chcesz otworzyć sklep „z cegły i zaprawy” i potrzebujesz wynająć nieruchomość komercyjną? Analizując koszt wynajmu powierzchni biurowej, można zauważyć NNN na umowie najmu. Możesz się zastanawiać: „co to jest NNN?”
jeśli nie znasz terminu triple NET lease, jesteś w idealnym miejscu. Niezależnie od tego, czy jesteś zainteresowany najemcą, czy inwestowaniem w nieruchomości, ten post jest dla ciebie!
Skocz do przodu
co to jest NNN?
NNN to rodzaj najmu nieruchomości komercyjnych zwany potrójną dzierżawą netto (NNN). Wszystkie umowy najmu komercyjnego mają podstawową kwotę czynszu, która pobiera najemcę za metr kwadratowy rocznie.
jednak wynajęty budynek o potrójnej wartości netto spowoduje, że najemca będzie odpowiedzialny za pokrycie kosztów operacyjnych. Kwota netto flaków jest zwykle mniejsza niż kwota bazowa.
na przykład wynajmujący reklamuje czynsz w wysokości 30 NNN za m2. WP. NNN wskazuje, że jest to potrójna dzierżawa netto. W związku z tym podstawowa kwota czynszu rocznie za powierzchnię 1000 stóp kwadratowych wynosi 30 000 USD rocznie lub 2 500 USD miesięcznie.
kwota bazowa = czynsz za stopę kwadratową x powierzchnię kwadratową = 30 USD/m2 x 1 000 m2 = 30 000 USD rocznie lub 2 500 USD miesięcznie
jednak kwota NNN rocznie wynosząca 10 USD daje 10 000 USD rocznie (10 USD/m2 xsqft000 sqft) lub około 833 USD miesiąc.
tak więc całkowity miesięczny czynsz dla najemcy wynosi ok.$3,333 ($2,500 + $833).
jako kolejny przykład wynajmujący reklamuje dostępne 2500 m2. WP. miejsca w jednym z ich biurowców. Czynsz wynosi $20 NNN za mkw. WP. Potrójna Kwota najmu netto wynosi 8 USD za mkw. WP.
podstawowa kwota czynszu wynosi 50 000 USD rocznie (20 x 2500 USD) lub około 4 166 USD miesięcznie. Potrójna kwota netto oblicza się na $20,000 rocznie ($8 x 2,500) lub około $1,666 miesięcznie.
w związku z tym miesięczny czynsz za te 25000 mkw. WP. miejsce to około 5832 dolarów miesięcznie!
Co obejmują wydatki NNN?
NNN oznacza Netto Netto. Koszty NNN są przeznaczone na pokrycie podatków od nieruchomości, ubezpieczenia nieruchomości i utrzymania wspólnej powierzchni (cam).
kamera zwykle obejmuje utrzymanie obszaru zewnętrznego, takie jak usuwanie śniegu i konserwacja parkingu. Właściciel może uwzględnić media jako część kosztów. Dlatego zawsze ważne jest, aby przejrzeć drobny druk umowy najmu.
w związku z tym wynajmujący wykorzystuje te koszty netto do ustalenia, ile powinna wynosić kwota NNN.
na przykład, inwestor nieruchomości komercyjnych musi zapłacić $8,000 w podatku od nieruchomości, $2,000 w ubezpieczeniu nieruchomości, 2,000 w utrzymaniu rocznie, $12,000 w całkowitych kosztach netto rocznie. Tak więc potrójna kwota netto za 2000 SF. powierzchnia wynosi 6 USD / mkw.rocznie (12 000 USD / 2 000 mkw.).
jednak, jeśli istnieje wiele powierzchni komercyjnych budynków, to potrójna kwota netto będzie niższa, ponieważ właściciel dzieli wydatki netto na najemców i powierzchnię, którą wynajmują.
na przykład całkowite wydatki netto na nieruchomość o powierzchni 3000 m2 wynoszą 12 000 USD. Tak więc całkowita kwota najmu netto wynosi 4 USD / mkw. rok. W przypadku, gdy nie trzech najemców, każdy wynajem 1000 mkw, każdy najemca będzie miał koszt NNN $1.30/mkw roku.
czy jest jedna dzierżawa Netto czy Podwójna dzierżawa netto?
pojedyncza dzierżawa netto jest wtedy, gdy najemca zgadza się zapłacić kwotę czynszu podstawowego i podatek od nieruchomości.
z drugiej strony, Podwójna dzierżawa netto jest wtedy, gdy najemca płaci za dwie z NNN. Na przykład najemca pokryje podatki od nieruchomości i ubezpieczenie nieruchomości, ale nie utrzymanie wspólnej powierzchni.
jakie są korzyści z NNN?
Nieruchomości komercyjne z potrójnymi umowami najmu netto są stosunkowo niskie. Chociaż Wynajmujący jest ostatecznie odpowiedzialny za płacenie podatków od nieruchomości, ubezpieczenie budynku i utrzymanie wspólnej powierzchni, kwota NNN pokrywa te wydatki.
jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe, niektórzy inwestorzy pokrywają wszystkie koszty operacyjne, w tym podatki, ubezpieczenie i hipotekę. Dobra inwestycja ma dochód brutto z wynajmu, który pokrywa wszystkie koszty i generuje pewne przepływy pieniężne, które zwykle wynoszą $100 za nieruchomość.
z tego powodu inwestowanie w nieruchomości komercyjne wygląda atrakcyjniej niż inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe!
właściciele komercyjni odnoszą się do tego rodzaju najemców jako najemców „pod klucz”, ponieważ płacą za wszystkie wydatki.
pod klucz oznacza, że nie ma dodatkowej pracy wykonanej. Jeśli chodzi o inwestycje mieszkaniowe i nie ma pracy rehabilitacyjnej, inwestorzy nazywają nieruchomość nieruchomością pod klucz, ponieważ najemca mieszkalny może wprowadzić się w pierwszym dniu.
jeśli chodzi o najemcę, dodatkowy koszt jest znikomy ze względu na doskonałą lokalizację nieruchomości. Lokalizacja zapewni możliwości wyżywienia najemcy i pokrycia tych kosztów.
umowa najmu netto kontra Zmodyfikowana umowa najmu brutto
właściciele i pośrednicy nieruchomości często wymieniają termin potrójnej umowy najmu netto z bezwzględną umową najmu netto. Istnieje jednak różnica w szczegółach między prawdziwą bezwzględną dzierżawą netto a zmodyfikowaną dzierżawą brutto.
prawdziwy absolutny najem netto jest wtedy, gdy Nieruchomość komercyjna jest stosunkowo nowa. W związku z tym najemcy ponoszą odpowiedzialność za utrzymanie budynku.
jednak z czasem wynajmujący przejmie większość wydatków. Ten rodzaj dzierżawy nazywa się zmodyfikowaną dzierżawą brutto.
niektórzy inwestorzy sprzedają swoją nieruchomość komercyjną przed końcem bezwzględnej umowy najmu netto. Strategia ta pozwala im uniknąć przyjęcia zmodyfikowanej umowy najmu brutto po odnowieniu umowy.
jakie są ryzyka związane z dzierżawą NNN?
Zwykle najemcą nieruchomości komercyjnej będzie znana firma, taka jak CVS lub Starbucks, i zapłaci z góry kwotę najmu. Czasami jednak istnieje „mom and pop shop”, który chce wynająć przestrzeń w biurowcu.
niezależnie od nieruchomości inwestycyjnej (komercyjnej lub mieszkalnej), właściciele powinni zawsze dołożyć należytej staranności, jeśli chodzi o przyjęcie najemcy. Nadal chcemy dać szansę ludziom i małym firmom, ale musimy rozważyć plusy i minusy.
na przykład miałem wnioskodawcę zainteresowanego jedną z moich nieruchomości. Jednak po sprawdzeniu ich przeszłości odkryłem, że mieli niską ocenę kredytową i dwie eksmisje jako część ich historii wynajmu!
jednak po dokonaniu dalszej należytej staranności odkryłem, że jedna z eksmisji była błędem w raporcie. Jeśli chodzi o drugą eksmisję, wnioskodawca był poręczycielem dla swojej babci,która nie dotrzymała umowy najmu.
przyjalem ich podanie. Jednak nowi najemcy dodali do gry więcej skórek, płacąc z góry czteromiesięczny czynsz!
wniosek
potrójna dzierżawa netto (NNN) to sytuacja, w której najemcy pokrywają dodatkowe koszty oprócz czynszu podstawowego, takie jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i utrzymanie powierzchni wspólnej. Właściciele często odnoszą się do tego rodzaju najemców jako najemców „pod klucz”, ponieważ biorą na siebie większość kosztów.
te koszty nie pokrywają tych, którzy pomagają w obsłudze budynku, np. firmy zarządzającej nieruchomościami.
jeśli jesteś najemcą, który chce podpisać umowę najmu nieruchomości komercyjnej, przeczytaj drobnym drukiem i zrozum, jakie wydatki pokrywasz.
jeśli jesteś właścicielem, musisz zaakceptować, że nieruchomość nie zawsze może być absolutną potrójną nieruchomością netto. Nadal musisz mieć strategię wyjścia, niezależnie od tego, czy jest to wypłata, czy wymiana 1031 i zastąpienie jej inną nieruchomością komercyjną!
- Bio
- najnowsze posty
najnowsze posty Jonathana (Zobacz wszystkie)
- Piwnica vs Piwnica: 9 jasne kluczowe różnice, aby lepiej zrozumieć swój dom-grudzień 30, 2021
- co to jest poddasze? 10 kluczowych rzeczy do rozważenia przy następnej przeprowadzce marzeń-grudzień 27, 2021
- teściowa Pakiet: 8 kluczowych rzeczy do rozważenia przed dodaniem nowej przestrzeni-grudzień 26, 2021