospodarstw rolnych. Można je było zdobyć z biura Tehsildara.
ekstrakt i certyfikat Khata: W przypadku każdej rejestracji uzyskanej po zapłaceniu podatku wydaje się certyfikat khata właścicielowi nieruchomości lub członkom jego rodziny. Certyfikat ten jest wymagany do ubiegania się o przyłącze wody i energii elektrycznej.
dodatkowo należy sprawdzić, czy projektowi przyznano zielone uprawnienia.